案例1-1-1 ：小产权房中的大学问。
小张5年前买了一小产房，是个工业大院中建的，环境很差，仅有30多平米，厕所小的可怜，厨房跟厕所一样大。当时的**是12万，现在40多万转手卖出去。该房买了后一天也没住，每个月1000块钱租出去的，租了5年，就按5万算，相当于7万买的房子，现在又卖40万，相当于赚了35万。
这看起来很不错，但事实并非如此，因为特殊渠道有人，所以避免了一个大损失。原来小张买的小产权房，因为是在工业大院，正在拆迁工业大院的房子，这个小产权房不出半年绝对拆，最快可能2个月内，如果这么算，买房子的那个人直接亏损40万。看来买房一定要了解清楚房产的性质，尤其是小产权房，不然会有风险。
根据上述案例所陈述的情况回答下列问题。
单选题第 1 题。
1．关于小产权房的说法不正确的是（ ）
a. 小产权房是建在集体所有制土地上的物业。
b. 小产权房不能进入房地产市场进行交易。
c. 小产权房可以发商品房房产权证。
d. 小产权房的所有者只能是农村村民。
答题情况： 正确答案：c 解析： 暂无解析。
知识点： 1.1物业含义3
单选题第 2 题。
2．从小产权房作为物业有自己的特点，以下（ ）的表述是正确的。
a. 小产权房符合城市规划，依法建成，实现了建筑与土地的有机统一。
b. 从小产权房的设计建设标准要求虽然不高，但都具有物业的基本功能。
c. 小产权房周边配套设施完善，环境卫生较好，都纳入了城市统一管理。
d. 小产权房在设计、建设、装修上，一般都存在一些缺陷或隐患。
答题情况： 正确答案：d 解析： 暂无解析。
知识点： 1.1物业含义3
单选题第 3 题。
3．**对小产权房应当采取如下措施（ ）
a. 部分存在安全隐患或已成危房的应当直接强制拆除。
b. 大部分小产权房应根据城市规划进行更新改造，并给予持有人合理补偿。
c. 所有小产权房一律拆除。
d. **应当明晰小产权房持有人的产权。
答题情况： 正确答案：b
解析： 暂无解析。
知识点： 1.1物业含义3
单选题第 4 题。
4．关于小产权房的权属性质以下（ ）说法是对的。
a. 小产权房有房产证。
b. 小产权房可以登记公示。
c. 小产权房占用的土地是集体所有制性质。
d. 小产权房占用的土地是国家所有制性质。
答题情况： 正确答案：c 解析： 暂无解析。
知识点： 1.1物业含义3
单选题第 5 题。
5．从物业的角度，小产权房问题的焦点在（ ）上。
a. 房屋质量。
b. 房产价值。
c. 所有权。
d. 集体所有制土地。
答题情况： 正确答案：c
解析： 暂无解析。
知识点： 1.1物业含义3
案例1-2-2：“四位一体”化解物业矛盾，“智慧社区”帮助企业发展。
上海物业管理行业正积极探索“四位一体”的物业管理模式。实行‘四位一体’社区管理模式是解决物业管理问题的有效途径。在“四位一体”管理模式中，社区居委会、物业服务公司、业委会、公安等成为一个有机配合的统一整体，形成各方合力，缓解物业管理矛盾，将实现各方共赢的局面。
由于当前商品房业主自觉性逐步提高，物业管理费收缴已经渐渐不是难点。相反地，停车难正成为物业管理中较为突出的矛盾，尤其是在一些老小区，车位远不能满足业主需要，由此产生了一系列问题，影响了社区和谐。而这已经不是单靠物业公司一家就能够解决的，正需要‘四位一体’模式所搭建的平台大力支持。
随着人工、设备维护等成本逐年提高，物业收费标准需要调整，但这并不容易。事实上，这也是目前国内物业管理行业普遍面临的问题，物业管理费的收费标准并没有随着市场化而调整，然而单一的商业模式，使得物业公司收入仍以物业费为主，这就使物业公司发展遭遇瓶颈。
纵观中国乃至全球的创新案例，物管发展方向多是从传统的以物业为中心的管理模式向以业主为中心的管理模式转变。尝试利用互联网提供延伸服务，建立“智慧社区”，逐步实现从单一的物业管理到多元化的服务**商的角色的转变，如通过为业主提供零售、卫生、教育等延伸服务来赚取费用，不但解决物业经营困难，不可满足业主的个性需要，做好小区最后一公里的相关事宜，成为缓解各方矛盾，提高业主满意度的有效途径。
总体而言，在物业管理行业发展道路上，打破单一盈利模式，整合自身资源、借力而为并抱团取暖，共同携手促进物业管理行业的创新升级，已成为一种指向行业未来的生存模式。
根据上述案例所陈述的情况回答下列问题。
单选题第 6 题。
1．物业管理的难点是（ ）
a. 收费难。
b. 停车难。
c. 服务难。
d. 清洁卫生难。
答题情况： 正确答案：b
解析： 暂无解析。
