案例分析题（1）
某项目可收费总建筑面积100万㎡，物业服务收费标准为1.5元/㎡.月，年底物业费全部收齐，物业大修收入50万元，主营业务收入税金及附加11万元，全年营运成本120万元，管理费40万元，财务费20万元，其他业务利润10万元。
请你计算该物业项目营业利润是多少？
答】主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管理费-财务费=(100×1.5+50)万元-11万元-120万元-40万元-20万元=9万元营业利润=主营业务利润+其他业务利润=9+10=19万元。
案例分析题（2）
某物业管理项目采用包干制，可收费面积18万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10元，年终核算各项管理服务成本共计400万元，若营业税及附加为5.5%。
问题1、当物业管理服务费收缴率为90%，物业管理企业的利润总额是多少？
a．14.2132 b．-14.2132 c．28.652 d．-28.652答案：（b）
物业管理服务总收入： 180000×2.1×12×90%=408.24（万元）
营业税金及附加：408.24×5.5%=22.4532（万元）
利润总额：408.24-22.4532-400= -142132（万元）
问题2、当物业管理服务费收缴为（ ）时，物业管理企业盈亏平衡？
a．91.68% b．93.32% c．94.32% d．98.68%答案：（b）
收缴率（x）180000×2.1×12×x×（1-5.5%）-4000000=0 x=93.32%
案例分析题（3）
某物业管理项目招标书中规定：项目采用酬金制，酬金比例为8%，项目可收费总面积20万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为500万元/年，停车场收入90万元/年。
问题1、该项目要达到收支平衡，物业管理服务费标准应为（ ）
a．1.65元/月·平方米 b．1.74元/月·平方米c．1.86元/月·平方米d．1.98元/月·平方米答案：（c）
计算过程：设物业管理服务费标准为x 200000×x×12×（1-8%）+900000=5000000 x=1.86元/月·平方米。
问题2、若管理服务费标准确定为1.78元/月·平方米，酬金比例为（ ）时，该项目能实现收支平衡。
a．3.58b．4.02% c．6.21d．8.36%答案：（b）
计算过程：设酬金比例为x 200000×1.78×12×（1-x）+900000=5000000 x=4.02%
问题3、若管理服务费标准确定为2.00元/月·平方米，酬金比例仍为8%时，通过调整物业管理方案，改变物业服务项目及标准，物业管理支出为（ ）时，项目能实现收支平衡。
a．441.6万元 b．531.6万元 c．560万元 d．570万元答案：（b）
计算过程： 设物业管理支出为x x=200000×2.00×12×（1-8%）+900000 =531.6万元。
案例分析题（4）
某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各项费用如下：
1）各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元。
2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元。
3）清洁卫生费15万元。
4）绿化养护费10万元。
5）公共秩序维护费10万元。
6）办公费5万元。
7）固定资产折旧2万元。
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元。
9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费 6万元。
合计120万元。
若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%，则该项目单位物业服务费标准为：
120万元×（1+10%）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2·月。
若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：
120万元+12万元）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2·月。
在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容，同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。
案例分析题（5）
某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：
一）人员工工资奖金及福利包括1．分管此项目的副总经理工资2．项目经理工资3．项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠。
根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级（3分）
答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：
“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡；②高层住宅50万㎡；③独立式住宅（别墅）8万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：
多层住宅：20/100=20%；高层住宅：20/50=40%；别墅：4/8=50%20%+40%+50%=110%＞100%，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级资质。
22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）
答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：
1．奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取（2分）；2．分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本（2分）；3．工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）；4．管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本（2分）；5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）。
23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）
答：设可收物业服务费用面积用s表示，计划成本用a表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用i表示，利润用b表示，税金用c表示，物业服务费总额用d表示，物业费单价用d表示，营业额用e表示。
1．利润=成本×项目平均成本利润率b=a×i=542×8%=43.36（万元）即利润为43.36万元（2分）；
2．税金=营业额×营业税及附加的总税率=（成本+利润）×营业税及附加的总税率。
c=（a＋b）×i=(542+43.36)×5.5%=32.20（万元）即税金为32.20万元（2分）；
3．物业服务费总额=成本+利润+税金d= a＋b＋c=542+43.36+32.20= 617.56（万元）即物业服务费总额为617.56万元（3分）；
4．物业费单价=物业服务费总额/（可收物业服务费用面积·12个月）
d=d/（s·12）=6175600/(260000·12)=1.98（元/平方米·月）即物业费单价为1.98元/平方米·月（3分）。
案例分析题（6）
某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡**率为每小时一次。
另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。
19．若该小区楼宇每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需要安排多少个巡视员方能满足招投标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求？（层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程）（4分）
投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4 x 30/60=2（人）。
20．统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规定，职工平均每月的工作天数为20.83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时？小区门岗至少需要安排多少名员工？
（要列出计算过程，计算结果取整数）（6分）
每名员工每月最长工作时间=20. 83 x 8+36=202. 64（小时）。
21．假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费；统一设每月工作天数为30天；按劳动法规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75天，实行综合计算工时制得超时加班费为职工基本小时工资的1.
5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少？每名员工每月超时加班工作时间是多少？每名员工月实际应得工资额是多少？
（要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）（12分）
每名员工每小时超时加班工资= 1 500/ (21. 75 x 8)x i. 5-12. 93（元）。
每名员工每月超时加班工作时间=（30-21. 75）x 8=66（小时）。
每名员工月实际应得工资额=1500十12. 93 x 66 =2 353. 38（元）。
物业管理实务计算题
案例分析题 1 某项目可收费总建筑面积100万 物业服务收费标准为1.5元 月，年底物业费全部收齐，物业大修收入50万元，主营业务收入税金及附加11万元，全年营运成本120万元，管理费40万元，财务费20万元，其他业务利润10万元。请你计算该物业项目营业利润是多少？答 主营业务利润 主营业务收入 营...
物业管理实务 计算类
一 物业费测算类。一 包干制基本计算式，物业费 成本 利润 税金，税金 收入 税率 物业费 税率。利润 根据题目的要求计提，固定利润，按成本的一定比率计提，按收入的一定比例计提。二 酬金制基本计算式 物业服务资金 支出 酬金，企业营业税及附加的纳税依据为企业酬金，企业营业税及附加 酬金 税率。二 人...
物业管理实务
物业管理实务 复习考试要点。第一章物业服务企业 b 本章估计考试题型 选择题 计算题，主要要点 1 物业服务企业的概念 特征 p1 2 物业服务企业的产品是 服务 p1 3 物业服务企业的两种分类方法 p1 2 4 物业服务企业的设立程序 p3 5 物业服务企业设立的标志 p4 6 物业服务企业的资...