考前冲刺(一)
一、单项选择题：每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．影响收益性物业价值的因素很多，例如，( 等因素都会影响收益性物业价值。a．区位、新旧程度、供求、物业管理b．新旧程度、开发商、物业管理c．供求、物业管理、区位d．开发商、物业管理、区位。
2．通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，相比较而言( )建筑物的功能是最先进的。a．甲级写字楼b．乙级写字楼c．丙级写字楼d．丁级写字楼。
3．房地产开发的程序主要分为( )阶段。
a．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理。
b．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理c．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售。
d．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售。
4．按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制，( 是成本控制的中心环节。a．长期控制b．事先控制c．事中控制d．事后控制。
5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，( 是最基础层次的管理。
a．物业管理和设施管理b．房地产资产管理c．房地产投资组合管理d．投资管理。
6．物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为三个层次，不包括( )
a．公司管理层次b．现场管理层次c．现场作业层次d．项目管理层次。
7．以下极大地影响着房地产市场上的供给**的因素有( )
a．原材料价、建造成本、咨询费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金b．地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金c．地价、基础设施成本、专业费用、管理费用、利息费用、成本、税金。
d．地价、建造成本、设计费用、物业管理费用、财务费用、投资利润、税金。
8．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )
a．房屋**b．房地产抵押c．土地使用权转让d．土地使用权出让。
9．商业辐射区域通常被分为三个部分，但不包括( )a．主要区域b．次要区域c．边界区域d．一般区域。
10．按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为( )等要素。a．职工福利费、利息支出、其他支出、专业费用、管理费用、财务费用b．购材料、职工福利费、折旧费、专业费用、管理费用、财务费用c．职工福利费、折旧费、利息支出、专业费用、管理费用、财务费用。
d．购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金、其他支出。
11．资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提。
供的资金占( )的比例。
a．全部贷款b．全部资产c．银行贷款d．部分资产。
12．百分比租金通常也称为超出性租金，常用于( )a．工业物业b．仓库c．零售商业物业d．写字楼。
13．物业管理中涉及的财产保险主要是( )
a．公众责任保险b．雇主责任保险c．物业的盗窃险d．物业的火险。
14．下面对房地产市场供给数量有影响的三个非**因素是( )a．房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、**政策的变化b．房地产中介对未来的预期、房地产建造成本、**政策的变化c．房地产开发成本、**政策的变化、开发商对未来的预期。
d．房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、**金融政策的变化。
15．房地产长期贷款利率上调，导致( )
a．新开发量增加，存量增加，租金下降b．新开发量减少，存量减少，租金增加c．租金减少，开发成本减少，存量下降d．新开发量增加，存量减少，租金增加。
16．房地产投资不可移动的特性，不要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。a．置业投资者b．开发商c．承包商d．租客。
17．使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来( )成立。a．一定b．一定不c．不一定d．两者无关系。
18．设备的自然寿命与设备的经济寿命相比，设备的自然寿命( )设备的经济寿命。a．等于b．长于c．短于d．以上均错。
19．按存量增量细分通常将房地产市场划分为**市场，一级市场是指( )
a．土地使用权出让市场b．土地转让市场c．新建商品房租售市场d．存量房地产交易市场。
20．房地产投资系统风险包括( )
a．比较风险b．时间风险c．持有期风险d．政策风险。
21．物业管理企业划分为三种类型，不包括( )a．管理型b．专业型c．综合型d．劳动密集型。
22．房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的( )a．多样性b．固定性c．稀缺性d．消耗材料多。
23．为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段或措施包括。
a．回避、自担或保留、预防与抑制、转移b．回避、决策、预防与抑制、**c．减少、自担或保留、预防与抑制、决策d．回避、**、减少、转移。
24．在商品住宅市场，多层住宅**的迅速上升会使居民对高层住宅的需求( )a．增加b．减少c．改变d．不改变。
25．存量房地产交易市场属于房地产( )
a．一级市场b．二级市场c．**市场d．一手房市场。
26．物业经营管理中的战略性工作包括( )
a．确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合b．确定战略、确定标准、构建信息基础、**分析、可行性研究。
c．确定成本、确定质量管理目标、构建信息基础、决策分析、进行资产组合d．确定成本、质量、计划、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。
27．租赁管理的主要工作内容是( )
a．维修房屋、收取租金、专业设计、租户关系管理。
b．房屋环境管理、收取租金、租金调整、收缴物业管理费用c．保洁与绿化、收取租金、租金调整、收缴物业管理费用d．房屋空间交付、收取租金、租金调整、租户关系管理。
28．建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与( )之比。
a．规划建设用地面积b．居住区总用地面积c．居住区建筑用地面积d．获取土地使用权面积。
