风景城邦营销企划思路

发布 2022-03-09 17:54:28 阅读 3610

一、 swot

s:镇江惟一百万亩**,气势恢宏。

农工商品牌开发。

地处风景秀丽的镇江自然风景保护区。

**在镇江全市具备优势。

主题建筑风格,差异化竞争。

镇江稀缺洋房、入户情境花园、风景退台等,产品力强。

w:丹徒区非农人口比例低,城市化程度低。

距离市中心比较远,心理距离巨大,交通落后。

配套不完善,无主导产业支撑,缺乏人气。

镇江人口两级分化,高端消费群被激烈争抢。

项目规模浩大,销售周期长,不可控风险大。

项目**优势逐步被削减,板块成长速度慢。

o:丹徒道路建设和城市规划跟进完善。

改善型居住人群比例增加。

镇江市中心房地产开发量缩小。

刚性需求加大。

坡地情景**稀缺。

t: 南徐板块崛起。

后续拿地放量,对本案多个层面购房人群展开争抢。

品牌开发商陆续进驻。

宏观调控政策中长期影响。

二、 产品分析。

项目的唯一性发掘。

1. 离市中心最近的百万方都市型**。

2. 农工商开发商及其沪上顶级物业管理。

3. 西班牙、英伦(后面几期待续)万国风情建筑。

4. 南山、长山环抱,上风上水。

5. 小高层、联排、叠加、洋房多种类型共存,混合型社区包罗万象。

6. **优势,镇江未来最有升值潜力的物业。

7. 建筑细节完美,产品力强。

8. 风情、风景、风俗的情境社区。

三、 项目的困境。

1. 卖给谁?项目客群定位过于笼统,极不精准。

2. 产品建设重于推广建设,口碑无法确立。

3. 项目孤立于丹徒,无法拉近与市区、**、买房人的距离。

4. 优秀的产品无人共鸣。

5. 产品结构性矛盾,洋房、联排与叠加产品的优势互补性有待构建。

6. 有很多卖点,诸多噱头,却未单独提炼彰显。

四、 项目急需解决的问题。

1. 项目深度定义。

2. **营销的中长期有效控制性规划。

3. 核心客户群拓展和潜力客户发掘。

4. 地段和环境、总价与产品的矛盾。

五、 项目卖给谁?

镇江的主力购房人群为**公务员、企业中高层、医院学校人员。

根据本项目的特色可以将消费人群分为三大类

第一大类高层**高层**、企业高层管理者、私营老板

第二大类中层事业单位从业人员、大型企业中高层、市区改善型居住者、本外埠投资人群。

第三大类新秀层年轻白领、都市新贵、婚房族。

第四大类潜力层事业上升型人士、外资企业中高管。

六、 企划总精神。

造给镇江未来的一座城。

关键字: 未来:作为城市副中心,未来的风景城邦就是新的城市中心。

一座城:百万**,镇江史无前例。大象之城,人居的新起点。

造城:使命感,站在城市发展的高度看镇江。

七、 主slogan

镇江未来梦之城。

建筑生态精神:革新80万镇江人的居住理念。

一)企划思路。

nba梦之队。

从1964到现在,nba已经成为一个传奇,而nba梦之队则是传奇中的传奇。每一个队员都是影响篮球未来的传奇。

梦一名单】主帅:查克·戴利中锋:尤因、大卫·罗宾逊大前锋:

巴克利、马龙、雷特纳小前锋:穆林、皮蓬、“大鸟”伯德攻击后卫:乔丹、德雷克斯勒组织后卫:

“魔术师”约翰逊、斯托克顿。

(二)企划定位。

梦之城。超前于未来的城邦。

梦之团队:梦之开发商、梦之物业、梦之园林、梦之设计、梦之营销、梦之商业。

梦之业主:成功人士的聚集区,梦实现的地方。

品牌汇聚引发一场居住变革。

每个人都有一个关于房子的梦。

为了这个梦,有很多付出。

梦之城,够得着的梦。

代表镇江的未来。

三)客群定位。

谁会买“梦之城”?

他们,心中有梦!

镇江没有城→狭小的镇江市中心、散漫的聚集区,镇江不振!一座城,确立镇江的气质,大气恢弘!→一座城,一个梦,每个人都有!

人们没有梦→传统的居住理念/固执的城区概念/不健康的生活方式/没有沟通的家/孩子们没有院落嬉戏/情人眼里的不是风景→有梦,生活更美好!

