一总论。
1．项目背景与概况。
项目名称。江滨花园-万龙大厦
承办单位概况。
吉林市建筑第三公司。
可行性报告编制依据。
该项目的选址意见书。
建设单位提供的其他有关资料。
《吉林省旅游发展规划》
《酒店设计规范》
《高层民用建筑设计防火规范》
项目提出的理由。
a.行业发展背景。
从2023年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了**发展时期。
据国家统计局最新资料显示，2023年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.
9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示，人均gdp达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2023年我国人均gdp为830美元，2023年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着gdp的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2023年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.
7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。
从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。
另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的gdp增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家**，我国房地产热潮可持续20年。
b.吉林市房地产现状。
吉林市目前现有房地产开发企业100余家，但实际进行项目开发的只有50多家。据悉，截至2023年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.
70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.
83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.
79亿元。
据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。
在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以鸿林为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除新区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，吉林市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于40万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。
c.吉林市房地产的总体发展趋势**。
党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，吉林市提出到2023年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2023年人均住房面积达到20-25㎡。
按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有5000万㎡-8000万㎡，平均每年有300万㎡-500万㎡的住房需求，市场潜力巨大。
据专家分析吉林市房地产业将呈现以下走势：
市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。
各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。
住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。
开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。
房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产**稳中趋降。
差异化竞争、个性化经营、 产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。
多个**的推出，将是吉林多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变吉林房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。
项目拟建地点。
吉林市江北区**路中段。
项目预期目标。
本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，引进专业酒店管理公司进行经营管理。成为模范大厦和模范住宅小区，让大家喜爱。
项目主要建设条件。
a. 供电：
本项目装机总容量1600 kw，电源由胜利路的市政供电线路接引至本项目的变配电所。
b. 供水：
拟由大庆路的市政主管网向场区供水。
c. 供热：
本项目供热由吉林市集中供热站的供热管网提供。
2．主要技术经济指标。
占地面积：6371.4㎡（9.56亩）
总建筑面积：36264㎡（方案1） 39864㎡(方案2)
住宅面积：7200㎡（方案1） 10800（方案2）
综合楼面积：21776㎡（不含地下室） 层高：22层。
写字间面积：12096㎡ 层高：3-14层共12层。
酒店套房面积：8064㎡ 层高：15-22层共8层。
附楼面积：960㎡ 层高：4层。
写字间酒店配套功能面积：2175㎡
公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积：4320㎡（地下停车场的设计依据在第四章详述）
总户数：406（方案1） 430（方案2）
容积率：5.97（方案1） 6.53（方案2）
绿地率：30%
二投资环境与市场研究。
1．概况。本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块。
面临重庆路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。
2．商务用房价值与竞争状况。
从中观环境看，目前吉林市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西郊较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，江南的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。
调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛。
本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如隆晟饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；华泰大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；红叶大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。
另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。
因此我建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。
3．住宅价值与竞争状况。
此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的**空档（高档楼盘**在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为2500-2600元/㎡）这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。
从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。
三建设规模与项目开发条件。
1．建设规模方案比选。
框架剪力墙结构。
占地面积：6371.4㎡（9.56亩）
总建筑面积：36264㎡
住宅面积：7200㎡
综合楼面积：21776㎡
写字间面积：12096㎡
酒店套房面积：8064㎡
以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅。
2．推荐建设规模方案。
写字间。目前吉林市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：
采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。
综合楼外观风格建议：
稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。
住宅。总面积：7200㎡
层高：12层。
户数：48户型：2梯4户。
两种户型：120-140㎡ 160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种 160-180㎡两种。
顶层4套复式。
依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。
户型设计建议。
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大。
酒店：按三星级标准设计。
楼层：15-22层，共8层。
3．项目现状概况。
建设地点：吉林市江北区**路中段。
土地性质：居住用地。
占地面积：6371.4㎡（9.56亩）
总建筑面积：36264㎡
本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部。
4．项目建设条件。
从中观环境看，目前吉林市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西郊较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，江南的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。
由调查显示，大部分三星级酒店标准间**在150-250之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制，全年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大。本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如隆晟饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；华泰大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；红叶大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。
另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。
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