目录。第1章项目概况 1
1.1项目名称与内容 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目内容 1
1.2项目背景资料 1
第2章费用和效益估算 3
2.1投资估算 3
2.2总成本费用估算 3
2.3销售收入和税金估算 4
2.3.1返迁部分 4
2.3.2销售部分 5
2.3.2营业税金估算 6
第3章资金筹措 7
第4章财务分析 8
4.1盈利能力分析 8
第5章财务不确定性分析 12
5.1盈亏平衡分析 12
5.2敏感性分析 13
第6章经济评价结论 16
住宅开发项目经济评价。
某房地产开发项目，计算期共五年，前三年生产，从第二年开始一边生产一边销售。
一） 项目概况。
某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为10.5亩，土地费用为710万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.
61，面积为15050平方米。该土地上有拆迁户数105户，共计面积为4462平方米。返迁面积是原面积的1.
65倍。该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。
二） 投资估算及资金筹措。
1．该公司有资本金1500万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用850万元，勘察设计50万元，进行前期准备工作540万元和开发公司每年都有的管理费用60万元。
2．工程款按预算为950万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位硬垫至项目预售前，共需100万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。
同时这部分费用第一年用于工程的为40万元，其他60万元用于第二年的工程建设。
3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需500万元，第三年还需投资470万元。
三） 销售计划、进度安排。
1．返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地**规定的**，房地产开发公司可收取1200元／平方米，而超过部分按成本**2200元／m2收取。
2．销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为8500元／m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。
并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房**销售。
四） 税费。
根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。房地产税按销售收入的12%计。本项目的基准内部收益率为12%。
该公司有资本金1500万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用850万元，勘察设计50万元，进行前期准备工作540万元和开发公司每年都有的管理费用60万元。
工程款按预算为950万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位硬垫至项目预售前，共需100万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。
同时这部分费用第一年用于工程的为40万元，其他60万元用于第二年的工程建设。
把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需500万元，第三年还需投资470万元。投资估算情况见表1
表1 投资估算表单位：万元。
该公司有资本金1500万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用850万元，勘察设计50万元，进行前期准备工作540万元和开发公司每年都有的管理费用60万元。
工程款按预算为950万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位硬垫至项目预售前，共需100万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。
同时这部分费用第一年用于工程的为40万元，其他60万元用于第二年的工程建设。
把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需500万元，第三年还需投资470万元。
建设期利息计算。
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率。
第1年应计利息
40×1/2×6.14%=1.23（万元）
第2年应计利息。
40+1.23+60×1/2）×6.14%=4.37（万元）
总成本费用估算表见表2
表2 总成本费用估算表单位：万元。
拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地**规定的**，房地产开发公司可收取1200元/平方米，而超过部分按**2200元/m2（均价）。
返迁面积总共为4462×1.65=7362 （平方米），其余面积为15050-7362=7688（平方米）。返迁部分销售收入计算表见表3
表3 返迁部分销售收入计算表。
第二年销售任务为7688×18%=1383.84
第三年销售任务为7688×27%=2075.76
第四年销售任务为7688×35%=2690.8
第五年销售任务为7688×20%=1537.6
销售总收入分期按比例**表见表4
表4 销售总收入分期按比例**。
营业收入和营业税金及附加见表5
表5 营业收入和营业税金及附加单位：万元。
表6 项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元
根据项目投资现金流量表可知：税后全部投资的财务净现值npv为1496.09万元，大于零，财务内部收益率为61%大于基准收益率12%，静态投资**期为3.
19年，动态投资**期为3.38年小于基准投资**期5年，从全部投资角度来看该项目可行。项目全投资现金流量表见表8
表8 项目全投资现金流量表单位：万元。
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