房地产作业

如果你是开发商要参加瑶湖上业用地拍卖会硬座那些前期准备。

地块条件：滨水，面积：100亩，容积率1.6，住宅用地70年，商业用地50年，商业建筑面积小于总建筑面积的十分之一）

前沿：本人以为要参加瑶湖商业用地拍卖会首先需要对“房地产市场进行趋势”分析了解我国房地产市场的大趋势，只有大趋势了解了才不会被短期的政策调整，以及似是而非的谣言所迷惑。然后要进行“政策分析毕”竟我国还是一个由**主导的市场经济，房地产市场的短期**主要受政策的影响，这样我们可以判断现在是不是适合买地，大概的价位是应该高还是低。

然后需要对具体的房地产项目进行分析，包括滨水附近环境、交通、购物环境等配套生活设施等情况，以及南昌的盈利指标、消费能力指标。进一步确定投资的可行性以及竞标价。最后进行风险评估并给出解决的办法。

提纲。一。房地产行业分析。

1. 房地产总体趋势分析。

2. 房地产政策分析。

一。房地产投资分析。

1.盈利指标、消费能力指标分析。

2.滨水附近环境、交通、购物环境等配套生活设施分析。

二。房地产可行性分析。

1. 风险评估。

2. 控制风险措施。

三。做成标书（给出投标底价、最高可以价）

正文：一）房地产行业分析。

1. 房地产总体趋势分析。

在全球经济复苏步伐放缓、国内经济理性**、房地产调控继续深化的背景下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势，但是从长期背景来看，中国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求潜力仍然较大，中国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大，房地产市场长期向好趋势决定，在未来的下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价**过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢**。

2. 房地产政策分析。

继08年房地产宏观调控之后，房地产市场并没有得到有效的监控，房价反而在09年呈现出**性**的趋势，在这样一种局势背景下，为了遏制房价过快上继，2023年12月14日的国四条出台后，2023年1月10日，《***办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》也就是国十一条，国十一条的出台对于房价过快**并没有取得明显的效果，一大部分民众处于焦虑和恐慌之中，担心房价再现报复性**。为了加强对房地产的调控和政策的落实，2023年4月17日，《***关于坚决遏制部分城市房价过快**的通知》（新国十一条）接踵而至，“新国十条”的出台是房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控，它出台不久即取得了显著成效，而且使得全国各大城市的房价告别了疯涨的局面。但是房价还是处在较**位，为了进一步使房价回归到合理价位，**紧接着出台了限购、提高借贷成本、增加保障房等多种手段，使得房地产商开始长达5个月的降价**，至此可以说房控措施基本取得了成效，但是为了巩固调控成果，最近高层频频表态，房地产调控政策短期内不会放松，楼市调控的效果并未完全显现，政策还需继续落实，并且2023年要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。

可以看出从政策层面分析近期房价也将继续处在低位，并不太适合买地。

二。房地产投资分析。

1.消费能力、盈利指标指标分析。

据江西老楼房地产评估顾问****地产研究中心的分析统计，截至10月27日，南昌市今年全年共成交商住用地50宗，总面积3483亩，成交总额94.52亿元，总建筑面积556.26万平方米，平均地价为272.

16万元/亩，平均楼面地价约1700元/平方米。相比去年平均楼面地价1650元/平方米略有增长。今年以来由于商业用房不限购、不限贷，商业地产的投资火热，销售上升，使得商业用地**创出新高。

相比之下，，但是也应该看到滨水地块容积率1.6偏低，建筑面积将偏少，并且商业建筑面积小于总建筑面积的十分之一，而实际情况是南昌商品住宅市场火爆而住宅房地产市场偏冷，这也为本次的拍卖价蒙上了一成阴影。

2..滨水附近环境、交通、购物环境等配套生活设施分析。

滨水地处瑶湖之滨环境优美气候宜人，并且附近古迹景点众多实乃宜居之所。并且紧距滨水一墙之隔就是省级重点大学—江西师范大学，学术氛围浓厚，相信长久居住在此个人修养，思想境界方面都会受到熏陶得到很大的提高，如果有小孩的话上学也是非常方便的，小孩成长在一个学习氛围良好，人人都积极进取的环境中，相信对他们以后的成长都是很有利的，这也可以看作是对小孩的长期投资呀。距滨水不远处，即将建设一个地铁站，建成后将给使居民工作、生活带来极大的方便，大大缩短在路上的时间，长期看这也是未来滨水升值的一大亮点。

由于妖狐新区建于千禧年之后，发展的时间短，发展的还不完全，所以附近商业不是很发达，对于居民在购物、生活上肯定会带来一定的不便，庆幸地铁即将完工将极大的弥补这一短板。

四。房地产可行性分析。

一）风险评估

房地产是个热门和利润丰厚的行业，近。

三、四年来，住宅**每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险，同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致开发商的楼盘卖不出去。

主要有以下风险：

1.通货膨胀风险。

通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长，所以只要通货膨胀的因素存在，投资者就面临通货膨胀的风险。

2.市场的供求风险。

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

3.利率风险

利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大，当利率上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果**调高，楼盘卖不动，如果**不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售**低于成本、亏本。

4.房地产政策风险

房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，例如新出台的房产税收政策，个人将购买不足两年的住房对外销售，征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售**降低销售时间增长等。

5.经营管理风险

经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

房地产管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而收入高，这样就保证了尽快**资金，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持，所以管理水平高的房地产项目，其抗风险能力强。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度取决于对房地产项目的管理水平。

投资不同类型的房地产，需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外，房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。

近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。

6.财务风险

财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样的。

二）控制风险措施。

1.关注政策变动，认准投资方向。

虽然我国已经是市场经济，但是发展还不是很完全，很大程度上受**政策的影响。特别是房地产市场，甚至可以说**主导了我国房地产的发展，因此要想去得好的回报必须关注政策变向。

2.开展财务分析

财务分析是指通过对财务报表有关项目进行对比，提示企业财务状况，为企业进行财务决策和财务计划提供依据。投资者在投资前投资运行中都应定期进行财务分析，一方面判断投资项目是否可行，另一方面通过财务分析来评判企业的偿还债务的能力，资产管理情况，综合财务状况等。进行及时合理的财务分析，有助于投资者及时发现风险并采取措施规避风险。

3.寻找战略合作者。

开发商由于自己资金以及信息方面的局限行，不可能独自把一个房地产项目做好，特别是在限购、要出台物业税的大背景下，开发商的资金链，市场动态方面可能掌握的不是那么好，如果找一个好的商业银行做战略合作者则可以一劳永逸的解决上述分题。

三。做成标书（给出投标底价）

在综合上述分析的前提下，给出投标底价做成标书。

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