远东律师解读《物权法》之三。
作者：牟驰。
预告登记，防止“一房二卖”的良方。
陈先生与京华房地产公司签订了《商品房预售合同》，订购了2套住房，并按合同规定，预付了30万元房款。工程竣工后，京华公司因经营不善，无法支付天力建筑装饰公司的装修工程款，提出将其中20套住房（其中包括陈先生已订购的2套）转让给天力公司抵债。双方签订了转让协议后，天力公司开始使用上述房产，但未办理产权手续。
此后，陈先生前来交纳房屋尾款，准备办理产权手续时，却发现已被天力公司占用。在与京华公司协商未果的情况下，陈先生诉至法院，要求获得原定构房屋的产权。法院经审理认为，此案中，京华公司先与陈先生签订《商品房预售合同》，而且陈先生履行了合同约定，因而京华公司无权将这2套住房转让给天力公司，京华公司和天力公司签订的转让协议中涉及到这2套住房的部分属于无效合同。
据此判决：京华公司将涉案的2套住房返还给陈先生，并办理房屋产权过户手续。由于法律上的漏洞、行业主管部门的监管不力和房地产市场供求关系的扭曲，陈先生的遭遇在日常生活中可以说并不鲜见。
广大的购房者在艰苦维权的同时，也在不时地考虑这样一个问题：难道就没有一个有效解决“一房二卖”现象的办法吗？
物权法》的颁布有效地解决了房地产交易中“一房二卖”这一顽症。该法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以有效地避免“一房二卖”了。
需要注意的是，不是说办理完预告登记后就万事大吉了，根据《物权法》第二十条第二款的规定，“自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，进行预告登记后，购房者还需要根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，在开发商办理完毕房屋所有权初始登记后，按照《物权法》的上述规定，及时办理房屋权属的转移登记。
2019解读物权法 1
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