一、物业概况。
1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：
23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积：
4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：
2.008、绿化率：30.
4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：
92二、人员配置架构设置。
说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算。
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）
一管理人员13 2346.00 30500.00四维修人员5 1000.
00 5000.00二收费员3 800.00 2400.
00五治安员20 750.00 15000.00三服务员14 600.
00 8400.00六保洁员6 550.00 3300.
00七合计61 / 64600.00(2)费用测算。
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月。m2）一基本工资64600.00 / 3.234二福利费20341.50注(1) 1.148三加班费/ /暂不计。
四服装费1625注(2) 0.081五合计79166.50 / 4.463
注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利**占工资总额的14%；教育**占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费。
1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：
维修保养费=[（1200元/m2×30%）÷25年×12月/年）]×40%=（360÷300）×40%=0.48元/月。平方米。
2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时。
4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月。
分摊到每平方米的费用为： 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
3)电梯运行电费为：每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时。
7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=7920元/月。
分摊到每平方米的费用为： 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为；每层每月按50元计算则为：（4部×7层）×50元/层/月=28×50=1400元/月。
分摊到每平方米的费用为： 1400÷19970=0.070元/平方米/月。3、绿化管理费：
小区绿化面积为3035m2,绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月。m2）1绿化工具费400元/年400.00 0.0102劳保用品费400元/年400.00 0.010
3绿化用水费1吨/ m2.年， 1.35元/吨4097.25 0.017
4农药化肥费0.10元/ m2.年303.50 0.001
5景观再造费0.10元/ m2.年303.50 0.0016合计/ /0.0394、清洁卫生费。
清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月。m2）1工具购置费300元/人。年1800.
00 0.0082劳保用品费300元/人。年900.
00 0.0083化粪池清掏费(注4) 3000.00 0.
0134垃圾外运费2880元/年2880.00 0.0125水箱清洗/ /6合计/ /0.
041注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。5、保安费：
保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月m2）
1装备费250元/人。年5000．00 0．0202人身保险费（暂不计）/
3房租费（暂不计）/ 4合计/ /0．020
6、办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月。平方米7、固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年。月×5年×19970m2）
0.834元/月。平方米8、利润：利润取5%，则。
利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%=7.04×5%
0.352元/月。平方米9、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则。
税费=（4.463+0.480+0.
237+0.396+0.070+0.
039+0.020+0.501+0.
834+0.352）×5.57%=7.
392×5.75%=0.425元/月。
平方米。
10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）
序号项目金额（元/月。平方米）费用所占比例1工资福利费4.463 57%
2维修费0.48+0.237+0.
396+0.07=1.183 15%3绿化管理费0.
039 05%4清洁卫生费0.041 0.5%5保安费0.
020 0.2%6办公费0.501 6.
4%7折旧费0.834 10.5%8利润0.
352 4.5%9法定税费0.425 5.
4%10合计7.817 100%11、车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。分摊物业管理费=4600÷19970m2=0.230元/月。平方米。
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月。平方米。
物业经营管理成本测算
一 物业概况。1 用地面积 9984.85m2 2 总建筑面积 23470m2 3 地上建筑面积 19970 m2 4 地下建筑面积 3500 m2 5 建筑占地面积 4450m2 6 建筑密度 44.6 7 建筑容积 2.00 8 绿化率 30.4 9 商铺 9000 m2 10 商务公寓 109...
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