1项目概况。
某房地产开发商决定在武汉市中心新建项目，项目占地50000平方米，拟建方案有两个。
方案1 ：建多层商品房住宅楼高7层，容积率为2：1.
，土地使用费为800万元/亩，建设期2年，贷款年末**，销售**为15000元每平方米，该楼盘地理位置好，3年内全部卖完，建设期投资分别为60%，40%，销售量各年依次为40%，30%，30%
2投资估价。
2.1建设投资估算。
1、建筑安装费100000×1000＝10000（万元）
2、土地使用费50000×800÷667＝60000（万元）
3、城市基础工程设施配套费 100000×80＝800（万元）
4、消防设施配套费100000×5＝50（万元）
5、生活垃圾服务费100000×12＝120（万元）
6、白蚁防治费100000×1.3＝13（万元）
7、勘察设计费10000×2%＝200（万元）
8、规划管理费100000×1.8＝18（万元）
9、可行性研究费10000×1%＝100（万元）
10、设备购买费10000×5%＝500（万元）
11、供水电费10000×2%＝200（万元）
12、管理费100万元。
13、预备费： 基本预备费＝ （10000＋60000＋800＋50＋120＋13＋200＋18＋100＋500＋200＋100）×5%＝71901×5%＝3595.05（万元）
涨价预备费：以工程静态投资71889万元为计算基础，建设期为2年，第一年投资60%，第二年投资40%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价**指数为2.5%。
第一年涨价预备费为：
pc1＝71901×60%×［1＋2.5%）—1］＝1078.52（万元）
第二年涨价预备费为：
pc2＝71901×40%×［1＋2.5%）—1］＝1382.30（万元）
则该项目的涨价预备费为：
pc＝pc1＋pc2＝1078.52＋1382,.30＝2460.82（万元）
2.2建设期利息估算。
预估项目贷款50000万，年利率7%采用年末支付，贷款分两年投入，第一年30000万，第二年20000万。
表1建设期利息估算（万元）
表2建设投资估算表（万元）
由上表可知工程总造价为82079.37万元，自有资金为32079.37万元，占总资金的39.00%。
表3建设投资估算表（万元）形成资产表。
3 资金筹措计划。
自有资金32781.07.万元，第一年投入60%，第二年投入40%。银行贷款投入比例同自有资金。
表4项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
3.1各项资金估算。
1）财务费用：长期贷款 53923.5/3=17974.5 （万元）
2）工资及福利费估算 ：宣传及销售人员70人，年薪4万，管理人员30人，平均年薪7年，每年工资及福利490万。
3）营业费估算经**每年营业费200万，用于宣传、推销广告等。
4）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
5）无形资产摊销60000/3=20000万元。
表5长期借款还款计划表（万元）（i=7%）
表6总成本费用（万元）
4 项目经济效益评价。
4.1销售收入估算。
由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平方米15000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。
第一年的销售收入：100000×40%×15000＝60000（万元）
第二年的销售收入：100000×30%×15000＝45000（万元）
第三年的销售收入：100000×30%×15000＝45000（万元）
则总销售收入为72000万元。
4.2增值税的估算（增值税税率为17%）：
第一年应纳增值税：60000×17%＝10200（万元）
第二年应纳增值税：45000×17%＝7650（万元）
第三年应纳增值税：45000×17%＝7650（万元）
4.3营业税及附加估算。
根据武汉市**规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
城镇土地使用税：100000×4＝40(万元)
城镇维护建设税：第一年 10200×7%＝714（万元）
第二年 7650×7%＝535.5（万元）
第三年 6120×7%＝535.5（万元）
教育费及附加： 第一年 10200×3%＝306（万元）
第二年 7650×3%＝229.5（万元）
第三年 7650×3%＝229.5（万元）
表7营业收入、营业税金及附加估算（万元）
5利润与利润分配估算。
表8利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
表9项目投资现金流量表（万元）
该项目税后静态投资**期：pt＝3.94(年) pt*＝4.07（年）
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