全国物业管理师执业资格考试模拟练习题。
一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是( )
a．现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
b．物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
c．在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
d．物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
2．下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是( )
a．居住物业 b. 收益性物业 c. 大型非房产物业 d．非房产物业。
3．下列说法中，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权**给专门设立的特殊目的公司是( )
a．sps b. spc c．cps d．cpc
4．下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是( )
a. 通货膨胀风险 b. 周期风险 c．变现风险 d．资本价值风险。
5．房地产开发投资企业所得税税率一般为( )
a．11% b. 22% c．33% d．44%
6．年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，以1年1次复利计息，则一年后的本利和为 ( 元。
a. 1000. 00 b. 1200. 00 c. 1125. 51 d. 1126. 83
7．某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是( )
a. 14. 37% b. 15. 57% c. 15. 87% d. 13. 17%
8．下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是( )
a. 设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。
b. 设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。
c. 有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。
d. 不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行。
9．表示当期资金**不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期债务的偿债备付率指标( )
a. >1.0 b. <1.0 c. >1.2 d. <1.2
10．有关财务内部收益率的计算公式(∑(ci-co)。(1+irr)1 =o)中的表述，不正确的是( )
a．ci-现金流入量b. co-现金流出量。
c. n_项目开始进行的时间点 d．(ci-co) -项目在第t年的净现金流量。
11．下列关于物业**的说法，不正确的是( )
a. 物业**是获得他人的物业所必须付出的代价。
b. 物业**是和平地获得他人的物业所必须付出的代价。
c. 物业**通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
d．以物业作价入股换取设备、技术等是合法的。
12．现有住房一套，建筑面积100m2，每平方米3000元，总价30万元，若在成交日期一次付清，则给予5%的优惠，那么实际总价为( )万元。
a. 30. 00 b. 28. 50 c. 29. 28 d. 28. 57
13. 下列选项中，能反应物业**水平高低的是( )
a. 成交** b. 市场** c. 总** d．单位**。
14．有一期房还有1年才能投入使用，与其类似的现房**为3300元／m2，出租的年末净收益为330元，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房**的2%，则该期房目前的**为( )元。
a. 3300 b. 3000 c. 2965 d. 2934
15. 关于物业**与一般物价的关系，说法错误的是( )
a．通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时，物价变动物业**也随之变动，若其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业**变动的百分比’而且两者动向也一致，则表示物业**与一般物价之间的实质关系未变。
b．不论一般物价总水平是否变动，其中，某些物价的变动也可能会引起物业**的变动，例**。
c. 从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业**的**率略低于一般物价的**率和国民收入的增长率。
d．土地**、建筑**和房地**，或者不同类型物业的**，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的。
16．有一旧住宅，测算其重置**为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好，没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为5万元，因其位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元，则该旧住宅的折旧总额为( )万元。
a．5 b．10 c．30 d．40
17．某宗物业的收益期限为38年，通过**得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%，则该宗物业的收益**为( )万元。
a. 104.12 b. 200. 36 c. 300. 86 d. 401. 22
18. 下列( )不是构成一个完整的房地产系统的因素。
a. 社会环境 b. 市场主体 c. 客体 d．**。
19. 需求曲线是一条具有( )
a. 负斜率的向左下方倾斜的曲线 b. 负斜率的向右下方倾斜的曲线。
c．正斜率的向左上方倾斜的曲线 d．正斜率的向右上方倾斜的曲线。
20．根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间’以及彼此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的( )
a．总量结构 b. 区域结构 c. 供求结构 d．投资结构。
21. 我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是( )
a. 廉租房 b. 经济适用房 c．市场价商品住宅 d．以上全是。
22．房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分析，其中供给分析的内容包括( )
a. 调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：
相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。
b. 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。
c．分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。
d．以上全是。
23. 物业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为( )
a．1～3年 b. 2～4年 c. 3～5年 d．4～6年。
24. 物业租赁指房屋租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式，下列选项不是其特征的是( )
a．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 b．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止。
c. 房屋租赁转移房屋的所有权d．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。
25. 在租约签订前，租赁管理的主要工作有( )
a．租金的确定 b. 收取租金 c. 租金调整 d．租金结算。
26．租赁管理的核心内容是( )
a. 租户选择b. 租金确定与调整。
c．租赁管理中的市场营销 d．租约谈判与签约管理。
27. 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前( )个月提出。
a．1 8. 2 c. 3 d. 4
28. 租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户、谈判和签订租约，当租约开始实施之后，如何在租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，这是客户关系管理在经营性物业租赁管理中的实际应用，其中客户关系管理是( )
a．grm b. crm c. grn d. crn
29. 下列选项中，不是营业成本的是( )
a．直接人工费 b直接材料费 c管理费用 d．间接费用。
30. 福利**按工资总额的( )计算。
a. 0% b. 2% c. 1.5% d. 14%
31．物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是( )
a．管理费用 b. 营业成本 c．财务费用 d．人员费用。
32. 物业管理成本控制具有的含义是( )
a．对目标成本本身的控制。
b. 对目标成本完成的控制和过程的监督。
c. 在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
d．以上全部正确。
33. 下列关于合同的概念，说法正确的是( )
a．合同又称契约，是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
b. 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人之间，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
c. 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
d．以上全部错误。
34. 前期物业服务合同的签订是由( )签订的。
a．建设单位和物业管理企业 b. 建设单位和业主委员会。
c．业主委员会和物业管理企业 d．以上提到的三方一起。
35. 物业管理实行招投标，其意义在于( )
物业经营管理
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