一。 课程设计任务。
一）项目概况。
物流园区拟建设集装箱场站87.65万平方米、仓储运输中心42.46万平方米、保税仓储区22.
11万平方米、临港工业区21.52万平方米以及铁路站场区34.09万平方米。
另外，根据现代物流发展的需要，还在物流园区内布置有商业区5.61万平方米、金融中心4.18万平方米、办公区3.
18万平方米以及绿化休憩区11.95万平方米以及道路管网等区域建设。
二）基础数据。
本项目的计算期为13年。其中建设期为3年，营运期为10年，项目预计在10年内达产。
1）项目建设投资物流园区的投资是指完成基础建设的成本，包括：物流园区回填区域工程形成费用；物流园区内外相关设施费用以及应分摊的区外配套设施费用。本项目建设投资估算为58164万元（不包括建设期借款利息），在三年建设期内平均投入使用。
2）资金**项目投资的65%考虑采用国内贷款，其余35%企业自筹。年贷款利率为6.21%。本项目打算采用等额还本付息的方式归还借款，投产后7年内还清借款。
3）流动资金为296万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。
4）资产形成工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息三者形成固定资产原值；无其他资产和无形资产形成。
其中有2.424平方公里的有效面积可供入园企业直接使用，转让期按10年计。
园区转让年收入园区可转让面积为242.4万平方米，园区转让**446元/㎡。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响，设定迟一年的园区转让**按6.21%增加。
营业税金及附加按营业收入的5.5%计算。
如不计土地出让金，年成本估算如下。
工资及福利估算现设定未来需要应聘员工12人，工资及福利按每人每年5万元估算。
折旧费估算采用分类法计算折旧，经济算每年折旧额为2191万元，残值为4%，由于物流园区土地最后完全转让，所以在建设期，末不计固定资产**净值。
摊销费用计算建设投资全部形成了固定资产投资，不存在无形资产投资和其他投资，因此没有摊销费。
维护费计算按20万元/计。
企业管理费计算为运营收入的1%。
其他费用为每年5万元。
利息支出建设投资利息估算占主要部分。
2.5利润计算
根据相关规定，该项目可免交土地出让金这部分支出，所得税税率为33%，法定盈余公积金提留按净利润的15%计算。
三）投资估算与资金筹措。
1.项目总投资估算。
1）建设投资估算及其依据。
2）流动资金估算及其依据。
为300万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。
2.投资分年度使用计划。
按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。
3.资金筹措计划。
详见表1。 另建设期利息估算见表2。
表1投资使用计划与资金筹措表万元。
计算方法：建设期每年建设投资=58164/3=19388万元。
由表2建设期利息估算表知建设期各年的利息，总和=391.30+1198.19+2055.20=3644.69万元。
总投资=建设投资+建设期利息+流动资金=58164+3644.69+396=62104.69万元。
用于建设投资=58164×35%=20357.40万元。
债务资金=用于建设投资+用于建设期利息+用于流动资金=37806.60+3644.69+0=41451.29万元。
表2 建设期利息估算表万元。
计算方法：各年应计利息=（上年末借款本息累计+本年借款额/2）×年利率（按复利计）
故借款总额为58164×65%=37806.60万元。
借款在建设期三年内平均使用，每年借款为37806.60/3=12602.20万元。
第一年借款利息=（0+12602.20/2)×6.21%=391.30万元。
第二年借款利息=（12602.20+391.30+12602.20/2）×6.21%=1198.19万元。
第三年借款利息=（12602.20+391.30+1198.19+12602.20+12602.20/2）×6.21%=2055.20万元。
建设期利息=391.30+1198.19+2055.20=3644.69万元。
（四）投资分析基础数据的**和选定。
1.销售收入的测算。
2.成本及税金。
1）成本测算（详见表3.总成本费用估算表”）
2）税金 （详见表4 销售收入、税金及附加估算表）
3.利润分配。
详见表5“利润与利润分配表”。
表3 总成本费用估算表万元。
计算方法：总成本费用=折旧费+摊销费+维护费+利息支出+经营成本=折旧+摊销+维护费+利息支出+工资及福利+企业管理费+其他费用。
经营成本=工资及福利+企业管理费+其他费用。
固定成本=折旧费+摊销费+维护费+其他费用。
可变成本=利息支出+企业管理费
表4 销售收入、销售税金及附加估算表万元。
计算方法：园区可转让面积242.4万平方米，营运期10年内每年平均转让。每年转让24.24万平方米，且园区转让**为446元/㎡
营运期每年收入情况如下：
第一年营业收入：24.24×446=10811.04万元。
第二年营业收入：10811.04×(1+6.21%)=11482.41万元。
第三年营业收入：10811.04×(1+6.21%)2=12195.46万元。
第n年营业收入： 10811.04×(1+6.21%)n
营业税金及附加：每年营业收入×5.5%
表5 利润与利润分配表万元。
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