XX物业管理方案

第一章项目分析。

第一节项目概况。

坐落于***的凤天竹园项目是由***物业发展公司开发的现代单体高层住宅，以30 m2-80 m2为主的小户型xx。

项目周边经济正快速发展，背后即为凤鸣山，**大学以及区府近在咫此，包含楼盘的一个高尚新社区已蔚然成型。

项目占地6142 m2，总建筑面积15605.385 m2，包括一栋住宅和一栋二层的停车库；容积率2.51，建筑密度19.

76%，绿化率高达35.34%，属于高绿化的人文景观社区。

第二节物业管理定位分析。

一、本项目物业管理的档次。

本项目物业管理的客户群以青年为主体的中高档消费人群，由业主结构层次可以看出，其对物业管理，无论是服务水平、服务质量以及服务理念等各方面均要求较高，故此本项目物业管理要有一定的独特性，以适合都市青年主体为核心的先进的物业服务理念、优质的标准来服务广大业主的需求。

二、本项目物业管理形式。

根据项目物业档次对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式是全封闭式高尚管理服务，以理念带动服务、以服务创造品牌，缔造一个“和谐、先进的阳光社区”。

三、本项目物业管理的定位。

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：“全封闭式”物业管理服务。

第三节管理重点分析。

根据项目规划、定位及所处的地理位置，本项目的的物业管理主要体现在以下几个方面：

一、安全秩序管理。

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的封闭式管理，将采取“人防+技防”相结合的方式，在智能化保卫的基础上，对人员、交通、物品出入管理上，采用“记忆＋规范”法，对小区业主发放业主卡，实行标准化管理，以确保小区人员及物品、车辆的出入安全；同时，全面启用“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”，以确保本小区在安全管理上的万无一失。

二、清洁、绿化养护管理。

随着“和谐社会”目标的提出，人与自然的和谐越来越受到社会的重视，环境对人民的身体及身心健康的影响越来越重要。而本小区的高绿化率是一大特色，35%的绿化率，绿化物种类繁多。因此，绿化的养护与管理工作也将是一项艰巨而复杂的任务。

创造绿色社区、保证自然的生态环境，给业主一个和谐自然的居住空间。

三、电梯运行、消防安全管理。

电梯作为现代公寓高层建筑的必不可少的设备，直接关系着业主的日常生活顺利与方便，为了保障业主生活的正常化，我们将制定严格的电梯运行管理制度，拟订电梯维修保养计划，做好检测、记录、维修、清洁工作，保证电梯运行正常化。

由于楼层高、人员的密集度高，高层火灾的发生将存在更大的安全隐患，对业主的威胁更大。因此，在日常物业管理中，消防安全管理不容忽视。

四、公共配套设施管理。

公共配套设施是住宅小区不可缺少的附件，相对而言，本小区内公共配套较少，主要为健身器材、停车库以及电梯、路灯等。针对这些配套项目，我们将编制严格的档案及维修养护与管理制度，一切严格按照作业程序管理执行，维护好小区内的配套设施，保证业主们的正常生活娱乐之需。

五、社区文化建设。

社区文化建设是保障一个社区整体素质与凝聚力的基石。本小区内业主结构相对简单，以青年为主体，平时工作压力较大。因此，根据业主的结构特征与爱好需求，举办适当的社区文化活动，不仅可以丰富业主的生活情趣、舒缓生活压力，增进彼此间的认识与社区凝聚力，同时也可以提高彼此相关合作机会。

因此，社区文化建设也是本案的一个重要服务管理环节。

第二章实施物业管理的整体设想与策划。

第一节服务目标——构建“和谐健康时尚”人文小区。

我们的调研结果显示：本小区是“青年人”的居所。“青年人”独立、自由、追求时尚和先进的理念。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的心理需求及服务需求。

我们提出构建“和谐健康时尚”的人居理想模式，一切以业主的需求为主导，引入先进的物业管理服务模式，在保障业主生活安居的同时，努力创造一种自由、健康、活泼的社区氛围。通过管理处员工、小区业主的互动与协作来提升小区的物业管理水平。

第二节服务理念。

人性化管理专业化服务卓越化追求双赢化佳绩。

一、倡导“全员参与”的管理文化。

在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺陷和漏项。同时，我们将推行“管理报告制度”，实现“管理开放，开放管理”的服务文化。

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