第三节成本预算。
一、成本预算的意义与要求。
一）成本预算的概念与意义。
成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和**未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。
成本预算是物业管理企业财务管理手段、财务管理起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的系统化。
二）成本预算的基本要求（熟悉）
为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循以下基本要求：
1．成本预算必须同其他预算相协调。
其它预算指的是物业管理企业的收入预算、资本预算、现金预算等，他们都是编制成本预算的重要依据。
2．成本预算要以各项定额为基础。
物业管理企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。
3．成本预算应有相应的技术经济措施保证。
在编制成本预算时，首先应进行成本**。编制成本预算应积极发动职工，提出具体切实可行的措施，使成本预算建立在可靠的基础之上。同时，职工的参与也能有效地增强其对成本管理目标的认同，从而提高达成目标的可能性。
4．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益。
在编制成本预算的过程中，应充分考虑各项成本支出的必要性及其经济价值，防止和避免成本预算中包含不应发生的成本项目。
5．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。
编制的财务预算既应符合公司的实际情况，不宜过低，同时也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。
例题13：11年多选】编制成本预算应遵循的基本要求有（ ）
a．成本预算必须同其他预算相协调
b．成本预算要以各项定额为基础
c．成本预算要完全符合实际
d．成本预算应有相应的技术经济措施保证
e．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
答案：abde
二、成本预算的编制方法（熟悉）
现实中，物业管理企业编制成本预算的方法主要有：固定预算、弹性预算、零基预算、滚动预算和概率预算。
一）固定预算。
固定预算又称静态预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是：(1)现有的业务活动是企业必需的；(2)原有的各项开支都是合理的；(3)增加费用预算是值得的。
固定预算的主要特点是，预算编出后，在预算期内除特殊情况必须追加预算外一般不做变动或更迭，具有相对固定性，因而称为固定预算。
固定预算通常每年编制一次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执**况和结果进行考核、评价。
固定预算是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。
例题13：10年单选】适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是( )
a．固定预算
b．零基预算。
c．滚动预算
d．概率预算。
答案：a其优点集中表现为：编制简单，预算的编制成本较低；此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求容易被各部门接受。
这一方法的缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。
二）弹性预算。
弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。
这种预算随着物业经营管理活动水平的不同可以作相应的调控，具有伸缩性，因而称为弹性预算。
弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算。
这种弹性预算是随着业务量的变动而变动的预算，不存在执行时需要有追加预算的手续。而且弹性预算技术要求在预算制订过程中考虑多种因素的影响，因此可导致预算更为精确。
编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般有两种：列表法和公式法。
三）零基预算。
零基预算是指以零为基础的预算。
它的基本理论是：在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。
在我国，零基预算作为成本预算的一种编制方法，越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如**部门和以微利为主要特征的物业管理行业。
例题14：11年单选】物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为（ ）
a．零基预算
b．滚动预算
c．弹性预算
d．固定预算
答案：a对物业管理企业而言，零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下，它有助于提高管理收费的使用效益，改善物业管理企业与业主之间的关系，从而增强物业管理企业的市场竞争能力。
但零基预算也有一些不足，主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。
四）滚动预算和概率预算。
1．滚动预算。
滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。因为它是滚动式的编制预算，因此称为滚动预算。
滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。
滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制，使预算适应客观情况的发展，具有促进企业管理服务活动协调进行的作用。同时，也有利于企业管理人员对预算资料作经常性的分析研究，并能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订，使企业的经营活动始终有一个较长远的总体战略布局。
2．概率预算。
概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量(如**、业务量等)在一定范围内的变动做出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。
三、成本预算的编制程序（熟悉）
一）成本预算的编制方式。
各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标(一下)；各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业管理企业财务部门(一上)；财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算(包括成本预算)，并报物业管理企业管理层，然后再由管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给各部门执行(二下)。
二）成本预算的编制程序。
成本预算的编制程序： （1）收集和整理有关资料；（2）对预算期成本指标进行**；（3）根据企业(部门)特点编制成本预算。
1）收集和整理有关资料。
需要收集和整理的资料主要包括：预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料；材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料；上级下达的成本降低指标等资料；国家有关成本开支规定及编制成本预算的要求等资料；本企业上年度的实际成本以及同行业同类管理服务的成本资料等。
例题15：11年单选】物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是（ ）等。
a．预算期物资采购情况
b．企业未来的现金流
c．材料消耗定额
d．费用消耗定额。
答案：b2）对预算期成本指标进行**。
在编制成本预算前，财务部门先分别**由于材料费的升降而影响的服务成本降低率，人工费的升降而影响的服务成本降低率，生产费用的升降而影响的服务成本降低率；然后加以汇总，计算出总的服务成本降低率。将**的成本降低率，与上级下达的成本降低率指标相比较，若前者大于后者，即表明企业(部门)按照**的成本降低率的有关数据编制预算年度成本预算，可完成上级下达的成本降低任务；反之，企业(部门)就必须调整有关数据，重新计算成本降低率，以保证上级下达的成本降低任务的顺利完成。
3）根据企业(部门)特点编制成本预算。
成本预算是在进行了成本**，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。由于企业的规模、生产经营特点及管理要求不同，因而成本预算的编制程序也不尽一致。
三）不同成本的预算编制。
1．营业成本预算。
营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中，公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易，可参照其他工商企业采用的方法确定；公共服务的直接人工费，根据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平(包括职工福利费)确定，其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础，增减一定百分比(通常为物价指数)来确定。
例题16：10年单选】编制营业成本预算，应以( )预算为基础。
a．支出 b．费用。
c．收入 d．工资。
答案：c2．管理费用预算。
编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，物业管理企业仍可以采用固定预算。
3．财务费用预算。
财务费用预算是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。对于一般的物业管理企业来说，如果不涉及融资的问题，通常该项费用预算值为零。
例题17：10年单选】在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是( )
a．营业成本预算 b．管理费用预算。
c．经营费用预算 d．财务费用预算。
答案：d
物业经营管理讲义 10
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