《物业管理实务i》
第七章物业管理的招标与投标。
习题参***。
一、名词解释：
1．物业管理招标：是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。
2．物业管理投标：是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。
3．邀请招标：就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。
4．投标书：是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件。
二、填空题：
1．单纯物业管理招标物业管理与经营综合招标专项服务工作招标
2．选择余地降低成本提高物业管理水平审查投标者资格及其标书
3．承担招标项目
4．推动物业管理市场化推动物业管理行业整体水平的提高明确了双方责任，减少了经济纠纷促进物业管理企业提高竞争能力
5．广泛性代表性权威性系统全面可操作无歧义客观真实形式规范
6．截标时间公开拆封宣读投标人名称投标**投标文件的其他主要内容
7．公平性明确性指导性合法性
8．针对性可操作性体现企业的优势专业水平深刻理解业主的意愿
三、选择题：
1．b 2．a
3．d 4．d
5． a 四、简答题：
1．简述物业管理招标投标的原则。
答：物业管理招标投标应遵循的原则。
物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。
1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体，要承担相应的义务，享受应有的权利。
2)公开的原则。公开是指招标活动要公开，要在**上登出招标广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。公正的原则。
3)公正的原则。公正是指在公开的基础上，对符合资格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。
4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方，都必须遵循诚实信用原则，特别是投标方，必须要具有相应的资质、业绩等，有符合招标文件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。
2．简述物业管理招标的条件。
答：招标项目应具备如下条件：
1）符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设；
2）具备招标主体资格和招标条件；
3）投资单位或业主能够提供管理的条件和设施；
4）招标所需的其他条件已经具备。
3．信誉调查取样应注意哪几点？
答：为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点：
1）调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作；
2）应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰；
3）应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实；
4）现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。
4．简述开标阶段的任务和程序。
答：物业管理项目招标的开标分为评议标书阶段，现场答辩阶段两个过程。
第一，标书评议。
1) 按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标**和投标文件的其他主要内容。并把标书分发评委评阅。
提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。
2) 经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分。评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
第二，现场答辩。
1)评标委员会对投标标书评议后，应组织现场答辩。答辩目的之一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性；二是对标书里的一些提法专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要对一些疑问进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关。
2) 根据投标人代表以及拟接管目标物业的管理处主任回答问题的准确性，表达问题的逻辑性，分析问题的层次性以及形象、仪表、风度等方面表现，由评委无记名进行评分。
5．简述招标文件编制的程序。
答：招标文件编制程序如下：
1）熟悉项目。
物业管理要开展招标，首先要对物业项目了解、熟悉。必须对物业项目的各类图纸、说明进行查看、阅读，同时还要了解熟悉项目周边的环境。
2）确定物业管理的内容质量标准、要求。
对开展招标项目的物业管理要有一个正确的定位，即物业管理的内容、质量要求、标准，并在招标文件中明确。
3）确定投标、开标、定标的日期及其他事项。
根据项目的要求，确定招标、投标、开标、定标日期。通常招标公告发出以后，要留不少于20天时间让投标人编制投标书及送标书。当确定截标时间后，其开标时间应当与招标文件确定的提交投标书截止时间相同，这样才能保证公平、公正，保证投标书不会出现泄密。
4）招标项目备案。
招标人应提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民**房地产行政主管部门备案：与物业管理招标有关的物业项目开发建设的**批件；招标活动方案，包括招标组织机构、时间安排、评标委员会组成、评标方式等；招标文件；法律、法规规定的其他材料；主管部门要求提供的其他材料。
