1)百花湖花园住宅区招标概况。
1)物业标的：在建，规划建设26,8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。
物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修**基本落实。
物业管理区域：一个。
2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。
3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。
4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。
5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。
6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。
7)评分类别及权重：信誉(12％)、标书(54％)、答辩(34％)
8)公共服务费确定：**定价：别墅，3元／(月·平方米)；高档公寓，0.5元／(月·平方米)。
9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。
2)龙江高教公寓招标概况。
1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95％以上。
物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修**；物业管理区域为2个。
2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。
3)投标方：南京地区省、市属12家企业。
4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。
5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。
6)评分类别及权重：信誉(10％),标书(30％),**(50％),答辩(10％)。
7)公共服务费确定：**指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36 元／(月·平方米), 业主委员会标底价为0.34元／(月·平方米)。
8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》,并借鉴其他经验。
3)两次物业管理招投标的启示。
1)物业管理市场化进程需要**积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要**从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。
同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”,营造良好的市场交易环境。
2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。
另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己产品的物业管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。
3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，***领导就非常关注，省**明确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。
高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。
“以人为本”,“以业主为本”,为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。
4)需要引起重视和改进的问题：
工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不同程度存在设施不足问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户1.
8辆),地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。
物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费**单列作为评分类别，其权重不宜超过20％。
③物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费**应由市场调节形成，**不宜定价或过多限制。
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