房地产评估作业

1现需评估某宗房地产2023年9月未的**，选取了下列可比实例：成交**3000元/m7，成交日期2023年10月末。另调查获知2023年6月末至2023年2月末该类房5地产的**平均每月比上月**1.

5%，2023年2月末至2023年9月末平均每月比上月**2%。试对该可比实例的**进行交易日期修正，应调整为（a）元/㎡。a3625b2625c2350d34252

某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建筑物建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，则计算建筑物折旧时的经济寿命应为(b)

a52年b55年c58年d67年。

3房地产报酬率与其投资风险呈（c）

a线性相关b非线性相关c正相关d负相关。

4收益法评估房地产**的计算公式为。

a土地出让年期b已使用年期c剩余使用年期d经济寿命。

5运用成本法评估普通建筑物**时，一般采用(d)

a综合成本b完全成本c重建成本。

式中n表示(c)

d重置成本6

标准深度是道路对地价影响的转折点。因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(d)

a逐渐降低b逐渐升高c为零。

d可视为基本不变7

某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(b)。

a112b117c120d1268

当新建房地产价值一拆除现有建筑物费用一建造新建筑物费用》现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（d）

a保持现状前提b转换用途前提c装修改造前提d重新利用前提10

某宗房地产的收益年限为40年，**未来3年的净收益分别为万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益**为(b)

a 195万元b 210万元。

c 223万元d 237万元。

11导致房地产市场成为不完全市场的原因是由于房地产具有(c)a用途多样性b利用永续性c位置固定性d数量有限性12

某宗房地产，已知建筑物的重置**为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建筑物报酬率为8%，则该房地产的**为(c)a1700元/m2b1960元/m2c2100元/m2d2400元/m2

13在影响房地产**的一般因素中，家庭规模属于（b）

a经济因素b社会因素c行政因素d心理因素14

某大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为4000万元。张某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为500平米，房地5产价值为400万元。

若按照土地价值进行分摊，张王某占有的土地份额为（a）a6.25%b5.71%c 5.

0%d 4.75%

15限制了估价报告书用途的是房地产的( b)

a估价方法b估价目的c估价原则d估价日期。

16增加建筑面积后的补地价公式为（d）。

a补地价数额=增加建筑面积后的地价+增加建筑面积前的地价b补地价数额=（增加后的容积率一增加前的容积率）*土地面积。

c补地价数额=（增加后的容积率一增加前的容积率）*增加前的土地单价*士地总地价。

d补地价数额=（增加后的容积率一增加前的容积率）*土地面积*楼面地价。

2某宗房地产的正常成交**为2500元/m㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交**的4%，买方应缴纳的税费为正常成交**5%。试计算卖方实际得到的**和买方实际付出的**。( b )

a2325；2625b2400；2625c2355；2750d2425；25701.

3某前后临街总深度为30m的矩形宗地，前街路线价为4000元/m2，后街路线价为2000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( c )

a10mb15mc20md30m

4已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地**称为( a)

a生地价b熟地价c毛地价d征地补偿价。

5市场比较法的理论基础是（d）

a适合原则b供求原则c均衡原则d替代原则。

6（a）修正的内容有位置（或坐落）、交通、环境、城市规划、配套设施等a区位状况b个别因素c特殊因素d日期因素。

某幢房屋的建筑面积为500平米，该类用途、结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/平米，该房屋的重新购建**为（b）。

a40b50c60d70

8农业区位理论认为，提高单位面积土地利润的措施是( d )a提高农产品的销售**b提高农产品的产量c降低农产品的生产成本d降低农产品的运输费用。

9特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( b )a收益法b成本法。

c假设开发法d比较法。

10建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失是（a）。a物质折旧b功能折旧c经济折旧d价值折旧。

11最能说明土地**水平高低的**是( c )a土地单价b基准地价c楼面地价d标定地价。

12从买方来说，成本法的理论依据是（d）a恩格尔定律b供求关系原理c生产费用价值论d替代原理。

13（c）是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建**和折旧，然后将重新购建**减去折旧来求取估价对象价值的方法。

a市场比较法b收益还原法c成本法d路线价法。

1为评估某宗房地产2023年10月1日的**，选取可比实例甲，其成交**为4000元/m2，成交日期为2023年12月1日。经调查获知2023年6月至2023年10月该类房地产的**平均每月比上月**1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的**为(b )

a4400元/m2b4418元/m2c4435元/m2d4463元/m2

2直线趋势法要求房地产的**时间序列（b）a完全在一条直线上b大致在一条直线上c呈某种波动式发展d任何形式都可。

4假设开发法的理论依据是( c )

a替代原理b收益原理c预期原理d假设开发原理。

5某房地产土地面积为500m2，土地**为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2。市场上同类房地产的正常房地**为2200元/m2，该类建筑物的重置价为1500元/m2，则该建筑物的成新率为( d)

a68%b72%c 75%d80%7

b）是指依据某类房地产**的历史资料和数据将其按时间顺序排成时间序列，运用时间序列分析和回归分析**其**的变化趋势，对估价日期的该类房地产的**作出推测、判断的方法。