谁是有梦的人?

拿着镇江未来密码的人。

镇江未来密码是什么?→生态居住、院落生活、特色家园、全程品牌、副中心变中心、无限升值。

让90%的镇江人进城!

人群引导梯度:高端人群:先知先觉且具备强有力购买力,投资自住同步跟进。

中高端人群:努力想成为高端人群,集中在成功人集中的地方。

都市新贵:有发展眼光,独到见解。对都市型综合大社区情有独钟。

追梦人:为品牌、口碑和人气追逐而来。

八、 项目建议。

1. 物业建议。

引荐国际顶级物业管理,充分体现国际化别墅社区享受。

2. 社区商业建议。

引入大型生活配套、大型中高端娱乐休闲消费,足以支撑丹徒本地的人群需求,以形成城市副中心的区政条件。

3. 交通建议。

发展通往市中心的各种交通模式,拉近丹徒与市中心的距离,消除遥远的心理距离隔阂。可以通过修建主干道、增开班车、引入新公交线路等方式实现。

4. 政策建议。

获得市、区级**的支持,在规划上足以支撑项目的远景发展,提升人们对项目的良好愿景。

5. 产品建议。

增加低总价、小面积户型,区隔中高层客户竞争,深度发掘镇江中低人群,激发改善型居住。通过前期的中高端人群的带到,引导中低收入人群从众心理和购买边际效应。

6. 绿化建议。

增加大型乔木树种的引进,并在绿化上大做文章。在植被选择上,能体现唯一性和特色性,以足够区别与其他社区。同时和百万级**匹配。可以引入国际的绿化管理公司。

7.品牌建议。

在物业、产品设计、规划、开发、园林、商业等各个方面都引入国际或者国内知名品牌,提升项目的美誉度和知名度。

九:推广策略。

一) **策略。

镇江人的**习惯:传统**渗透力非常有限。

口碑传播、从众心理成主导。

潜力优势新**有待挖掘。

**选择。镇江娱乐场所营业高峰时段单片派发,业务员推销。

户外:公交站点、路牌、道旗、高炮。

传统**:京口**晚报广电报硬广传播需慎重,脑白金式软文传播更加有效果。

新**:搜房网、新浪网、焦点房地产网。

dm;直投杂志。

二) 新闻策略。

制造新闻,创造概念,引导**,汇聚焦点。

概念炒作第一波:镇江没有城!

镇江市区范围小,已经不能适应城市的发展。区政的局限发展,导致周边区域经济发展缓慢,且影响和周边城市的交往。因此有如下新闻点:

1. 镇江需要城市扩容,大乃为城! →丹徒将成为第一个城市扩容的获利区域。

2. 镇江需要居住新城→传统的居住模式已经不能够适应镇江人的需求,能够沟通,讲求品质的城池式居住将成为主流。

3. 镇江会有城:风景城邦是镇江第一城。

概念炒作第二波:镇江没有梦。

有梦的城市有故事,有梦的城市有追求,镇江本该有梦。因此有如下新闻点:

1. 镇江没有梦:居住理念传统守旧,城市规模小,对住宅水准要求不高。

2. 镇江寻梦:风景城邦,梦实现的地方。

3. 梦之队到梦之城。

概念炒作第三波:寻赏捉拿南山虎。

新闻噱头(二):南山惊现老虎脚印。

1. 新闻由头:风景城邦组织业主活动,寻找“老虎脚印”,实则为寻宝活动,主办方制作若干老虎脚印标记藏匿山林,找到了则可获得奖励。

2. 风景城邦是南山生态保护活动的倡导者。

3. 风景城邦的绿化:来自南山的想象。

新闻噱头(二):镇江家庭攀登南山活动。

增加项目和购房人的深度接触,提升认知。

概念炒作第四波:镇江的第一个斗牛士(每个主题建筑可以做一波新闻传播)

新闻由头:风景城邦主办镇江首届斗牛表演。

1. 斗牛士的精气神。

2. 风景城邦的西班牙特色。

3. 西班牙就在镇江。

4. 地中海的浪漫传奇生活。

三) 活动营销。

1. 首届斗牛节。

2. 镇江绅士评选(英伦风情)

3. **、购房人看房团。

4. 寻找镇江人最爱的房屋设计。

接受买房人房屋设计意见,并做出评选,大众**传播,并最终真实设计出这样的房子给买房人。

5. 保护候鸟活动〕

6. 西班牙风情艺术节。

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