×××县同乐大道和谐小区物业服务方案。
××兴安苑物业管理****。
二○一九年三月。
第一章管理服务的整体设想与策划。
一、项目调研。
二、管理目标——构建“文化社区”
三、和谐小区管理模式。
一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等。
二、管理规章制度、岗位工作标准、考核办法、落实措施及小区近期目标和远期目标。
三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案。
一、人员配备及培训计划和内容。
二、绿化养护管理的具体实施方案。
三、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案。
四、各类管理档案的建立与管理。
第五章社区建设。
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作。
第六章企业经济效益。
和谐小区东临同乐大道、南侧为芙蓉街，西靠春雷街，北靠朝阳西街，交通便利。2023年开发建造。总用地面积28800㎡，总建筑面积33854㎡，容积率1.
2，建筑密度26%，绿地率10%，总户数266户（均为住宅），机动车泊位：180辆。】
为使日后的管理服务工作更加贴近和谐小区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：
小区为多层建筑，容积率适中，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较少，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
和谐小区由原xxx厂组织职工集资建房，未来物业管理工作必须以实现业主满意、**满意、社会满意为终极目的。
据我们的研究分析，和谐小区的业主以原企业职工为主。对物业管理的期望值也不高，因此物业管理企业要实现管理方式和管理手段的过渡期。
和谐小区业主基本属于低层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。
根据我们的调研结果显示：和谐小区应是“文化社区”的居所，重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
我们的设想是：
在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。
此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。
我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把和谐小区创建为“精神家园”。
我们确立和谐小区的管理模式是：
紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价廉”的服务产品。
倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链。
致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。
在确定管理模式的基础上，针对和谐小区的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。
我们的管理思路是：
强调成本控制意识和成本管理程序。
强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进。
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化。
致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升。
致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识。
致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境。
结合和谐小区物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品的供给：
我们公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过近三年的“质量、成本双否决”的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。我们将进一步结合和谐小区的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该小区的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。
由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
和谐小区公共场地较大，这将成为我们不可或缺的一项管理资源，我们可以充分借助这个有利条件实现与城市商业余额住宅物业管理资源共享，以便更好地满足业主的服务需求。和谐小区虽然在物业类型、开发速度、服务定位等方面与商业住宅小区存在一些差异，但为业主提供优质服务的目标是一致的，双方可在竞争的基础上充分开展合作，如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。
物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在和谐小区我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。
即：物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担**社区行政管理和社区公益服务。
对于管理处，我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系**等措施，自觉接受业主的监督。对于业主大会、业主委员会，我们将认真接受他们的监督检查。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。
对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主、住户的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。
强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在和谐小区的服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。
客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止；第三，中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。
小区管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们对高层楼宇多年的管理经验，我们将和谐小区共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：
以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修：以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。
在和谐小区共用设施、设备的管理和维护上，我们先行投入安装机动车道闸管理系统，数字化牌照摄像机，加强对小区主出入口的管理；在小区主要通道安装点阵数字摄像机，加强对小区的技防，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。
XX小区物业管理服务方案
荆州太阳城前期物业管理方案。一 项目概况。太阳城简介。1 地理位置。该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。2 建筑物概况 本项目为一住宅小区，由多层住宅 小高层住宅 会所 商业街组成。其中二层半的住宅4栋 四层的住宅17栋 四半层的住宅84栋 六层的住宅90栋 ...
电厂物业 小区物业管理服务方案及服务标准承诺
电厂物业 小区物业管理服务方案及服务标准承诺。1 物业管理服务方案。1 实行全天候服务，24小时值班制度。不管是保卫人员还是其他值班人员均在24小时值班，随时恭候业主，做到有求必应，有问题马上排除。接受业主对物业管理服务保修 求助 建议 问询 质疑 投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。...
小区物业管理服务合同
甲方 祥和苑业主管理委员会。乙方 夷山物业服务 经业主委员会与物业公司达成如下协议。管理期限为两年截止。为保障开住宅小区物业管理服务正常运行，根据 中华人民共和国合同法 物业管理条列 及其实施细则等国家 地方法律 法规，在平等自愿协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条物业基本情况 物业类型 ...