一、 概述：xx家园位于邵阳市火车南站东北面，通过邵水四桥与邵阳新城区——佘湖新城融为一体。该区将是新邵阳的交通、文化和经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。
良好的物业背景，更显得xx家园小区的物业管理水准的重要。
二、目标：贯彻开发商开发xx家园小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将xx家园小区管理成都市居住区，让业主在小区里享受大都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促xx家园小区物业保值增值。
树立邵阳市xx物管公司——服务以人为本，管理以和为贵的品牌。
三、组织：物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、人事：人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计28名员工（按整个小区交付时设计）。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营**
a) 经营收入：46.1万元（年度，以下省略）
物业管理费：住宅部分应收368772元〔61462×12×0.5=368772（元）〕
商业用户部分121252元〔10104.4×12×1＝121252.8（元）〕
1. 预计收入 44.10万元（收缴率90%）
2. 维修服务费：0.5万元。
3. 特约服务： 0万元
4. 其他收入： 1.5万元
b) 支出：47.6万元
1. 人员工资福利：28.6万元
2. 办公费用：4.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）
3. 垃圾清运：0.5万元（542×3×3＝4878元）
4. 维修保养费用：2.5万元
5. 税金：2.5万元 （44.10×5.55％＝24476.74元）
6. 固定资产折旧4万元。
7. 不可预见费用：5万元
c) 润亏：-1.5万元
d) 物业接管期间前期投入：20万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）
e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月*m2
1） 员工的工资和按规定提取的福利费。
福利：264000*23%=60720（元/年） 合计：324720元/年
2） 公用设施设备维修及保养费：2.5万元
3） 绿化管理费：绿化率45% 1.2万m2*1元/年* m2 =1.2万元
4） 清洁卫生费：6人*12月*80元/月*人=0.576万元
5） 安全护卫费：13人*200元/年*人=0.26万元
6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算 10.2万元*25%=2.55万元
7） 固定资产折旧费：按20%计算即 4万元
8） 税费：按营收5.55%缴纳即 2.5万元 〕
9） 保险费：暂不投保
10） 合理利润：按营收8%计算 44.1万元×8％＝3.528万元。
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费**，拟向**物价主管部门申报本小区公共性服务费**指导**为0.5元/月* m2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。
b) 物业接管验收
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
XX家园前期物业管理方案
xx家园公司物业管理整体策划方案。石家庄xx地产咨询 二零零三年八月。一 xx家园基本情况。二 前期物业管理目标，服务内容及标准。三 组织构架及人员配置。四 xx家园物业管理活动费用预算。五 xx家园物业管理费测算。六 xx家园物业管理经营思想。一 xx家园基本情况。小区用地 40775m 建筑面积...
XX物业管理方案项目物业管理方案
xx xx 物业管理方案。第一章物业管理思路。第二章物业管理目标。第三章管理处架构及编制。第四章工作运作模式。第五章工作程序及管理规章制度。第六章服务内容及标准。第七章实现目标承诺的措施。第一章物业管理思路。一 管理机制。1 管理模式 实施 双向式 管理模式，突出超前的主动管理与服务。2 服务理念 ...
XX物业管理方案项目物业管理方案
xx xx 物业管理方案。第一章物业管理思路。第二章物业管理目标。第三章管理处架构及编制。第四章工作运作模式。第五章工作程序及管理规章制度。第六章服务内容及标准。第七章实现目标承诺的措施。第一章物业管理思路。一 管理机制。1 管理模式 实施 双向式 管理模式，突出超前的主动管理与服务。2 服务理念 ...