a市场比较法b长期趋势法c基准地价d假设开发法。

10在路线价估价法中（a）只需深度**修正率即可计算地价，不必进行其他修正。

a一面临街矩形地b一面临街三角形地c一面临街梯形地d两面临街矩形地。

1钢混结构房屋的残值率一般为(a )a0b2%c3%d5%

2基准地价系数修正法的基本原理是（c）a供求关系原理b生产费用价值论c替代原理d投入产出原理。

5我国大陆地区房地产估价（d）。

a由**和全国性的评估协会共同管理b由专门机构即估价委员会负责实施c由全国性的特许测量师协会负责。

d由通过房地产估价师执业资格考试的专业人员实施。

7路线价估价法是一种评估大量土地的（a）。a迅速估价方法b较慢估价法c简易法d延迟法。

判断题1统一付款方式为成交日期一次性付清的付款方式，主要表现为货币的时间价值折现的计算。（对）2

由于房地产**会随时间的变化而变化，交易实例与估价时点在时间上的差异会导致**的差异，故需进行交易日期修正，将可比实例在其交易时的**调整为估价时点的**。（对）3

房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以可比实例房地产状况为基准（通常设定100）的。（错）

4经过房地产状况修正后，可比实例的**就变成了交易时点的**。（错）5收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（对）6市场法的对象包含如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等。

（错）7

在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法非单一性的限制条件。（错）

9租赁**评估采用公开的市场价值标准。（对）

1收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于收益性房地产即可。（对）

2实际成本是在估价时点开发建造该房地产时，众多开发商的平均花费。（错）3实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能直接用于估价。（对）4成本法中的替代原则显示：

谨慎的购买者为一房地产所愿意支付的价款，不会超过具有相同期望和效用的类似房地产的取得成本。（对）

5收益还原法的基本思想揭示了收益是以预期原理为基础的。（对）

1路线价估价法是一种迅速的、相对公平合理，适用于对大量土地进行评估的方法。（对）

2运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。（对）

3假设开发法是一种科学实用的估价方法，是以预期原理为基础。（对）4区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地**的正常和总的水平。（对）

5平均增减量法要求房地产**时间序列的逐期增减量完全相同。（错）

1直线趋势法公式y=a+bx中，x表示**变动率。（错）

2基准地价修正法适用于具备基准地价及宗地**修正系数体系成果的城镇的土地**评估。（对）

3运用假设开发法估价不必考虑资金的时间价值。（错）

多项选择题。

1土地使用权转让方式（abc）。

a协议b招标c拍卖d赠与。

2估价师基本条件（abc）。

a理论知识b主富的经验c良好的职业道德d良好的心理素质。

3合法权益包括（abd）

a合法产权b合法使用c合法交易d合法处分。

4市场比较法需要修正的几种情况（abcd）。

a交易情况修正b交易日期修正c区域因素修正d个别因素修正。

5房地产估价可在下列活动中发挥作用（abcd）。

a课税估价b保险估价c拍卖底价估价。

d征地和房屋拆迁补偿估价。

3.1最高最佳使用具体包括几个方面（abc）。

a最佳用途b最佳规模c最佳集约度d最佳使用现状。

3.2交易日期修正的具体方法有（ad）。

a**指数法b直接法c间接法d**变动率法。

1纯收益流量的类型（abcd）。a每年基本上固定不变。

b每年基本上按某个固定的数额递增或递减c每年基本上按某个固定的比率递增或递减d其他有规则的变动情况。

2楼面地价可表述为(ce)a土地总价/土地面积b土地单价/土地面积。

c土地总价/建筑面积d土地单价/建筑面积e土地单价/建筑容积率。

3获取土地的主要方式（abcd）。a征收农地取得土地b城市房屋拆迁取得土地c市场“购买”取得的熟地d**出让或开发商转让。

4下列因素中，影响房地产**的个别因素有(bc)a土地级别b土地使用年期c容积率d基础设施e城市经济发展水平。

5房地产**的高低取决于以下几个因素（abc）。a可获得纯利润的大小b获得纯利润的可靠性c获得净收益期限的长短d潜在毛收入的大小。

1在基准地价评估中，样点地价需要进行( bde)a土地用途修正b容积率修正c繁华程度修正d使用年期修正e交易时间修正。

2下列因素中，影响房地产**的个别因素有( bc)a土地级别b土地使用年期c容积率d基础设施e城市经济发展水平。

3长期趋势法的作用有（abcd）。a收益法中对未来净收益等的**。

b市场法中对可比实例**进行交易日期调整。

c比较、分析两宗（或两类）以上房地产**的发展趋势或潜力d填补某些房地产**历史资料的缺乏。

4路线价法特别适宜于（bcd）。a单个宗地估价b征地拆迁估价c土地课税估价d土地重划估价。

5路线价法临街同一道路的其他土地的**，是以路线价为基准，考虑（abcd），进行适当的修正求得。

a临街深度b土地形状c临街状况d临街宽度等。

1假设开发法的适用条件（abcd）。a一个明朗、开放及长远的房地产政策b一套统。

一、严谨及健全的房地产法规c一个完整、公开及透明度高的房地产资料库d一个长远、公开及稳定的土地供给计划。

2具体的长期趋势法主要有（abc）。a直线趋势法b平均增减量法c平均发展速度法d曲线趋势法。

4与替代原理密切相关的估价方法包括(ad)

a市场比较法b收益法c成本法d路线价法e长期趋势法。

5适用于成本法估价的房地产估价有(acd)a学校b加油站c公园d医院e写字楼。

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