武汉轻工大学。
课程设计说明书。
设计题目：某房地产项目财务评价。
姓名张奇 学院土木工程与建筑学院
专业工程管理1101
学号 110602126
指导教师李红民。
2024年 11月 12日。
方案一。1 项目概况。
某房地产开发商决定在武汉市中心新建项目，建设用地50000平方米，拟建方案有两个：
方案一：建高层商品房住宅楼高13层，容积率为4：1，土地使用费为800万元/亩，建设期3年， 每年年末等额付款，销售**为13000元/平米（数据来自2024年6月人民网提供的均价），3年内全部售完，建设期投资比例分别为50%，30%，20%，销售量各年依次为50%，30%，20%。
2 投资估价。
2.1建设投资估算。
建筑安装费20×1500=30000（万元）
土地费用5×800÷667=60000（万元）
城市基础工程设施配套费 20×80=1600（万元）
消防设施配套费20×5=100（万元）
生活垃圾服务费20×12=240（万元）
白蚁防治费20×1.3=26（万元）
勘察设计费30000×2%=600（万元）
规划管理费20×1.8=36（万元）
可行性研究费30000×1%=300（万元）
设备购买费30000×5%=1500（万元）
供水电费30000×2%=600（万元）
管理费300（万元）
300)×5%=95302×5%=4765.1(万元)
涨价预备费：以工程静态投资95302万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资50%，第二年投资30%，第三年投资20%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价**指数为2.8%（数据来自中国行业研究网2024年物价分析）。
第一年涨价预备费为：pc1=95302×50%×[1+2.8%)-1]=1334.23(万元)
第二年涨价预备费为：pc2=95302×30%×[1+2.8%)-1]=1623.50（万元）
第三年涨价预备费为：pc3=95302×20%×[1+2.8%)-1]=1646.32（万元）
则该项目的涨价预备费为：pc=pc1+pc2+pc3=4604.05(万元)
2.2 建设期利息估算。
预估项目贷款62000万，年利率7%,采用年中支付。贷款分三年投入，第一年31000万元，第二年18600万元，第三年12400万元。
表1建设利息估算（万元）
表2建设投资估算表（万元）
由上表可知工程总造价为121004.6万元，自有资金为59004.6万元，占总资金的48.76%.
表3建设投资估算表（万元）形成资产表。
3 资金筹措计划。
自有资金60295.21万元，第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%。银行贷款投入比例同自有资金。
表4 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
3.1 各项资金估算。
1）财务费用：长期贷款70166.7/3=23388.9(万元)
2）工资及福利费估算：宣传及销售人员80人，年薪4万，管理人员30人，平均年薪7万，每年工资及福利530万元。
3）营业费估算：经**每年营业费200万元，用于推销和宣传广告等。
4）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
5）无形资产摊销费60000/3=20000（万元）
表5 长期借款还款计划表（万元）（i=7%）
表6 总成本费用（万元）
4 项目经济效益评价。
4.1 销售收入估算。
由于近几年的房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平方13000元，在3年经营内，第一年销售40%，第二年销售30%，第三年销售30%
第一年的销售收入：20×50%×13000=130000（万元）
第二年的销售收入：20×30%×13000=78000（万元）
第三年的销售收入：20×20%×13000=52000（万元）
则总销售收入为167260万元。
4.2 增值税的估算（增值税税率为17%）
第一年应缴纳增值税：130000×0.17=22100(万元)
第二年应缴纳增值税：78000×0.17=13260（万元）
第三年应缴纳增值税：52000×0.17=8840（万元）
4.3 营业税及附加估算。
根据武汉市的规定，该项目房产税依照原值扣除30%，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平方4元，城市维护税按照增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
城镇土地使用税：20×4=80（万元）
城镇维护建设税：第一年 22100×0.07=1547(万元)
第二年：13260×0.07=928.2（万元）
第三年：8840×0.07=618.8（万元）
教育费及附加：第一年： 22100×0.03=663(万元）
第二年：13260×0.03=397.8（万元）
第三年：8840×0.03=265.2（万元）
表7 营业收入营业税金及附加估算（万元）
5 利润与利润分配估算。
表8 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
表9 项目投资现金流量表（万元）(行业基准折现率为15%)
该项目税后静态投资**期：pt=4.8(年) pt*=5.5（年）
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