物业经营管理

《物业经营管理》1.风险管理步骤：风险识别→风险评估→风险控制→风险调整2.

物业经营管理风险种类：管理模式、项目选择、经营过程、财务、管理团队、政策环境变化等风险3.影响资金时间价值因素：

投资利润率、通货膨胀率、风险因素4.物业项目投资分析财务指标：①盈利能力指标。

a静态指标现金回报率、投资回报率、静态投资**期。

b动态指标净现值、内部收益率。

动态投资**期。

清偿能力指标。

借债偿还期、偿债备付率、资产负债率现金回报率=现金报酬÷投资者初始投入的权益资本×100%净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%投资回报率=净收益÷投资者初始投入的权益资本×100%总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额×100%资产负债率=负债合计÷资产合计×100%总资产报酬率=（利润总额+利息支出）÷平均资产总额×100%5.决定基准收益率的大小因素：资金成本、项目风险6.

期房**=现房**-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿7.成本法适用既无收益又很少发生交易的物业估价：学校、图书馆、体育馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

8.收益法适用的对象是有收益或潜在收益的物业，住宅、公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等收益法①直接资本化法。

**未来第一年收益→确定资本化率或收益乘数→计算收益价值。

报酬资本化法。

估计收益期或持有期→**估价对象的未来收益→确定报酬率→计算收益价值9.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

净运营收益=有效毛收入-运营费用10.物业经营现金流。

税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息。

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税11.求取报酬率的方法：市场提取法、累加法12.

市场调查的内容：市场需求、市场环境、消费者行为、市场供给与竞争、市场营销因素、客户满意度等调查13.物业经营管理市场调查的内容：

a:宏观环境政治法律（最重要的）、经济、人口、社会文化、科学技术、自然等环境。

b微观环境企业、**商、中介服务机构、客户、竞争者、公众14.市场调查的方法：访问法（最基本、最常用，答卷法、谈话法、**调查法、网络调查法），观察法（直接观察法、实际痕迹测量法、行为记录法），实验法、文案调查法、网络调查法15.

物业经营管理市场分析作用a对开发商①帮助开发商选择合适的项目位置②确定满足市场需求的产品类型③向金融机构说明项目的财务可行性以及获取贷款④寻找投资合作伙伴⑤在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者⑥根据市场需求的变化调整产品；b对置业投资者①了解当地房地产市场发展趋势②判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景；c对物业服务企业①帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势②**市场发展前景③把握主要客户的产业分布及产业发展情况16.物业经营管理市场分析a居住物业：重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、**水平、对现有住宅满意的程度和多未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准b写字楼物业①首先要研究其所处地段的交通通达程度，目标物业的周围环境以及周围商业设施的关系②室内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供的服务内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等c商业零售物业①物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求②购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况 d工业或仓储物业重点考察未来入住者的意见17.

物业经营管理市场分析的方法a定性分析法（swot、系统、归纳、演绎、案例等分析法）b定量分析法（比率、趋势、比较、结构、数学模型等分析法）swot分析法：swot是指优势、劣势、机会、威胁。是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、外部机会和威胁等，通过调查列举出来，并制成swot矩阵或表，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。

通常用来制定企业发展战略和分析竞争对手的情况，是一种战略分析的最常用的方法。演绎分析法：把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。

18.市场细分的原则：可衡量性、可进入性、可盈利性、可区分性19.

物业经营管理市场细分依据：最终用户、客户规模20.市场细分的方法：

单一因素法、综合因素法、系列因素法。单一因素法只根据影响消费者的某一因素进行市场细分，如可以根据年龄、收入、职业、购房目的等进行市场细分。21.

物业经营管理目标市场选择步骤：选择和确定企业的营销目标→了解清楚潜在客户的需求情况→选择目标市场和设计营销计划→选择目标市场和制定营销策略。市场营销策略有三种：

无差异营销、差异性营销、集中性营销22.物业租赁与物业买卖的区别：价值实现的形式不同、资产形态转化的时间不同23.

不定期租赁，租赁关系双方中的一方死亡，租赁关系自动终止。其他情况不会终止租赁关系。24.

物业租赁的形式a包租转租，物业承担风险最大，物业公司赚取物业服务费和部分租赁利润b出租**，物业不承担风险，业主承担一定的风险，物业公司赚取物业服务费和佣金c委托管理业主承担全部风险，物业公司只赚取物业服务费。25.写字楼分类。

a按使用功能：单纯性、商住型、综合型写字楼b按使用方式：自用型、租售型c按综合因素：国际为甲（顶级）、乙、丙级，国内为。

五、四、三星级26.写字楼物业经营管理的特征：经营内容的特殊性以及经营管理的特殊性、规模性、不确定性等4个方面27.

写字楼物业经营管理的理念：物业管理服务是经营的基础，满足客户需求是经营的核心，遵守规则是经营的保障，追求利润是经营的目标28.财务管理目标：

利润最大化、每股收益最大化、股东财富最大化29.财务会计报告：会计报表、会计报表附注和财务情况说明书。

会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表30.财务报表分析：

战略、会计、财务、前景等分析。战略分析的目的是确定主要的利润**、经营风险并定性评估企业的盈利能力。财务分析常用比较分析法。

31.成本按照与业务量关系分类：固定成本、变动成本、混合成本。

固定成本：不受业务量变动影响，保持相对稳定，如企业的固定资产折旧，企业总部办公场所租赁费用等变动成本：总额随业务量的变动而成正比例变动的成本，如原材料成本、外包费用等混合成本：

①半变动成本，在初始基数的基础上，随业务量城正比例增长的成本，如设备维护费；②阶梯式成本，总额随业务量呈阶梯式增长的成本，如总部的管理成本；③延期变动成本，在一定业务量范围内总额保持稳定，超过特定业务量则开始随业务量比例增长的成本，如加班费。32.预算编制方法。

a增量预算法与b零基预算法，增量预算法，以基期（如上一年度）水平为基础，分析预算期（下一年度）b零基预算法，不考虑以往的预算项目和预算数额；b固定预算法与弹性预算法c定期预算法与滚动预算法。常用的预算编制方法为：“二下一上式”33.

成本控制原则：全面控制、讲求经济效益、责权利相结合、例外管理等原则。例外管理原则是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异（例外情况）集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。

34.绩效评价的定性指标：市场占有率，产品或服务的声誉、形象、满意度、创新能力，生产技术水平和经营管理能力，员工薪酬福利、满意度、培训状况，以及一些徐昂的企业社会责任履**况等35.

企业整体进行综合绩效评价，一般是投资人、行业、**主管部门的需要36.企业管理绩效定性评价指标包括：战略管理、发展创新、经营决策、风险控制、基础管理、人力资源、行业影响、社会贡献等8方面37.

在管理绩效定性评价中，社会贡献评价主要反映企业在资源节约、环境保护、吸纳就业的贡献程度和社会责任的履**况。38.在管理绩效定性评价中，行业评价主要反映企业的主营业务的市场占有率，对国民经济及区域敬意的影响与带动力，主要产品的市场认可程度。

39.企业财务绩效指标体系中，盈利能力状况权重比例最大，34%。40.

四节一环保；节能、节水、节地、节材、环境保护41.智能化建筑三大系统：安全防范系统、通信及控制系统、多**系统；42.

云计算的基础层次是iaas.在大数据的处理环节中，当大量庞杂无序的数据收集后，将有用的数据筛选出来是数据清理环节，将大数据的分析结果还原为具体行业问题是数据显化环节，能真正开始帮助管理实践的环节是产业应用。

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