第三节收益性物业价值和**的种类。
一、使用价值和交换价值（熟悉）
一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值。
使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。
二、投资价值和市场价值（掌握）
某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
例题5：11年单选】关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）。
a．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的
b．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的
c．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的
d．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的。
答案：a评估投资价值与评估市场价值的评估方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
就折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。
在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场**，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
三、成交**（掌握）、市场**（掌握）和理论**（熟悉）
一）成交**。
成交**简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
成交**是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或**的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的**策略等的不同而不同。
卖价、买价、成交**三者的关系：
1．卖价是站在卖者的角度，指卖者**物业时所愿意接受的**。卖者**物业时所愿意接受的**总有一个最低界限（最低卖价）。
2．买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的**。买者购买物业时所愿意支付的**总有一个最高界限（最高买价）。
最高买价≥成交价≥最低卖价。
在买方市场下，成交**会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交**会偏向最高买价。
正常成交**和非正常成交**。
成交**可能是正常的，也可能是不正常的，因此，可以将成交**区分为正常成交**和非正常成交**。正常成交**是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的**，不受一些不良因素，如不了解市场**、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交**。
成交**的分类。
按照交易方式的不同来划分，可以将土地使用权出让的成交**分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
二）市场**。
市场**是指某种物业在市场上的一般、平均水平**，是该类物业大量成交**的抽象结果。
三）理论**。
理论**是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的**。
在正常市场或正常经济发展下，市场**基本上与理论**相吻合。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场**可能会较大、较长时期脱离理论**，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过**格。
四、总**和单位**（熟悉）
一）总**。
总**简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的**。物业的总**一般不能反映物业**水平的高低。
二）单位**。
单位**简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地**，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑面积的**。
物业的单位**一般可以反映物业**水平的高低。
认清单位**，必须认清**单位，**单位由货币和面积两方面构成。
五、实际**和名义**（熟悉）
实际**是指在成交日期时一次付清的**，或者将不是在成交日期时一次付清的**折现到成交日期时的**。
名义**是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的**。
例如，一套建筑面积l00m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
1．要求在成交日期时一次付清。
实际单价为3000元/m2，实际总价为30万元；不存在名义**。
2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。
实际单价为3000×(1－5%)=2850（元/m2），实际总价为28.5万元；
名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。
3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。
实际总价为（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2928元/m2；
名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。
4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。
实际总价为30÷(1+5%)=28.57（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2857元/m2；
名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。
5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
实际单价为3000元/m2，实际总价为30万元；不存在名义**。
六、现房**和期房**（熟悉）
物业的现货**是指以现状物业为交易标的的**。当现状物业为已建成的建筑物时，即为现房**（含土地**）。
物业的****是指以未来状况的物业为交易标的的**。期房**是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的**。
在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房**低于现房**。
例题6：11年单选】下列期房**的公式，正确的是（）。
a．期房**＝现房**＋风险补偿
b．期房**》现房**－风险补偿
c．期房**《现房**－风险补偿
d．期房**＝现房**－折旧补偿。
答案：c 例4-1】某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房**为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房**的2%，试计算该期房目前的**。
解] 该期房目前的**计算如下：
元/m2）例题7：10年单选】关于期房**的公式，正确的是( )
a．期房**=现房**－租金收益－风险补偿。
b．期房**=现房**－租金收益+风险补偿。
c．期房**=现房**+租金收益－风险补偿。
d．期房**=现房**+租金收益+风险补偿。
答案：a七、起价、标价、成交价和均价（熟悉）
起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售**现的一组**。
一）起价。起价是指所销售的商品房的最低**。起价通常不能反映所销售商品房的真实**水平。
二）标价。标价又称**、**价，是商品房**者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房****，即卖方的要价。
三）成交价。
成交价是商品房买卖双方的实际交易**。商品房买卖合同中写明的**一般就是这个**。
四）均价。均价是所销售商品房的平均**，具体有标价的平均**和成交价的平均**。成交价的平均**一般可以反映所销售商品房的总体**水平。
八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（熟悉）
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动**现的一组**。
一）评估价。
评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。
二）保留价。
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低**。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
三）起拍价。
起拍价又称开叫**、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的**。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是一种常见的叫价方式。
在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。
四）应价。应价是竞买人对拍卖师报出的**的应允，或是竞买人自己报出的购买**。
五）成交价。
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。
例题8：11年单选】关于拍卖底价的说法，正确的是（ ）
a．拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
b．拍卖底价又称为起拍价
c．竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
d．拍卖底价等于起叫价。
答案： c
九、买卖**、租赁**（熟悉）
一）买卖**。
买卖**简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。
二）租赁**。
租赁**通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。
在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；
商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；
物业经营管理讲义 1
第二节物业经营管理的层次与工作内容。一 物业经营管理的层次 掌握 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，物业经营管理通常分为物业管理或设施管理 房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。...
物业经营管理讲义 17
第二节租赁管理与租赁方案。一 租赁管理的概念与内容 熟悉 租赁管理是针对包括写字楼 零售商业物业 出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前 租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括 制定租赁方案与策略 租户选择 租金确定和 租约谈判与签约管理。租约...
物业经营管理讲义 22
第三节成本预算。一 成本预算的意义与要求。一 成本预算的概念与意义。成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去 分析现在和 未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。成本预算是物业管理企业财务管理手段 财务管理起点和...