荆州太阳城前期物业管理方案。
一、 项目概况。
太阳城简介。
1、地理位置。
该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。
2、建筑物概况—
本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四半层的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一半层的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为343914.6㎡，其中商业面积15015㎡，住宅面积329600.
6㎡。整个小区被环状两横一纵联系的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。
在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5---6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅侧为三层联体别墅。
3、区内配套设施、设备。
太阳城项目规划有中庭花园、vip会所等公共设施，商业街、运动休闲设施，且建立起电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、门禁及车库管理、保安24小时电子巡更。满足了住户出行、生活的需求。
二、 物业管理内容。
1、前期工作。
2、物业管理行政工作。
3、物业接受移交工作。
4、财务管理。
5、物业机电工程部协调事项。
6、对外联系。
7、小区保卫保洁工作。
8、工程进度。
三、 具体实施方案。
方案之一：前期工作篇。
1、工作目的。
1） 对项目的全方位了解和认识。
2） 早期介入入伙前物业管理工作。
3） 为各岗位启动做前期调研、统筹、安排工作。
2、运作程序。
1） 项目熟悉。
2） 各种图纸收集，并进行图纸档案管理系统。
3） 工地门禁管理。
4） 售楼处各项服务措施。
5） 物业管理各项收费标准咨询、市调、估算。
6） 物业管理费用测算。
7） 物业管理前期文件准备（此项分为三类）
a. 临时管理合同。
b. 前期物业管理合同。
c. 装修管理规定。
8） 工程跟进。
3、实际操作。
1） 进行例会制、时间制、内容制、责任制。
2）制定工作小结、工作总结。
方案之二：物业管理行政工作篇。
1、工作目的。
1） 完善行政工作管理制度。
2） 提高行政工作质量。
2、运作程序。
3） 成立项目处，设立各级管理机构及各岗位。
4） 草拟各级管理员工岗位职责。
5） 制定物业管理处员工手册。
6） 落实物业管理用房。
7） 落实购置日常办公设备及工具。
8） 确立人员招聘计划。
9） 对管理处管理层进行招聘及岗前培训。
10）对管理处操作曾进行招聘及岗前培训。
员工工装订制。
11）草拟各部门规章制度。
12）草拟小区公共管理制度。
13）定制《业主手册》《房屋使用说明书》等对外颁发文件。
3、实际操作。
（1）形成共建操作流程。
（2）层层审核，责任到人。
3）制定工作小结、工作总结。
方案之三：物业管理接收移交工作篇。
1、工作目的。
1）提前预知工程进度，验收情况。
2）防止遗留问题延伸。
3）做好接管工作有关准备。
2、运作程序。
（1）组建接管验收小组。
2）参与竣工验收工作。
3）竣工验收后及时作好有关遗留工作报告并跟进。
4）接收工程图册和相关资料。
5）与工程部协调制定接管验收标准。
6）确定物业正式接管时间。
7）制定各种验收记录**。
8）建立设备、实施管理档案。
9）接受业主、住户全部资料。
10）建立业主、住户档案。
3、实际操作。
（1）层层管理，各负其责。
（2）交流工作信息，及时反馈信息。
（3）制定工作小结、总结。
方案之四：财务管理篇。
1、工作目的。
（1）建立完善的财务体系工作。
（2）做到每笔收入帐务清楚。
（3）每笔支出层层审核管理清晰。
2、运作程序。
（1）拟订各项收费标准及报物价局批准。
（2）制定财务预算方案，提交公司批准。
（3）建立完善各项财务制度，有效控制维修**及各种管理收支。
（4）筹措开办费，控制减少不当收支。
（5）建立和设立物业维修**。
3、实际操作。
（1）认真、细心、严谨。
（2）充分掌握了解并运用相关法规法纪。
（3）制定工作小结、总结。
方案之五：对外联系篇。
1、工作目的。
（1）为小区日常正常管理长期、持久地工作。
（2）解除业主后顾之忧。
（3）提供系列服务。
2、运作程序。
（1）房地局备案。
（2）物价局核准物业各项收费标准。
（3）员工到房地局培训。
（4）开展与各级**机构的工作联系（派出所、物价局、房地局、物业协会、环卫、邮电、供电、自然水、煤气、电信、消防、人防、防疫站、医院、教育、街道办事处、社区、司法）
3、实际操作。
（1）积极主动联系工作。
（2）走出去，请进来。
（3）学习、取经。
（4）制定工作小结、总结。
方案之六：小区清洁，保卫工作篇。
1、工作目的。
（1）做到小区一级卫生保洁标准，减少业主投诉。
（2）使小区内交通有序，治安治理，无突发事件，减少业主投诉。
2、运作程序。
（1）保安人员招聘，并进行军事化正规培训及工作制度制定。
（2）接管小区开展全面防范工作。
（3）接管小区开展全面清洁开荒工作。
（4）确定保安防盗监控器材，消防器并配合验收合格。
（5）制定小区停车场管理方案。
（6）依据实际情况，修订小区安防方案以及相关管理措施。
3、实际操作。
（1）人性管理，原则分工。
（2）随时修订，随时抽查。
（3）制定工作小结、总结。
方案之七：物业工程部协调事项篇。
1、工作目的。
（1）确保各种实施、设备正常运行。
（2）给业主提供相关维护、维修服务。
（3）业主装修入住后不遗留任何问题。
（4）人性、事情、管理三者平衡于一点。
2、运作程序。
（1）拟订工程维修标准。
（2）拟订工程部开办工具配备。
（3）拟订工程部维修程序及**。
（4）制定装修管理规定及巡查方案。
（5）跟进工程遗漏。
3、实际操作。
（1）责任到人，不留遗漏。
（2）**记录清楚，管理有序。
（3）合理收费，服务到位。
方案之八：项目工程进度。
1、工作目的。
（1）掌握了解项目各项工程进度。
（2）为物业前期管理工作作铺垫作用。
（3）跟进管理措施。
2、运作程序。
a．工建工程。
（1）样板房及装饰。
（2）主体结构。
（3）围护及隔护墙。
（4）外墙装饰。
（5）门、窗安装。
b. 机电工程。
（1）电（强电）
（2）消防。
（3）水（上、下）
（4）煤气。
（5）电梯。
6）智能化。
7）有线、电信、宽带等（弱电）
c.附属工程。
（1）绿化。
（2）小区道路。
（3）围墙。
4）小区各种管网。
5）管理用房。
3、实际操作。
1）责任到人，不留遗漏。
2）**记录，跟进有序。
3）反馈信息即时，针对性建议。
四、组织架构。
美文欣赏。1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。
秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。
2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！
3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。
4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、 漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。
沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。
6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？
画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？
7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。
冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流逝的痕迹深深印骨。
如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
8、 缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。
生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。
9、 海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。
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