知识点： 1.4物业管理的含义3
单选题第 7 题。
2．上海的物业管理模式涉及到（ ）等主体。
a. 居委会、公安、物业服务公司、业委会。
b. **、居委会、业委会、物业服务公司。
c. **、居委会、物业服务公司、开发建设单位。
d. 居委会、物业服务公司、业主、公安。
答题情况： 正确答案：a
解析： 暂无解析。
知识点： 1.4物业管理的含义3
单选题第 8 题。
3．探索“四位一体”物业管理模式主要是为了（ ）
a. 解决物业管理收费难问题。
b. 缓解物业管理矛盾，实现各方利益共赢。
c. 实现物业服务企业共赢。
d. 建设“智慧社区”
答题情况： 正确答案：b
解析： 暂无解析。
知识点： 1.4物业管理的含义3
单选题第 9 题。
4．从上述案例中可以看出狭义的物业管理就是（ ）
a. 物业服务企业的经营管理。
b. 社区公共管理。
c. 业主通过选聘物业服务企业或其他管理人提供的专业管理活动。
d. 业主自治管理。
答题情况： 正确答案：c
解析： 暂无解析。
知识点： 1.4物业管理的含义3
单选题第 10 题。
5．上海市重视物业管理实因为（ ）
a. 物业管理可以使物业保值增值。
b. 物业管理可以改善人民群众居民条件，提高居民生活质量。
c. 物业管理可以维持社区的安定团结。
d. 其他都对。
答题情况： 正确答案：d解析： 暂无解析。
知识点： 1.4物业管理的含义3
案例3-1-4：业主可以罢免业主委员会吗？
在南京居民住宅小区的物业管理中，继业主与物业服务公司纠纷不断之后，本属同一个“战壕战友”的业主和业主委员会的矛盾又成为最近物业管理中的新焦点。2023年9月，南京某住宅小区的数百业主自发组成了“业主维权委员会”，公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉，该新村住宅小区的业主委员会当初在做出选聘物业服务公司的决定之后，只是直接由几个业主委员会委员决定了选聘结果，并没有经过业主大会的审议，更没有形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的**烦。
从运作时间上看物业管理进入南京不是很长，在南京几乎所有的小区都没有真正公开选举过业主委员会，所谓的“业主委员会”成员也是由开发建设单位控制的物业服务公司临时指定的。起初，业主们并不在意，认为“业主委员会”不过是“跑腿”的，只有“奉献”的份，没有相应的决定权，而这两年，当大规模的小区越来越多，物业管理费猛涨，而按照2023年12月新颁布的《江苏省物业管理条例》的有关规定，物业服务公司对这些费用的支出都要接受业主委员会监督，大家才认识到业主委员会的“权利”。试想一想，大型住宅小区一年收的物业管理费几十万元甚至数百万元，还有开发建设单位预留的数十万元维修**，其“流向”都要业主委员会监督或表决，还有选聘物业服务公司的“生杀权”等等，“业主委员会”的作用就可见一斑了。
但是，许多业主委员会的成员往往不能正确运用自己的权利，不能摆正业主大会与业主委员会之间的正确关系，甚至个别业主委员会成员把业主委员会看成是谋取个人私利的工具和途径，利用职权滥用权利，遇到重大事项不交由业主大会审议批准，而擅自直接由业主委员会决定。业主委员会这种滥用权利的行为，不仅没有能很好地维护全体业主的合法权益，反而侵害了全体业主的合法权益。正是在这种情况下，业主们对“业主委员会”的要求越来越高，尤其希望能代表大多数业主利益的业主组成“业主委员会”，才有了频频要求罢免或改选“业主委员会”的呼声和行动。
据上述案例所陈述的情况回答下列问题。
单选题第 1 题。
1．该小区“业主委员会”产生的问题在于（ ）
a. 产生的程序不合法。
b. 开发建设单位的操纵。
c. 没有维护业主权益。
d. 没有经过业主大会通过。
答题情况： 正确答案：a 解析： 暂无解析。
知识点： 3.34业主大会和业主委员会。
单选题第 2 题。
2．物业公司的选聘权属于（ ）
a. 业主委员会。
b. 开发建设单位。
c. 业主大会。
d. 居民委员会。
答题情况： 正确答案：c
解析： 暂无解析。
知识点： 3.34业主大会和业主委员会。
单选题第 3 题。
3．下列关于业主委员会权利不正确的表述是（ ）
a. 执行业主大会的决议。
b. 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。
c. 组织和监督专项维修资金的筹集和使用。
d. 与物业服务企业签订物业服务合同。
