一、 swot
s：镇江惟一百万亩**，气势恢宏。
农工商品牌开发。
地处风景秀丽的镇江自然风景保护区。
**在镇江全市具备优势。
主题建筑风格，差异化竞争。
镇江稀缺洋房、入户情境花园、风景退台等，产品力强。
w：丹徒区非农人口比例低，城市化程度低。
距离市中心比较远，心理距离巨大，交通落后。
配套不完善，无主导产业支撑，缺乏人气。
镇江人口两级分化，高端消费群被激烈争抢。
项目规模浩大，销售周期长，不可控风险大。
项目**优势逐步被削减，板块成长速度慢。
o：丹徒道路建设和城市规划跟进完善。
改善型居住人群比例增加。
镇江市中心房地产开发量缩小。
刚性需求加大。
坡地情景**稀缺。
t: 南徐板块崛起。
后续拿地放量，对本案多个层面购房人群展开争抢。
品牌开发商陆续进驻。
宏观调控政策中长期影响。
二、 产品分析。
项目的唯一性发掘。
1. 离市中心最近的百万方都市型**。
2. 农工商开发商及其沪上顶级物业管理。
3. 西班牙、英伦（后面几期待续）万国风情建筑。
4. 南山、长山环抱，上风上水。
5. 小高层、联排、叠加、洋房多种类型共存，混合型社区包罗万象。
6. **优势，镇江未来最有升值潜力的物业。
7. 建筑细节完美，产品力强。
8. 风情、风景、风俗的情境社区。
三、 项目的困境。
1. 卖给谁？项目客群定位过于笼统，极不精准。
2. 产品建设重于推广建设，口碑无法确立。
3. 项目孤立于丹徒，无法拉近与市区、**、买房人的距离。
4. 优秀的产品无人共鸣。
5. 产品结构性矛盾，洋房、联排与叠加产品的优势互补性有待构建。
6. 有很多卖点，诸多噱头，却未单独提炼彰显。
四、 项目急需解决的问题。
1. 项目深度定义。
2. **营销的中长期有效控制性规划。
3. 核心客户群拓展和潜力客户发掘。
4. 地段和环境、总价与产品的矛盾。
五、 项目卖给谁？
镇江的主力购房人群为**公务员、企业中高层、医院学校人员。
根据本项目的特色可以将消费人群分为三大类
第一大类高层**高层**、企业高层管理者、私营老板
第二大类中层事业单位从业人员、大型企业中高层、市区改善型居住者、本外埠投资人群。
第三大类新秀层年轻白领、都市新贵、婚房族。
第四大类潜力层事业上升型人士、外资企业中高管。
六、 企划总精神。
造给镇江未来的一座城。
关键字： 未来：作为城市副中心，未来的风景城邦就是新的城市中心。
一座城：百万**，镇江史无前例。大象之城，人居的新起点。
造城：使命感，站在城市发展的高度看镇江。
七、 主slogan
镇江未来梦之城。
建筑生态精神：革新80万镇江人的居住理念。
一）企划思路。
nba梦之队。
从1964到现在，nba已经成为一个传奇，而nba梦之队则是传奇中的传奇。每一个队员都是影响篮球未来的传奇。
梦一名单】主帅：查克·戴利中锋：尤因、大卫·罗宾逊大前锋：
巴克利、马龙、雷特纳小前锋：穆林、皮蓬、“大鸟”伯德攻击后卫：乔丹、德雷克斯勒组织后卫：
“魔术师”约翰逊、斯托克顿。
（二）企划定位。
梦之城。超前于未来的城邦。
梦之团队：梦之开发商、梦之物业、梦之园林、梦之设计、梦之营销、梦之商业。
梦之业主：成功人士的聚集区，梦实现的地方。
品牌汇聚引发一场居住变革。
每个人都有一个关于房子的梦。
为了这个梦，有很多付出。
梦之城，够得着的梦。
代表镇江的未来。
三）客群定位。
谁会买“梦之城”？
他们，心中有梦！
镇江没有城→狭小的镇江市中心、散漫的聚集区，镇江不振！一座城，确立镇江的气质，大气恢弘！→一座城，一个梦，每个人都有！
人们没有梦→传统的居住理念/固执的城区概念/不健康的生活方式/没有沟通的家/孩子们没有院落嬉戏/情人眼里的不是风景→有梦，生活更美好！
谁是有梦的人？
拿着镇江未来密码的人。
镇江未来密码是什么？→生态居住、院落生活、特色家园、全程品牌、副中心变中心、无限升值。
