一、前言。
1． 背景。
2． 范围、目的。
2．1范围、分类。
2．2目的。
3．技术路线和方法。
3．1技术路线。
3．2方法。
二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究。
1． 地铁地下商业物业开发经营的特点。
1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势。
1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势。
1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关。
1．4地铁内商业和地铁**运营的局限性。
2．几个城市地铁地下商业研究。
2．1上海的经验与做法。
2．2广州的经验和做法。
2．3北京的经验和做法。
2．4香港的经验和做法。
3．小结。3．1地铁商业经营分布特点。
3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略。
3．3来自香港地铁商业经营的借鉴。
三、深圳商业物业经营状况分析。
1．深圳市商业物业市场现状。
1．1供给状况。
1．2需求状况。
1．3深圳商业物业经营状况。
1．4小结。
2．深圳商业物业市场发展趋势。
2．1商业物业供给量**。
2．2商业物业需求量**。
2．3商业物业租赁状况**。
2．4商业物业营销趋势。
四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析。
1．深圳零售业发展的特点。
1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高。
1．2购买力**多元化。
1．3零售业态完备，业态调整和创新取得成效。
1．4零售商业平均利润率处于微利边缘。
1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势。
1．6将形成新的多极商业服务体系。
2．深圳市消费者购买力。
2．1深圳市常住人口特征。
2．2深圳经济状况及常住人口消费能力。
2．3流动人口消费特征。
2．4深圳市消费结构。
五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划。
1．站厅零星商业物业经营策略分析。
1．1站厅零星商业物业的分布。
1．2站厅零星商铺的**特点。
1．3地铁站厅零星商业物业经营策略。
2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析。
2．1大剧院站厅商场。
2．2世界之窗站厅商场。
2．3会展中心站厅商业区。
六、地铁公司地下商业街（**）物业商圈及经营策略分析。
1．岗会间地下商业街。
1．1研究对象概况。
1．2周边环境特点。
1．3消费者消费特征。
1．4经营策略。
2．市民中心站地下商业街。
2．1研究对象概况。
2．2周边环境特点。
2．3周边**特点。
2．4经营策略。
七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议。
1．商业物业经营的主要模式。
2．经营模式选择的考虑因素。
2．1站内商场位置的特殊性。
2．2投资的承受能力。
2．3以经营回报的期望。
2．4租赁市场的态度。
2．5地铁公司的经营管理能力。
3．地铁商业物业经营模式的建议。
八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议。
1．招商方式。
2．招商策略。
3．租约安排。
4．宣传广告。
4．1宣传推广策略。
4．2宣传推广的主诉求。
九、深圳地铁地下商业物业经济效益评估。
1．站厅商业物业。
1．1投资额。
1．2营业收入。
1．3营业支出。
1．4利润额（单位：万元）
2．地下商业街（**）
2．1投资额。
2．2经营收入。
2．3经营费用。
2．4利润额（单位：万元）
2．5全部投资**期。
十、问题与建议。
1．主要问题。
1．1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰。
1．2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险。
1．3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大。
2．建议。一、 前言。
1．背景。深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2023年年底建成投入试运行。
地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。为了利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务，各国城市地铁开发和运营当局，都十分重视开发利用地铁沿线地下空间资源，积极发展商业服务业，这已经成为地铁经营的主流模式。
深圳地铁在建设过程中，地铁公司借鉴国内外经验，有意识地考虑了地下商业空间的开发，对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业，并在地铁通车同时一起投入使用。由于这些规划中的商业物业分布线长，规模不一，情况复杂，为使这些商业物业的经营达到理想效果，深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构，来开展前期研究策划工作，深圳地铁公司最后选中深圳市百家欢实业发展****来承担这一使命。
2．范围、目的。
2．1范围、分类。
2．1．1范围（详见本章附图）
·各站厅内的零星物业，717平米；
·大剧院站内中型物业，960平米；
·会展中心站中型物业，1800平米；
·市民中心站大型物业，3110平米；
·世界之窗站站内中型物业，1500平米；
·岗厦站—会展中心站区间大型物业，10800平米。
2．1．2分类。
按照商业网点的类型划分，上述物业可划分为三类：
第一类为站厅零星网点；
第二类为站厅商场；
第三类为地下商业街（城）。
2．2目的。
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