答题情况： 正确答案：d 解析： 暂无解析。
知识点： 3.34业主大会和业主委员会。
单选题第 4 题。
4．下列关于业主维权的表述，不正确的是（ ）
a. 寻求**和当地居民委员会的帮助。
b. 通过“业主维权委员会”来罢免现有的业主委员会。
c. 重新召开业主大会，选举业主委员会。
d. 重新选聘物业服务企业，监督物业管理服务。
答题情况： 正确答案： b
解析： 暂无解析。
知识点： 3.34业主大会和业主委员会。
单选题第 5 题。
5．当业主的权益受到侵害时，（ 可作为合法的诉讼主体。
a. 业主个体。
b. 业主大会。
c. 业主委员会。
d. 业主维权委员会。
答题情况： 正确答案：c 解析： 暂无解析。
知识点： 3.34业主大会和业主委员会。
案例2-1-3 ：取消物业服务企业二级及以下资质认定，强化中事后监管。
2023年1月21日，***发文取消了“物业服务企业二级及以下资质认定”，提出“取消资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。此后不久，各省（直辖市）住房城乡建设部门按照住房城乡建设部受理大厅的要求，陆续关闭了一级资质申报初审的窗口。一级资质认定的取消似乎也只是时间问题了。
未来**部门对物业服务企业如何监管成为行业内外广泛关注的问题。
众所周知，资质管理的本质是物业服务企业进入物业服务市场承接物业项目的门槛管理。只有符合《物业服务企业资质管理办法》设定的条件，才可以承接物业项目，**主管部门的市场监管重点在于物业服务企业本身，主要审核物业服务企业是否符合相应的资质条件。现在门槛没有了，所有取得相应工商营业执照的企业都可以进入物业服务市场承接物业项目。
按照***文件要求，未来**部门要对物业服务企业加强事中事后监管。
加强事中事后监管，首先，监管思路要从“管主体”向“管行为”转变。资质管理的一大弊端在于重进入、轻退出，缺乏日常监管措施和违法惩戒措施。而评价物业服务水平的高低，并不在于其是否具有相应的资质等级，而在于日常物业服务行为是否符合物业服务合同的约定和国家相应的法律法规规定，加强对物业服务企业的服务行为的监管显然更加准确和切中要害。
其次，监管重点要从“管企业”向“管项目”转变。物业服务企业资质等级只是业主选择物业服务企业的一个参考，并不能与所承接的物业项目的服务水平划等号，与业主息息相关的，不是物业服务企业本身，而是所在物业项目服务水平的高低。
再次，监管主体要从“一家管”向“多家管”转变。资质管理时代的对物业服务的监管主要是行政主管部门一家的职责，是点对点的监管。未来的行为监管将是市场监管部门、质监、消防、公安交管、环保、城管等多个行政管理部门会同人民调解、仲裁、司法等多个部门构成横向监管体系，具体到各地，可以预见的是，未来物业服务企业日常服务行为将接受纵向不同层级**部门的监管。
最后，监管对象要从“管企业”向“管市场参与主体”转变。早在2023年，住房城乡建设部相应的主管部门“物业管理处”已改为“物业服务市场监管处”，名称的变化带来的是监管职责的转变。由于监管思路的转变，未来的物业服务市场监管，将不再仅限于对物业服务企业一方行为的监管，而转变为对包括业主在内的市场行为的监管。
业主组织参与物业服务市场活动将不再成为监管真空。加强对业主组织行为的监管，有助于实现市场监管的公平公正。
物业管理实务
物业管理实务 复习考试要点。第一章物业服务企业 b 本章估计考试题型 选择题 计算题，主要要点 1 物业服务企业的概念 特征 p1 2 物业服务企业的产品是 服务 p1 3 物业服务企业的两种分类方法 p1 2 4 物业服务企业的设立程序 p3 5 物业服务企业设立的标志 p4 6 物业服务企业的资...
物业管理实务
1 在物业管理方案的基本内容中，实质性内容有 abcdefgh a.管理制度的制定。b.档案的建立和管理。c.人员培训与管理。d.早期介入及前期物管服务内容。e.常规性物业管理服务综述。f.管理指标。g.物资装备。h.工作计划。2 招标项目整体设想与构思的要点有 abcde a.项目简介。b.客户服...
物业管理实务
物业装饰装修管理流程。物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理 服务和控制，规范业主 物业使用人的装饰装修行为，协助 行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知...