让90%的镇江人进城！
人群引导梯度：高端人群：先知先觉且具备强有力购买力，投资自住同步跟进。
中高端人群：努力想成为高端人群，集中在成功人集中的地方。
都市新贵：有发展眼光，独到见解。对都市型综合大社区情有独钟。
追梦人：为品牌、口碑和人气追逐而来。
八、 项目建议。
1. 物业建议。
引荐国际顶级物业管理，充分体现国际化别墅社区享受。
2. 社区商业建议。
引入大型生活配套、大型中高端娱乐休闲消费，足以支撑丹徒本地的人群需求，以形成城市副中心的区政条件。
3. 交通建议。
发展通往市中心的各种交通模式，拉近丹徒与市中心的距离，消除遥远的心理距离隔阂。可以通过修建主干道、增开班车、引入新公交线路等方式实现。
4. 政策建议。
获得市、区级**的支持，在规划上足以支撑项目的远景发展，提升人们对项目的良好愿景。
5. 产品建议。
增加低总价、小面积户型，区隔中高层客户竞争，深度发掘镇江中低人群，激发改善型居住。通过前期的中高端人群的带到，引导中低收入人群从众心理和购买边际效应。
6. 绿化建议。
增加大型乔木树种的引进，并在绿化上大做文章。在植被选择上，能体现唯一性和特色性，以足够区别与其他社区。同时和百万级**匹配。可以引入国际的绿化管理公司。
7．品牌建议。
在物业、产品设计、规划、开发、园林、商业等各个方面都引入国际或者国内知名品牌，提升项目的美誉度和知名度。
九：推广策略。
一） **策略。
镇江人的**习惯：传统**渗透力非常有限。
口碑传播、从众心理成主导。
潜力优势新**有待挖掘。
**选择。镇江娱乐场所营业高峰时段单片派发，业务员推销。
户外：公交站点、路牌、道旗、高炮。
传统**：京口**晚报广电报硬广传播需慎重，脑白金式软文传播更加有效果。
新**：搜房网、新浪网、焦点房地产网。
dm;直投杂志。
二） 新闻策略。
制造新闻，创造概念，引导**，汇聚焦点。
概念炒作第一波：镇江没有城！
镇江市区范围小，已经不能适应城市的发展。区政的局限发展，导致周边区域经济发展缓慢，且影响和周边城市的交往。因此有如下新闻点：
1. 镇江需要城市扩容，大乃为城！ →丹徒将成为第一个城市扩容的获利区域。
2. 镇江需要居住新城→传统的居住模式已经不能够适应镇江人的需求，能够沟通，讲求品质的城池式居住将成为主流。
3. 镇江会有城：风景城邦是镇江第一城。
概念炒作第二波：镇江没有梦。
有梦的城市有故事，有梦的城市有追求，镇江本该有梦。因此有如下新闻点：
1. 镇江没有梦：居住理念传统守旧，城市规模小，对住宅水准要求不高。
2. 镇江寻梦：风景城邦，梦实现的地方。
3. 梦之队到梦之城。
概念炒作第三波：寻赏捉拿南山虎。
新闻噱头（二）：南山惊现老虎脚印。
1. 新闻由头：风景城邦组织业主活动，寻找“老虎脚印”，实则为寻宝活动，主办方制作若干老虎脚印标记藏匿山林，找到了则可获得奖励。
2. 风景城邦是南山生态保护活动的倡导者。
3. 风景城邦的绿化：来自南山的想象。
新闻噱头（二）：镇江家庭攀登南山活动。
增加项目和购房人的深度接触，提升认知。
概念炒作第四波：镇江的第一个斗牛士（每个主题建筑可以做一波新闻传播）
新闻由头：风景城邦主办镇江首届斗牛表演。
1. 斗牛士的精气神。
2. 风景城邦的西班牙特色。
3. 西班牙就在镇江。
4. 地中海的浪漫传奇生活。
三） 活动营销。
1. 首届斗牛节。
2. 镇江绅士评选（英伦风情）
3. **、购房人看房团。
4. 寻找镇江人最爱的房屋设计。
接受买房人房屋设计意见，并做出评选，大众**传播，并最终真实设计出这样的房子给买房人。
5. 保护候鸟活动〕
6. 西班牙风情艺术节。
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