基础数据。
1. 经营规模
本投资项目拟建一大型商厦，总建筑面积为20,000 平方米。商厦拟2年建成，第3年开始经营。
2．实施进度。
设本项目建设期为2年，经营期15年，计算期为17年。
3．固定资产估算。
固定资产投资含：建筑工程费、设备费、装潢费用等。
建筑工程费用中：工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。工建费以2750×x(1+45/100)元/平方米（建筑面积）估算。
水电征用费以400×(1+45/100)元/平方米（建筑面积）估算。设计费估算为200×(1+45/100)元估算。动迁费估算为350×(1+45/100)万元。
设备费用中含：电扶梯费、变电所、**空、**总机等费用。电扶梯估算为500×(1+45/100)万元；变电所估算为300×(1+45/100)万元。
**空调估算为1200×(1+45/100)万元。**总机为100×(1+45 /100)万元。商厦市场定位为社区型百货商厦。
装潢费用以2500×(1+45 /100)元/平方米（建筑面积）估算。
4.递延资产和流动资金估算。
递延资产估算为500×(1+45/100)万元。其中：开办费为 300×(1+45 /100)万元，不可预见费为200× (1+45/100)万元。
流动资金为2,000×(1+45 /100)万元。
5．总投资估算及资金**。
投资总额及资金**。
投资总额估计为人民币亿地。其中：建设投资亿元，流动资金投资0.2×(1+45 /100)亿元，投资进度详见下表。
分年投资计划表（单位：万元）
注册资本（自有资本）0.5×(1+45/100) 亿元，银行贷款亿元，贷款利率13%。
6．贷款及还贷方式。
固定资产还贷，建设期间只计利息不还款，从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额还清。贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计划期末一次性偿还本金。
7．销售收入。
销售总额第1年为1.8×(1+45 /100) 亿元，以后每年递增15%，毛利额按行业加成毛利率22%计算。
8．折旧与摊销方式。
商场建筑和设备残值分别为原值的5%，折旧年限分别为40年和10年。装潢折旧无残值，折旧年限为5年。递延资产摊销年限为5年。折旧与摊销均采用直线法。
9．职工工资总额及附加费用。
公司人员共计450名，职工工资总额及附加费用以平均20000 ×(1+45/100)元/年计，经营期第1年为900 ×(1+45/100) 万元，以后每年以10%递增。
10．其他费用。
其他费用经营期第1年估算为250 ×(1+45/100) 万元，以后每年以10%递增。
11．税收。
税收项目暂计增值税和所得税两项。销售总额为含增值税的收入。增值税税率为17%，所得税税率为33%。
2.本投资项目分析中的财务处理。
1）还贷方式。
基建投资还贷，建设期利息只计不付，建设期利息计入开办费，形成递延资产。原计划从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。
2）本投资项目经营初期亏损的处理。
本商厦投资项目早期出现亏损现象，垫付还本无法支出，于是提出以下两个方案解决，并通过计算选择较优方案。
方案1.对于经营期亏损年度出现的亏损，以新的银行贷款进行弥补。
方案2：推迟对贷款本金的偿还，直到经营期第4年（第7年）才开始还贷。
通过计算，可以看到方案1的财务分析结果优于方案2（具体计算略），但方案2 却可以减轻商厦经营初期巨大负担，所以两方案各有长短。这里给出方案1的计算结果。
3.财务评价。
1）项目全部投资财务评价结果。
a.静态投资**期=7.97 年。
b.动态投资**期=11.76 年。
c.净现值npv（13%）=9,988 万元。
d.内部收益率irr=20.11%
2）自有资金投资财务评价结果。
a. 静态投资**期=9.57年。
b. 动态投资**期=11.78 年。
c. 净现值npv（13%）=9,413 万元。
d. 内部收益率irr=23.04%
4.不确定性分析。
1）敏感性分析。
敏感性分析结论指出，销售收入的变动对自有资金及全部投资的内部收益率影响最大；
2）盈亏平衡分析
商厦经营第1年，整个商厦盈亏平衡的销售收入约23500万元，盈亏平衡的单位营业面积销售收入约为12000元。
5．本投资项目评价结论。
1）由于本投资项目注册资本（5000万元）仅占总投资（17000万元）的30%左右，故经营期有较为沉重的还贷压力。
2）商厦经营初期，商誉尚未形成。但是，商厦经营初期成本项目开支却很高。其一，商厦装潢费用在经营期前5年摊销，折旧和摊销费较高；其二，还贷压力较重。
由此，经计算分析，该商厦在其经营初期，要经过3年的亏损期。在这之后，还有近4年的还贷期，这样还贷期累计约7年。然后，随着商厦销售收入的增加，可呈现较好的经济效益。
综上，从经济效益指标上看，本投资项目基本可行。在投资决策中，应综合其他因素，全面考虑，慎重决策与实施。
6．详细计算（见附表1～9）
附表1 自有资金敏感性分析表（单位：万元）
附表2 全部投资敏感性分析表（单位：万元）
附表3 分年投资计划表（单位：万元）
附表4 折旧与摊销估计表（单位：万元）
附表5 投资总额和资金筹措表（单位：万元）
附表6 借贷还本利息估算表（单位：万元）
附表7 损益与利润分配估算（单位：万元）
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