物业经营管理

2023年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷。

一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．判断写字楼等级时，不考虑的因素是()。

a．建筑形式b．建筑装潢c．建设单位d．建筑质量。

2．房地产资产管理和房地产投资组合管理以()管理为主。a．运行b．策略性c．日常d．设施。

3．关于房地产置业投资的说法，错误的是()。

a．房地产置业投资属于直接投资b．房地产置业投资的对象只能是旧房地产。

c．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入d．房地产出租属于房地产置业投资4．关于房地产投资利弊的说法，错误的是()。

a．房地产投资能够抵消通货膨胀b．房地产投资会降低投资者的资信等级。

c．房地产投资能够得到税收方面的好处d．房地产投资收益通常高于社会平均利润。

5．房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的()。

a．适应性b．相互影响性c．政策影响性d．专业管理依赖性6．下列风险中，属于房地产投资的系统风险是()风险。a．收益现金流b．未来经营费用c．利率d．资本价值7．关于净运营收益的说法，正确的是()。

a．净运营收益等于有效毛收入的税后收益b．净运营收益等于潜在毛收入的税后收益c．净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差d．净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差。

8．下列费用中，不属于运营费用的是()。

a．房产税b．城镇土地使用税c．抵押贷款还本付息d．保险费9．当每年计息周期大于1时，实际利率()。

a．小于名义利率b．等于名义利率c．大于名义利率d．不存在10．下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是()。a．税前现金回报率b．税后现金回报率c．财务净现值d．投资回报率11．关于物业**特征的说法，正确的是()。

a．物业**受区位影响小b．物业**实质上是物业权益的**。

c．物业**不容易受交易者的个别因素影响d．物业**形成的时间较短12．关于拍卖底价的说法，错误的是()。

a．拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价b．拍卖底价又称为保留价。

c．竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效d．拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价13．房屋租赁成本租金中不包括()。

a．房产税b．投资利息c．折旧费d．利润14．房地产评估价值所对应的时间是()。

a．估价时点b．开始估价日期c．完成估价日期d．出具估价报告日期15．下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是()。a．一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率b．家庭人口规模及构成。

c．居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向d．ⅸ域地质条件。

16．按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为()。

a．居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等b．房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场。

c．低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场d．一级市场、二级市场、**市场。

17．某城市2023年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2023年竣工量为242万m2，吸纳量为228m2，则2023年该城市住房可销售面积为()万m2。a．138b．202c．242d．266

18．对城市风貌起直接指导作用的手段是()。

a．土地**政策b．金融政策c．地价政策d．城市规划19．国有企事业单位管理自管公房，应持有()。a．“房地产权证”或“房屋使用权证”b．“房地产权证”或“房屋所有权证”c．“房地产权证”或“房屋租赁证”d．“房屋占有权证”或“房屋租赁证”20．将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按()划分的。

a．房屋所有权的性质b．物业租金的内涵c．房屋租赁期限的长短d．房屋租赁期限约定模式的不同。

21．出租共有房屋应提交()同意出租的证明。

a．共有人的证明人b．其他共有权人c．共有人的委托人d．其他承租人22．下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是()。a．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的b．故意损坏房屋的c．承租人利用承租的房屋进行违法活动的。

d．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的。

23．承租人无正当理由拖欠房屋租金达()个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。a．3b．6c．9d．12

24．客户关系管理(crm)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户()为中心的企业管理理论。a．价值b．忠诚c．创利d．满意度。

25．下列费用中，属于物业管理营业成本的是()。a．咨询费b．酬金c．固定资产折旧费d．业务招待费。

26．下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是()的支出。a．购置固定资产b．购置无形资产c．职工劳动保险费d．赞助、捐赠。

27．在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是()预算。a．固定b．弹性c．零基d．概率。

28．物业管理成本控制的中心环节是()控制。a．事前b．事先c．事中d．事后。

z9．制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是()控制。a．前馈性b．防护性c．反馈性d．应急性。

30．下列部门中，最有可能成为成本中心的是()。

a．总经理办公室b．公共关系部c．客户接待部d．工程维修部。

31．下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是()。a．物业增值率b．房屋完好率c．成本降低率d．事故发生率32．前期物业服务合同的甲方应为()。

a．物业服务企业b．建设单位c．社区居委会d．业主委员会33．与邀请招标相比，公开招标的优点是()。

a．节约招标费用b．在较广泛的范围内选择承包商c．节省招标时间d．减少工作量。

34．风险管理内容不包括()。

a．风险制造b．风险识别c．风险评估d．风险控制35．固定资产的保险价值，是指出险时的()。

a．重置价值b．抵押价值c．账面价值d．交易**。

36．某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为()万元。

a．9b．10c．19d．20

37．下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是()。a．被雇人员由于疾病所致死亡b．被雇人员自残导致的伤残。

c．投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残d．被雇人员违反操作规程出现的伤残。

38．保险合同的受益人是()。a．保险人b．保险**人c．投保人d．被保险人39．物业服务企业持续经营的前提条件是()。

a．资金运用b．资金消耗c．资金收回d．资金分配40．资本利润率又称为()。

a．资产收益率b．资产利润率c．净资产收益率d．资金回报率41．现代财务管理的最基本内容是()决策。a．筹资b．投资c．利润分配d．资产管理。

42．关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是()。a．绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据b．绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据。

c．绩效评价结果是**直接管理物业服务企业的依据。

d．绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础43．实施物业管理绩效评价的参照系数称为()。a．评价措施b．评价方法c．评价标准d．评价时点。

44．下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是()状况指标。a．财务效益b．资产营运c．偿债能力d．经营发展45．依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是()。

a．隶属度赋值法b．基本指标计分法c．修正指标计分法d．评价指标计分法。

46．从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好()工作。

a．物业经营管理的绩效评价b．物业安全管理c．房屋与设备维护d．物业风险管理47．租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是()。a．门厅b．会议窒c．出租办公区d．租赁仓库。

48．某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7000m2，则该写字楼整体有效使用率为()。a．56％b．70％c．80％d．i00％

49．写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是()。

a．围绕物业的交通便利性展开市场宣传b．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传c．将拟出租房间对外开放，以供参观d．以租金递减的方法吸引租户50．写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是()。a．可能面积的组合b．寻租者将来扩展办公室面积的计划c．寻租者现在的办公面积d．寻租者经营业务的性质。

51．市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于()。

a．经营成本b．物业档次c．业主目标收益要求d．同类物业的市场供求关系52．业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿()之和。a．抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失b．人工费用、建造费用和空置损失。

c．抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失d．经营费用、建造费用和空置损失53．在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是()。

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