第三节物业管理市场的运行秩序。
一、确立物业管理市场秩序的基础。
要维护物业管理市场的运行秩序，有两个基点必须首先明确：一是物业的产权归属，二是物业管理的委托**关系。这二者是物业管理市场中，市场主体即消费者与经营者之间的关系问题。
正是有了这种关系的存在，才有物业管理市场的存在。只有明确这种关系，理顺这种关系，物业管理市场才能有秩序地运行。
一)物业的产权与权属界定。
1.私有产权。
对于物业的“所有者”来说，他拥有这座房子的权力，包括独自拥有、使用和享受其名下物业及全部租金的收益，以及全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利自由**、转让、出租或准许他人使用而不受其他人的干涉。
2.集体产权。
顾名思义，集体产权就是由多个人共同拥有某一资源。如何使用这一共同拥有的资源，就必须经过集体来决定。例。
如，一个小区中的运动场是全体业主共同拥有的，但这并不表示每一位业主都可以为所欲为地使用。如何使用这个运动场，必须由全体业主组成的业主委员会集体决定。同样，如何对集体拥有的物业进行维修保养，也需通过业主委员会集体决定。
3.建筑物区分所有权。
在理论上，私有产权、集体产权是比较容易区分的。但在物业管理的实际操作中，对于一幢单体建筑物，如果由多位业主共同拥有，其产权的界定仍有相当的难度。法学界把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有所有权与对建筑物其用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权。
二)物业管理的委托与**关系。
对于自己的物业，一般来说业主可以自己料理。但是，随着建筑技术的发展，物业的复杂性越来越高，业主自身已。
经无能力对自己拥有的物业进行大规模、多方面的管理。这使得业主们开始寻找专门的**人，进行自己没有能力或者不愿意进行的物业管理活动。物业管理的委托与**关系便由此而产生。
在委托与**关系中，主体有**人、被**人和相对人。没有相对**人则不能发生**关系。物业管理的实践中，**人是物业管理公司，被**人是业主或业主委员会。
相对人则有两类：一是各类相关的专业公司，如房屋维修公司、设备维修公司、绿化公司、清洁公司等。物业管理公司与各专业公司签订各种合同，以满足被**人的需求。
二是分散业主(相对于业主委员会)和承租人(相对于产权所有人)。物业管理公司代表业主委员会或产权人与分散业主或承租人签订房屋使用合约或公共契约，以规范他们使用物业的行为。
产权人与管理者是一种委托**关系，物业产权人为了保证自己所拥有的物业能正常使用，在物业管理市场中聘请**人，将其物业的管理权委托给**人。当物业管理公司通过委托合同获得物业的管理权时，产权人和管理者之间的委托**关系即告成立。
二、物业管理市场秩序的主要内容。
为了建立良好的物业管理市场秩序，必须确立全面的市场法则。这些市场法则虽然带有一定的主观性，但它对维护物业管理市场的秩序是一种有效的约束。同时，它所反映的内容和要求也体现了物业管理市场客观规律的要求。
一)市场进出秩序。
进入物业管理市场进行经营活动的物业管理企业需要具备一定的条件，不具备一定的资格去参与市场经营活动，必然使市场混乱。因此，只有按一定的条件规范物业管理企业，才能保证各个企业有序地进入市场，有序地退出市场。
1.进入市场的秩序。
1)要对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审查，这是保证物业管理市场秩序的前提条件。从市场经济的需要出发，参与物业管理市场竞争的必须是物业管理服务的经营者，其明显的特点是自主经营、自负盈亏、具有独立的法人资格，而不分所有制性质和形式，不分企业规模大小，可一律平等地进入物业管理市场进行经营活动。
2)要对参与物业管理市场活动的企业进行登记，接受工。
商管理部门的登记管理，明确经营商号、经营性质和经营范围。
3)规范进入物业管理市场的经营对象和经营方式。物业管理市场的经营对象是物业管理服务，具体地说，就是必须规范物业管理服务的质量等级；经营方式必须是委托**制，是由业主委员会决定委托某一物业管理公司进行管理，而不能由任何其他个人或团体强加于业主。
2.退出市场的秩序。
1)物业管理企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限。对无偿还能力的债务人(企业)的财产做出有条不紊和公平合理的清算，以保证市场的平等竞争秩序。
2)违反有关法规的要迫使其停止营业。对违反国家政策、法律、法令的物业管理企业，要吊销营业执照，令其退出物业管理市场；对非法经营、质量低劣的物业管理公司，要限期改正，以保证物业管理市场的正常秩序。
二)市场竞争秩序。
物业管理市场中的竞争是必然的，并且必须有比较完善的法规保护竞争，约束竞争中的不合理行为，确立公正而统一的竞争规则。
1.自主经营。
物业管理企业进入市场竞争要有自主权，有独立的利益，不允许任何不必要的行政干预。
2.效益优先。
对竞争中优胜的物业管理企业要给予鼓励，提倡开拓进取，争取最优效益；对竞争中失利的物业管理企业，要由市场经济的法则进行必要的淘汰。
3.公正平等。
给物业管理企业提供平等的竞争机会。不同所有制形式、不同经济成分的物业管理经营者，在市场上有同等的竞争权利和竞争机会。国家已出台相关政策，要求新开发的超过10万平方米的商品住宅小区的物业管理必须采取公开招、投标。
