一、 物业概况。
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面积：23470m2
3、 地上建筑面积：19970 m2
4、 地下建筑面积：3500 m2
5、 建筑占地面积：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容积：2.00
8、 绿化率：30.4%
9、 商铺：9000 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92个。
二、 人员配置架构设置说明：
1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算。
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）
一管理人员 13 2346.00 30500.00
二收费员 3 800.00 2400.00
三服务员 14 600.00 8400.00
四维修人员 5 1000.00 5000.00
五治安员 20 750.00 15000.00
六保洁员 6 550.00 3300.00
七合计 6164600.00
2)费用测算管理。
服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额（元/月） 依据测算结果（元/月。m2）
一基本工资 64600.003.234
二福利费 20341.50 注(1) 1.148
三加班费暂不计。
四服装费 1625 注(2) 0.081
五合计 79166.504.463
注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利**占工资总额的14%；教育**占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费。
1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
则：维修保养费=[（1200元/m2×30%）÷25年×12月/年）] 40%=（360÷300）×40%=0.48元/月。平方米。
2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。
则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.
10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为：
4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
3)电梯运行电费为：每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.
10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为： 7920÷19970=0.
396元/平方米/月。维修保养费用为；每层每月按50元计算则为：（4部×7层）×50元/层/月=28×50=1400元/月分摊到每平方米的费用为：
1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费：
小区绿化面积为3035m2, 绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序号项目测算依据金额（元） 测算结果（元/月。m2）
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ m2.年，1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合计0.039
4、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）
序号项目测算依据金额（元） 测算结果（元/月。m2）
1 工具购置费 300元/人。年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300元/人。年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗。
6 合计0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。
5、 保安费：保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/年） 测算结果（元/月m2）
1 装备费 250元/人。年 5000．00 0．020
2 人身保险费 （暂不计。
3 房租费 （暂不计。
4 合计0．020
6、 办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月。平方米。
7、 固定资产折旧费：固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：
100万元÷（12月/年。月×5年×19970m2）=0.834元/月。
平方米。
8、 利润：利润取5%，则利润=（4.463+0.
480+0.237+0.396+0.
070+0.039+0.020+0.
501+0.834）×5%=7.04×5%=0.
352元/月。平方米。
9、 法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则税费=（4.
463+0.480+0.237+0.
396+0.070+0.039+0.
020+0.501+0.834+0.
352）×5.57%=7.392×5.
75%=0.425元/月。平方米。
10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）
序号项目金额（元/月。平方米） 费用所占比例。
1 工资福利费 4.46357%
2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 绿化管理费 0.03905%
4 清洁卫生费 0.0410.5%
5 保安费 0.0200.2%
6 办公费 0.5016.4%
7 折旧费 0.83410.5%
8 利润 0.3524.5%
9 法定税费 0.4255.4%
10 合计 7.817100%
11、 车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2 =0.230元/月。平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230=7.
587元/月。平方米。
物业经营管理成本测算
一 物业概况。1 用地面积 9984.85m22 总建筑面积 23470m23 地上建筑面积 19970 m24 地下建筑面积 3500 m25 建筑占地面积 4450m26 建筑密度 44.6 7 建筑容积 2.008 绿化率 30.4 9 商铺 9000 m210 商务公寓 10970 m211...
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