第二节物业经营管理的层次与工作内容。
一、物业经营管理的层次（掌握）
物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
例题13：10年单选】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和( )三个层次。
a．房地产组合投资管理。
b．房地产融资管理。
c．房地产开发管理。
d．房地产租售管理。
答案：a1．物业管理。
物业管理的核心工作：对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
例题14：10年单选】物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是( )
a．物业区域内公共秩序的维护
b．对物业进行日常的维护与维修。
c．保安和保洁。
d．对物业进行资产管理。
答案：b对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
2．设施管理。
设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。
设施的管理对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、**和企业办公楼等物业。服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
良好的设施管理有利于创造一个有益于员工健康的高效生产办公环境；降低房地产使用成本；保持房地产价值；配合机构实现发展战略。
设施管理表达了一种新的发展观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。很显然设施管理和一般概念的物业管理是有区别的，传统的物业管理侧重于现场管理，主要是在使用过程中对设施设备进行维护保养，将维持其正常运行作为工作目标，体现的是事后处理的特点；而设施管理注重从设施的全生命周期角度出发，对资源耗费和使用年限进行综合考虑，使设备和系统的平均年费用达到最小。
3．房地产资产管理。
房地产资产管理聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
4．房地产组合投资管理。
房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。
例题15：11年单选】关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（ ）
a．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作
b．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分
c．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主
d．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
答案：d 二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）
1．物业管理和设施管理。
物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。物业管理的主要职责是租户关系管理（保持与租户的联系、收租）；物业维护；控制运营成本；财务报告和记录的保存；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。
2．资产管理。
资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。房地产资产管理公司通过考察资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。
资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划；持有/**分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
3．房地产组合投资管理。
房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险、回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。
在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。
房地产组合投资管理公司还必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求。
对组合投资管理公司来说，其**物业的决策往往是基于对组合投资绩效评价的结果，而不会偏爱某宗具体的物业。
房地产组合投资的主要职责：制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资策略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督资产购置、资产处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。
为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。
三、物业经营管理中的战略性工作（熟悉）
物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。
例题16：11年单选】下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（ ）
a．决策分析
b．构建信息基础
c．现金流和成本管理
d．资产组合
答案：c一) 确定战略。
频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的，因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。
有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但如果能严格精确地定义资产组合的相关属性（如各种投资物业的收益率、风险大小等都能够准确地把握），就可以有效缩短调整期。
二) 确定标准。
资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。
三) 构建信息基础。
提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。
四) 决策分析。
决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。
五) 进行资产组合。
资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合。这个原则获得了广泛的认可，并且被归纳为一句话：
“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。”
在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的。在合适的选择下，整体风险应该尽可能低。换句话说，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。
在考虑物业组合中减少风险时，投资者将在可以选择的范围内，寻求相关系数为负的投资，例如，选择不同的部门和不同的地理区域。
四、物业经营管理的常规工作（熟悉）
资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
例题17：10年单选】资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )
a．分配 b．组合。
c．估计 d．控制。
答案：d对物业的权力伴随着必须承担的义务。对于物业投资者来说，即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作，这种工作还很可能伴随一定的成本支出。
一) 常规工作内容概述。
从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。
物业经营管理的常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。
例题18：11年多选】物业经营管理的常规工作有（ ）等。
a．决策分析
b．构建信息基础
c．日常维护和维修
d．设施设备管理
e．物业保险管理
答案：cde
二）现金流和成本管理。
物业经营管理支出项目：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收（如营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税等）。
例题19：10年多选】收益性物业经营管理的支出包括( )
a．日常维修费用
b．保险费。
c．营业税。
d．所得税。
e．财务费用。
答案：abce
1．物业经营管理支出的分配。
物业经营管理支出的成本一般不能全部转移给租户。在下列三种情况下，一般不会将物业经营管理支出全部转移给租户：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资（第六章租赁管理提到：
出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复、致使房屋发生破坏性事故、造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。）。
2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。
2．费用和成本。
律师签约费、履行租约的相关费用和印花税等费用一般都是通过各国的法律和双方的协商，来确定具体由哪一方来支付这些费用或双方分担的比例。（也就是说，不是直接由租户支付。）
3．租金。一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。但下列4种情况除外。
1）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支**。此时由业主统一对各种开支进行管理，各个租户在事先都要支付给业主或其物业管理者一定金额的服务费。（这种情况下物业整体出现了问题由物业业主来承担，业主承当物业整体的维修维护，此时对物业整体进行的维修维护等开支细目不需要向各个租户说明。）
物业经营管理讲义 10
第三节收益性物业价值和 的种类。一 使用价值和交换价值 熟悉 一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用 交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币 商品或其他有价物。人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值。使用价值是...
物业经营管理讲义 17
第二节租赁管理与租赁方案。一 租赁管理的概念与内容 熟悉 租赁管理是针对包括写字楼 零售商业物业 出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前 租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括 制定租赁方案与策略 租户选择 租金确定和 租约谈判与签约管理。租约...
物业经营管理讲义 22
第三节成本预算。一 成本预算的意义与要求。一 成本预算的概念与意义。成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去 分析现在和 未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。成本预算是物业管理企业财务管理手段 财务管理起点和...