这是一种创造平等机会的有力措施。
三)市场交易秩序。
物业管理市场的交易秩序，主要是规定市场主体的交易行为，要做到市场交易活动按准则行事。
1.公开化。
实行交易行为公开化，提高物业管理市场的透明度，必须有合法的契约和合同，同时还要及时公开信息。物业管理市场信息的公开有利于实际消费者和经营者的直接联系，减少交易费用，抑制**的人为**。
2.货币化。
在物业管理市场中，交换的对象是服务。因此，在交易中只能是服务一货币的交换方式，而不可能是其他易货**的方式。物业管理市场必然要实现交易过程货币化。
3.票据化。
在物业管理市场上进行交易必须有合法的文字依据，所发生的交易信用必须经过商业票据进行结算。这样做，一方面有利于对物业管理企业进行监督管理，为税收、审计提供重要依据；另一方面，商业信用票据化也有助于解决企业之间的拖欠、占压资金等问题。
4.规则化、法律化。
在公开化的基础上，逐步确立相应的物业管理市场交易规则，并使之法律化，以此消除交易过程中的混乱和欺骗行为，保证消费者与经营者的正当权益。
三、加强管理，维护市场秩序。
加强对物业管理市场的管理是维护正常的市场秩序的中心环节。对物业管理市场的管理主要由三类市场管理机构组成：一是国家设置的市场管理机构，包括**职能部门(如建委、房管局等)，政法系统的有关机构，以及统计、审计、财政、税收、工商、银行、物价等管理机构；二是物业管理服务的技术管理机构，包括计量、测试、质量管理、卫生、环境保护等管理机构；三是群众性的管理监督机构，包括消费者协会、物业管理协会等民间组织。
物业管理市场的管理体制是国家的管理监督和群众性管理监督相结合，是各种组织和手段。
的有机统一。
一)**对物业管理市场的管理。
**通过法律、法规对物业管理市场进行宏观的管理，为物业管理市场发挥出应有的功能创造一个有法可依、有纪可守、有章可循的良好的市场环境。
**对物业管理市场的管理体现在以下几个方面：
1)制定物业管理的政策法规。这是物业管理市场规范化运作的基本条件和环境，是物业管理市场健康有序发展的保证。物业管理政策法规的制定，使产权多元化物业的管理有据可依；对业主和物业管理公司的权利和义务有一个明确的界定，对物业的使用和管理行为进行限定，对物业管理费的定价程序、收费项目、收费标准和收费办法作出规定，从而保护当事人双方的利益。
2)物业管理经营人资质管理。**对从事物业管理的组织和人员在资质方面进行管理，保证物业管理行业的服务质量。资质管理包括对物业管理公司进行资质审查和复审、登记、年检，以及物业管理公司等级评定、从业人员资格评定等。
3)制定物业管理服务标准，开展物业管理质量评优工作。
4)指导物业管理公司的工作，指导和帮助业主委员会工作。
5)协调、解决物业管理市场运作**现的各种情况和问题。
二)行业协会对物业管理市场的管理。
物业管理行业协会是物业管理企业依法自愿组成的行业性社会团体，通过开展各种有益的活动，在行业内起到协调、协作和监督管理的作用。具体体现在：
1)在**行政主管部门的领导下，宣传**关于物业管理行业的政策、法规，协助制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准。
2)协助**主管部门对物业管理企业进行等级评定、质量评优。
3)开展物业管理的调查研究，解决行业工作**现的新情况、新问题。
4)收集、整理和提供物业管理市场信息，组织业内的学术和经验交流，对物业管理人员进行培训。
5)协助解决物业管理公司与业主之间出现的矛盾。
三)物业管理企业的自我管理。
物业管理企业的自我管理是一种自律行为，是保证物业管理市场有序运作的一个非常重要的环节。只有物业管理企业在市场上自觉规范自己的企业行为，才是根本而有效的途径。物业管理企业的自我管理包括：
1)依法经营。在市场竞争与经营服务中，严格遵章守法，按照国家和行业的法律、法规规范和约束企业自身的经营活动，自觉遵守市场规则，公平参与、公平竞争，净化市场空气，维护市场秩序。
2)明确市场定位。根据企业本身的规模和能力，确立企。
业的市场定位，并形成自己所特有的业务经营范围。例如，管理专长是办公楼宇还是住宅小区，是工业区或是综合性商业大厦，从而有目标有方向地在物业管理市场中展开经营活动。
3)制定和完善经营管理制度，如《经营管理条例》、《员工守则》等，使经营活动程序化、制度化、规范化。
4)员工培训。对经营管理人员进行定期的培训，树立正确的经营服务观念，掌握科学、规范的市场操作方式。
四)社会**对物业管理市场的监督管理。
社会**在物业管理市场中能够起到不可低估的作用。充分利用社会**所特有的作用，对物业管理市场进行有效的监督。社会**主要包括新闻媒介及业主意见等，主要内容有：
(1)宣传有关物业管理的法律、法规，传播、普及物业管理的基本知识，加深物业管理企业与广大业主和使用人对物业管理的认识，共同维护物业管理市场的秩序。
2)表彰先进，弘扬正气。通过社会**大力表彰先进，建立起一种良好的市场经营作风。
3)客观反映物业管理市场**现的值得引起社会重视的问题，加快和促进对这些问题及相关方面的研究和解决，批评和揭露丑恶现象，净化市场风气，使物业管理市场健康发展。
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