29．财务内部收益率(firr)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。a．大于零b．等于零c．小于零d．无关系。
30．某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )
a．建设成本b．经营成本c．开发过程中的成本支d．含建设成本和经营成本。
31．国家提高房地产贷款利率，会( )
a．抑制房地产需求b．增加房地产供给c．增加居住者的购买欲望d．导致房地产实际价值折减。
32．收益性物业，主要包括( )
a．写字楼、零售商业物业、居住区商场b．零售商业物业、居住区商场、工业物业c．写字楼、居住区商场d．写字楼、零售商业物业、工业物业。
33．我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有( )
a．经营税金及附加、契税、企业所得税b．经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、企业所得税c．经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、契税d．城镇土地使用税和房产税、契税、企业所得税。
34．旧城区房地产开发的特点有( )
a．人口密集，建筑密度高b．拆迁安置容易、补偿费用低c．周围环境制约少d．规划设计条件限制少。
35．按照成本计算依据的不同，可以有( )等一些成本的划分(并非成本构成项目)。
a．定额成本、计划成本、实际成本、机会成本b．目标成本、计划成本、实际成本、机会成本c．目标成本、定额成本、计划成本、实际成本d．目标成本、定额成本、实际成本、机会成本。
36．城市家庭可支配收入是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的( )以及记账补贴后的收入。a．社会保障费b．利润c．住房公积金d．采暖费。
37．新城区开发房地产具有的不利条件有( )
a．增加安置补偿费开支b．获得土地非常困难c．规划设计条件苛刻d．市政配套设施缺乏。
38．物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。( 是目前广泛采用的招标方式。a．公开招标b．议标c．阶段招标d．邀请招标。
39．一般来说，风险成本包括( )等内容。
a．防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的社会成本b．风险所带来的损失及处理费用；风险的**费、风险的社会成本。
c．防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的**费d．防范、分散或转移风险的费用；风险的**费；风险的社会成本（15x*1.5=22.5）
40．物业经营管理又称物业资产管理，以( )为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。a．工业物业b．居住物业c．特殊物业d．收益性物业。
二、多项选择题：每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选，本题不得分；少。
选，所选每个选项0．5分41．经营策略主要包括( )
a．树立品牌形象，参与市场竞争b．与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟c．完善的零售服务d．必要的经济回报e．物业管理服务。
42．以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括( )等形式存在的不良资产。a．**投资b．项目投资c．股权投资d．合资经营公司e．物业管理公司。
43．物业经营管理活动包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的( )等经营活动。
a．资本投资决策b．市场营销c．租赁管理d．成本控制e．经营绩效评估。
44．一般来说，对于中低档写字楼物业选择( )来进行宣传比较合适。
a．网络b．物业顾问机构的期刊c．电视d．广播e．报纸上的分类广告。
45．资金动态形式可以分为( )三种类型。
a．经营性现金流动b．投资性现金流动c．固定资产d．筹资性现金流动e．变动资产。
46．影响房地产市场转变的社会经济力量是( )
a．金融业的发展、信息、通信技术水平的提高b．生产和工作方式的转变。
c．人文环境的变化d．自然环境的变化e．政治制度的变迁。
47．写字楼物业管理常规目标集( )三位一体，互相渗透。
a．经营目标b．管理目标c．成本目标d．服务目标e．利润目标。
48．有效的成本控制都应遵循( )
a．全面控制原则b．讲求经济效益原则c．责权利相结合原则d．例外管理原则e．公平原则。
49．在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )等方面的因素。a．寻租者的经济状况b．可能面积的组合c．寻租者经营业务的性质d．寻租者将来扩展办公室面积的计划e．寻租者的政治情况。
50．制定( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。a．销售策略b．销售方案c．租赁方案d．租赁策略e．物业管理计划。
51．零售商业物业的分类主要依据( )三个方面。
a．建筑规模b．经营年限c．经营商品的特点d．商业辐射区域的范围e．经营商品的多少。
52．物业管理成本由( )几部分构成。
a．营业成本b．建造费用c．设计费用d．期间费用e．经营管理费用。
53．零售商业物业运作的相关理论主要集中在( )领域。
a．中心地理论b．同类零售商聚集理论c．外部效应理论d．需求理论e．供给理论。
54．保险的一般原则是( )
a．诚信原则b．可保利益的原则c．近因原则d．比例分摊原则e．可以收益原则。
55．前期物业服务合同具有的特征有( )
a．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订b．前期物业服务合同具有过渡性c．前期物业服务合同是劳务合同d．前期物业服务合同是要式合同e．前期物业服务合同是由业主和物业管理企业签订。
56．房地产间接投资包括( )
a．房地产企业债券和**投资b．土地购置费c．房地产投资信托**d．购买住房抵押支持**e．建筑设备投资。
57．收益性物业价值的高低主要取决于( )
a．未来净收益的大小b．银行的利息率高低c．获得净收益期限的长短d．获得净收益的可靠性e．物业管理服务的质量。
58．制定投资方针和政策需考虑( )
a．管理者b．投资数量c．对风险的承受能力d．投资期限e．物业管理公司。
59．房地产投资之利包括( )
a．相对较高的收益水平b．能够得到税收方面的好处c．易于获得金融机构的支持d．能抵消通货膨胀的影响e．提高投资者的资信等级。
60．我国房地产投资经营过程中企业纳税的"两税一费"是指( )
a．企业所得税b．营业税c．城市维护建设税d．教育费附加e．契税。
物业经营管理考前习题 上海
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