全国物业管理师资格考试《物业经营管理》试卷。
一、单项选择题（每题1分，共40分。每小题只有一个最恰当的答案）1、物业经营管理服务的目标是在（）的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。
a延长物业经济寿命周期b维持物业正常使用。
c维持该物业的物业管理d实现物业各期净收益最大化。
2、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一个机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。a.收费管理b.设施管理。
c.房地产资产管理d.房地产组合投资管理。
3、在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（）。
a.日常维修费用b.物业管理企业财产保险费用c.管理人员的工资d.法定税费。
4、某人购买房地产市场上的别墅用于自住，该投资行为属于（）。
按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的，这反映了房地产投资的（）。
a.各异性b.相互影响性c.政策影响性d.适应性。
6、长久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来收益和转售**的**要困难得多，这样导致的风险叫做（）。a机会成本风险b资本价值风险c持有期风险d购买力风险。
7、下列关于收益性物业的现金流的说法中，表述不正确的是（）。
a有效毛收入=潜在毛收入-空臵和收租损失+其他收入。
b净运营收益=有效毛收入-运营费用。
c税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息d税后现金流=税前现金流-所得税。
8、甲公司拟存一笔钱以备3年后使用，假定银行3年期存款的利率为5%，而甲公司3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入资金为（）。
a、30000元b、29803元c、32857元d、31500元。
9、下列关于资金时间价值的说法中，不正确的是（）。
a同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值b从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值。
c从消费者的角度看，资金时间价值体现为放弃即期消费所得到的补偿d资金时间价值的大小，只取决于时间的长短。
10、下列盈利能力指标中，属于动态的指标是（）。
a借款偿还期b投资回报率c偿债备付率d财务净现值。
11、下列哪一项对物业区位好坏的影响最大（）。
a.空间直线距离b.交通路线距离c.交通时间距离d.空间垂直距离。
12、房地产直接投资包括（）。
a.房地产开发投资、房地产企业债券投资b.房地产开发投资、房地产企业**投资c.房地产开发投资、房地产臵业投资。
d.房地产臵业投资、房地产企业**投资。
13.用收益法评估某宗物业的**时，除有租约限制的以外，应选取（）
净收益作为估价依据。
a.类似物业的最高b.类似物业的最低c.类似物业的实际d.类似物业的客观。
14、按存量增量细分，二手房买卖市场属于（）。
a.一级市场b.二级市场c.一级房屋市场d.二级房屋市场。
15、房地产市场供给指标中，反映报告期期末已占用和空臵的物业空间总量的指标是（）。
a.新竣工量b.空臵量c.存量d.房屋竣工面积。
16、下列选项中，不属于物业管理计划中租赁计划里面出租策略的是（）。
a.物业维修预算限制b.租期长短c.租户类型的匹配策略d.优惠与补贴方式选择。
17、采用（）的物业租赁管理模式，物业管理企业的收入与物业经租获利的多少没有关系。
a.包租转租模式b.出租**模式c.委托管理模式d.以上三种模式。
18、如果使用净租金的形式，为确定租金的内容，在租约中不需要明确的费用是（）。
a.业主需要支付的费用项b.代收代缴费用c.投资利息d.共用面积维护费用19、从本质上来讲，crm是一种（）。
a.管理理念b.管理软件c.企业文化d.信息技术的创新。
20、下列物业管理过程中发生的费用，属于营业成本的是（）。
a.公司经费b.劳动保险费。
c.公司利息净支出d.物业管理服务人员的福利费。
21、对物业管理企业的成本进行估算，在估算人工费是，不应考虑（）。
a.基本工资b.社会保险费c.加班费d.通信费。
22、物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是（）。
a.***《物业管理条例》b.业主公约。
c.物业管理企业规章制度d.物业服务合同。
23、前期物业服务合同是（）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动。
的行为规范的合同。
a.购房人b.物业建设单位c.业主大会d.业主委员会代表业主。
24、下列选项中，不属于物业服务合同中委托服务事项的是（）。
a.共用设备设施和附属建筑物的养护和管理b.车辆停放秩序的管理。
c.小区内及小区周围街道交通秩序的管理d.房屋建筑共用部位的维修与养护。
25、新建物业，物业管理招投标应在（）进行。
a.物业销售完毕时b.业主大会成立后c.物业建成投入使用之前d.物业竣工时26、物业管理企业**资质注册资本为（）万元。
a.10b.30c.50d.100
27、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或者经营成果及其分配情况的会计报表是（）。
a.资产负债表b.现金流量表c.成本表d.损益表。
28、在现**物中心出现前，传统的零售商业区域主要位于（）。
a.城市中心区b.通往城镇的主要道路两侧c.城郊结合部d.没有固定模式。
29、对一个零售商业物业而言，日常管理费用中所占比重最大的是（）。a.公共能耗费b.设施维护费c.安保费d.保险费。
30.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其。
分为（）三个层次。
a.物业管理、设施管理、房地产资产管理。
b.物业经营管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。
c.物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理d.物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理。
31.物业经营管理中的战略性工作的内容是（）。
a.确定战略、进行资产组合。
b.确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合c.决策分析、进行资产组合。
d.确定战略、进行可行性研究、决策分析、进行资产组合。
32.物业经营管理的常规工作不包括（）。
a.物业保险管理b.设施设备管理c.日常维修和维护d.决策分析。
33.物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有的特征不包括。
a.以盈利为目的b.是**基层组织c.具有法人资格d.是经济组织34.房地产投资的个别风险包括（）。
a.收益现金流风险b.周期风险c.变现风险d.利率风险35.房地产投资之弊不包括（）。
a.流动性差b.投资数额巨大c.提高投资者的资信等级d.投资**期较长。
36.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一。
般（）。a.较低b.等于零c.无法确定d.较高。
37.收益性物业价值的高低主要取决因素之一即获得收益期限的长短。获得净收。
益期限越长，物业的价值就（）。a.越低b.越高c.相等d.无关系。
物业经营管理
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