5）编写“招标须知”
为了使招标工作正常进行，确保投标企业明确要求、了解条件、统一行动，招标单位必须根据拟招标项目的条件、环境、物业管理质量标准与要求和招标进度安排编写和发出招标须知。
6．简述物业管理投标书编写的组织过程。
答：投标书要在招标公告发布后不足一个月内时间完成，是一件非常艰巨的任务，必须要认真地组织编写。
1）人员组成及机构的设立。
一个物业管理企业决定参与某项物业的招标，就需要充分重视，组成领导机构，选择编写投标书人员，全力以赴。
领导小组的组成。
根据目标物业的大小、招标规格、档次，以及本企业的投标意图，成立编写标书的领导小组。如果投标的目标物业规模大、条件好，对物业管理企业是一次难得的机会，经过商议决定要拿下这次招标，那么主要负责人就应亲自参加。一方面体现主要领导重视，鼓励编写人员努力工作；同时在编写标书过程中，一些重要措施，一些承诺，一些投入，由于主要领导直接参加，情况熟悉、决策迅速、节约时间、效率高。
如果达不到上面要求，仅仅把这次招标作为练兵活动，中标更好，不中标也无妨，可以由一般领导担任，主要领导在定稿时把关即可。
编写人员的挑选。
标书的编写人员要根据目标物业的不同来挑选人员参加。对于高层楼宇管理，往往是设备管理最为复杂、最为重要，因此，对高层楼宇的投标，要组织熟悉设备维修的管理人员参加；而对住宅小区的投标，尤其是高档别墅的投标，其共用设备没有高层楼宇那样复杂了。相反，对环境、对绿化要求，对治安管理的考虑，则又高于高层楼宇，就需要选择熟悉这方面的人才参加编写。
2）标书的整体性把握与控制。
招标投标从某种意义上来讲就是对物业管理者进行考试。投标书则是企业经理们的答卷。作为一本标书应体现企业经理管理的理念、经营的思想、管理的水平。
因此，作为编写标书的负责人来讲，首先要确定一个中心思想、一个管理蓝图、一种管理模式，也就是从整体性高度把握好。如果整体性把握不好，或者说定位高度不够，所做的标书就有可能产生漏洞，或者显得单薄，或者不够规范。为了使标书的整体性把握好，在编制写目标物业的投标书前，有关领导、编写人员应深入地讨论，把握好整体性，然后把任务分解到个人进行操作，作为编写组负责人，应根据整体性要求对投标书进行控制，把好方向，防止偏离其轨道。
3）分工与合作。
分工。一本投标书好几十万字，有的分为几个分册，内容广泛、涉及面宽、要求高、时间短（往往公告发出不足一个月内就要送标书），如果仅仅靠1～2个人动笔是不可能完成任务的，必须进行分工。根据标书的总体思路，工作内容或项目，分成若干部分，再由参加编写标书的人员各自负责完成。
合作。为了保证标书的质量，同时体现集体的智慧，一般由个人分工负责的某一部分标书完成以后，应交换进行修改、补充、完善，然后汇总为初稿。
审查。初稿完成以后，由编写组负责人按照标书的内容，以及初始制定的思路要求、标准来对标书进行阅读、审查。防止自己编写的标书自己审阅难于发现问题，通常是选择没有参加编写标书的人来审阅标书，这样容易发现问题，帮助把关。
如果企业领导没有参加标书编写工作，那么最后定稿应由企业领导来审阅，这样有两点好处：一是领导具体了解标书的整个内容，为今后管理带来方便；二是对标书中涉及到的重大方针政策以及涉及到企业利益之事，领导通过阅读标书后把关，符合企业利益的要坚持，不符合的则考虑作出修改。
如果企业领导参加了编写标书的领导小组，可以请熟悉物业管理工作的专家帮助审阅，再由企业领导过目。
通过分工、合作、审查的三个步骤所写出的标书应该反映出本企业的水平与要求。
五、论述题：
1．试述物业管理招标的准备阶段的任务。
答：物业管理招标投标的前期准备非常重要。准备越仔细、越充分，考虑得越周到，随后的招标、开标工作就会顺利。物业管理招标准备阶段的任务如下：
1）成立招标组织。招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织机构办理招标事宜，也可以委托招标**机构办理招标事宜。
2）招标项目备案。依法必须进行物业管理招标的物业项目，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书5日前，提交有关材料报物业项目所在地的县级以上地方人民**房地产行政主管部门备案。
3）确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项。
4）确定招标的指导思想、原则及方式、方法。
5）编制招标文件：包括①招标书；②招标公告或投标邀请书；③投标企业申报及审查表；④投标须知；⑤招标章程或招标规则、程序；⑥招标项目说明书；⑦委托管理合同文本。
2．试述招标文件的主要内容。
答：招标文件的主要内容有：
1）招标书。
每一个参加投标的物业管理企业都希望能在竞标中取胜，往往对招标书中所提的要求十分重视，所以招标书编制要严谨、完整、细密。
全国物业管理师考试《物业管理实务》招投标部分模拟试题
一 单选题。1.物业服务招标是由 负责，通过竟争择优选聘物业服务企业的一种方法。a 物业开发商b 业主c 物业开发商或业主d 房地产管理部门。2.物业服务现行的招标方式中，适合小规模收益性物业的招标方式是 a 公开招标b 邀请招标c 协议招标d b和c 3.招标机构在收到招标书后，一般组织 组成评标...
物业管理招投标流程
物业管理招标的程序。1 成立招标领导小组 在 房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。2 编制招标文件 招标文件通常包括 招标公告 招标书 投标须知 投标书编制要求 等，重点是 招标书 的编制和标底的确定。3 向社会发布招标公告...
物业管理 经典物业管理招投标案例
为什么有的物业管理公司在招投标活动中屡战屡败？为什么有的物业管理公司还未实现零的突破？为什么您跟踪很长时间的物业项目又 飞 了？为什么业主对您接管物业项目信心不足？为什么物业公司接管项目之后，项目经理无所适从？约瑟夫福特说过 上帝和整个宇宙玩骰子，但这些骰子是被动了手脚的，我们的主要目的是去了解它是...