前言。第一部分物业公司简介。
第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施。
一、 服务理念。
二、 方针。
三、 内容。
四、 管理运作机制。
五、 管理措施。
第三部分管理经营机构框架及管理目标。
一、 管理经营机构框架。
二、 人员编制计划。
三、 管理服务目标。
第四部分日常物业管理运作。
一、 前期介入阶段的管理。
二、 入住装修阶段的管理。
三、 常规管理运作阶段的管理。
一）管理处内部运作管理。
二）给排水设备及水景管理。
三）消防管理。
四）机电设施养护和修缮管理。
五）治安管理。
六）清洁管理。
七）园林绿化管理。
八）车辆管理。
九）房屋管理。
十）物业管理工作抽查与考核管理。
第五部分物业管理制度。
一、 公司办公室工作。
二、 公司物业部管理工作。
三、 物业管理财务、资金的管理。
四、 机电设备管理。
五、 房屋管理。
六、 治安、保卫。
七、 小区清洁。
八、 园林绿化。
九、 车辆管理。
一十、 维修、养护。
一十一、 消防、安全。
一十二、 社区文化。
一十三、 物业接管、入住。
第一部分物业管理****简介。
物业管理****正式成立于年月日，现管理面积万平方米，员工多人，其中管理、技术人员 %以上具有大中专学历。公司以为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神，树立“全心全意全为您”的服务理念。
本公司有丰富的人力资源，对物业管理服务有丰富的实务经验，有创建“省级”优秀物业管理项目的经验。
公司非常注重人力资源的培训工作，在企业内部形成“培训——考核——淘汰”体系，充分激励员工的主观能动性。在管理服务上一贯施行“高起点、严要求、讲服务”，现已形成一整套规范、完整的管理运作体系，并有效地运行，。
除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，还具有配合管理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费**调研和**、在确定目标客户群后对管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。
第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制及管理措施。
一、服务理念。
坚持“以人为本”“专业服务、用心管理”的理念，聆听客户的需求，提供创新及符合用户需求的专业服务。以“管理职能社会化，管理组织企业化，管理形式专业化，管理过程商业化，管理关系契约化”为管理目标。提供全方位综合管理和全天候的优质服务，为小区业户提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所管理的物业得到保值、增值。
二、方针。实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的方针，开展“服务为主，多种经营”，从管理服务转换经营管理机制，求得自身的生存与发展。
三、内容。从“全天候服务、全过程管理”的物业管理要求出发，服务的重点内容有：
第一类前期管理。
一）配合开发商：做好项目前期的规划设计，从物业管理的角度对物业的环境布局，功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建议。
二）配合销售：在销售过程中对业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。向业主征询物业管理的需求。并与业主签订《业主临时公约》。
三）接管验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。特别重视综合功能的验收。
第二类物业的基础管理。
一） 房屋建筑管理：此项是物业管理的基础工作，即对楼宇、附属建筑的保养、维修，使之保持良好的使用状态，并使物业整体保持完好、美观，延长其使用年限。
二） 房屋设备维修管理：对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修，使之保持良好的使用状态。我们深信设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障。
对此，我们组建一支专业化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度，运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计划，日常保养安排及出勤事项进行管理，做到设备故障发生率控制在1%以下。
第三类物业的综合管理。
一） 入住装修管理是一个新建小区，入住的业主/业户在二次装修中给物业管理工作带来了很大的工作量，为防范违章装修的情况，管理公司贯通以人性化管理的手段，加强宣传工作，在业主/业户收楼入住时就对其进行宣传培训，并填写装修申请表。提供装修特别提示，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系。
加强装修户的追踪监管，采用管理员、工程人员、保安员**巡查齐抓共管的方法，对违章装修的业户晓之以理，动之以情耐心做业户思想工作，做好人性化的协调工作，将违章装修消灭在萌芽状态。
二） 三） 清洁管理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理，以保持小区的干净整洁。
四） 绿化管理：小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并创造条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业户的需要。
三） 消防管理：包括对业户物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护，消防力量的组织和管理。
四） 安全管理：包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除各种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。“创一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将24小时的严密保安服务，实施人防、物防与技防的相结合。
人防由监控管理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化保安设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心的统一管理，确保治安防范的快速反应。
五） 车辆管理：对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理，疏导与管理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。
六） 社区文化建设：社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。
因此，对于社区文化建设，凭借多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业户，相信业户，依靠业户，充分调动业户的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使「大唐世家」的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。
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