房地产金融与投资作业。
案例一个人贷款买房方案比较。
张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，但这样给他们带来了一些不便，所以两人急于想买一套房，来解决住房问题。不久两人看中一套90㎡45万元的住房。现两人在犹豫选择怎样的贷款方式？
一、 等额偿还商业贷款方式。
计算公式——a=p（a/p，i，n）= p·（1+i）n·i／〔（1+i）n－1〕
其中：a——月偿还金额；p——贷款本金；n——还款期数； i——月贷款利率。
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年。
月还款额=300000·（1+0.653%）240·0.653%／〔1+0.653%）240－1〕=2477.67元。
20年共需还款约594641.62元，其中包含利息约294641.622元。
二、 等本金偿还商业贷款方式。
计算公式——a k= p／n﹢〔1－(k－1) ／n〕·p·i
其中： a k——第k期月偿还金额；p——贷款本金；n——还款期数；
i——月贷款利率；k——还款第k期。
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年。
首月还款额= 300000／240﹢〔1－(1－1) ／240〕·300000·0.653%=3207.50元；
150个月后月还款降到2000元。
20年共需还款约535878.75元，其中包含利息约235878.75元。
三、 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式a
1、首付90000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年。
月还款额=300000·（1+0.435%）240·0.435%／〔1+0.435%）240－1〕=2016.51 元。
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
2、等额偿还商业贷款60000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年。
月还款额=60000·（1+0.653%）240·0.653%／〔1+0.653%）240－1〕=495.53元。
20年需还款约118928.32元，其中包含利息约58928.32元。
20年共需还款约 602890.25元，其中包含利息约242890.25元。
四、 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式b
1、首付100000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年。
月还款额=300000·（1+0.435%）240·0.435%／〔1+0.435%）240－1〕=2016.51 元。
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
2、等额偿还商业贷款50000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年。
月还款额=50000·（1+0.653%）240·0.653%／〔1+0.653%）240－1〕=412.95元。
20年需还款约99106.94元，其中包含利息约49106.92元。
20年共需还款约 583068.87元，其中包含利息约233068.85元。
案例二中意广场房地产开发项目融资成本分析。
中意广场项目总投资近亿元，设计了四种融资工具，其中：银行长期借款500万元（10年期，年利率8%，按月等额偿还，1%的资金筹集费）；按997.5万元折价发行面值1000万元企业债券（20年期，年利率9%，每年支付等额利息到期还本，1.
5%的资金筹集费）；发行5000万元普通股**（面值10元/股，市价12元/股，第一年红利0.7元/股，预计红利年增长率为5%，3%的资金筹集费，企业营业执照年限30年）；来自留存利润的自筹资金3000万元。试计算此项目的税前融资成本。
1. 计算该项目的税前单项资金成本。
1） 求银行借款资金成本。
求基于等额偿还抵押贷款合同的月等额还款额a
a=500·8%/12·（1+8%/12）120／〔（1+8%/12）120－1〕=6.066万元。
求基于借款人实际得到的贷款金额下的借款人实际借款成本。
500·（1－1%）=6.066〔（1+i）120－1〕／i·（1+i）120---i(年)=8.24%
注：采用个人实际借款成本的计算公式。
2） 求债券融资的资金成本。
997.5·（1－1.5%）=1000·9%〔（1+i）20－1〕／i·（1+i）20+1000/（1+i）20——i(年)=9.26%
注：采用债务的资金成本计算公式；每年支付等额利息，到期一次还本；采用了折价发行方式。
3） 求普通股权融资的资金成本。
5000/10·12=5000/10·0.7/（i－5%）〔1－（1+5%）30/（1+i）30〕——i(年)=8.87%
注：采用现金红利增长计算公式；30年为企业经营年限取值；采用了溢价发行方式。
4） 求留存利润的资金成本。
因为留存利润用做股本再投资的，所以其资金成本等同于普通股权的——i(年)=8.87%
2. 计算该项目的税前综合资金成本。
1） 实际融资额。
500·（1－1%）+997.5·（1－1.5%）+5000/10·12+3000=10477.54万元。
2） 该项目的综合资金成本。
2023年10月19日下午2点，一条名为“海川之宁”的微博宣称，“天津星耀投资****于2023年10月19日向法院申请了破产保护，破产程序已经通过并正式启动。”随着破产消息在网上迅速传播，星耀五洲被推到了**的风口浪尖。10月20日上午，星耀五洲在其销售现场举行了**新闻发布会，星耀集团副总裁杨文枝表示，“破产传闻子虚乌有，目前该事件正在调查中。
同时，星耀五洲项目整体进展很正常。当下楼市正在经受深度调控，资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题，星耀五洲确实面临一定的融资问题，但是在**和信托伙伴的支持下不会出现资金链断裂的情况。”
11月1日，《中国经营报(微博)》记者拨通了天津星耀投资****董事长颜语的**，他对记者表示，“破产肯定是谣言！我们正在追查此事。目前不宜透露任何细节，但我可以告诉的是，对方已道歉，我们在进一步交涉之中。
”2023年10月，星耀五洲以62.9亿元人民币一举拿下天津市天嘉湖地块，成为当年的“地王”。而当时该地块最大的竞争对手是中信地产。
“当年星耀是以高于起拍**1倍多的**拿下这块地的，而且是现金付账。”星耀五洲的工作人员安宁对记者说道。当时的土地出让合同规定：
30天内缴清全部土地出让金；协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80%；2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，5年内整个区域所有项目要全部竣工。
2023年12月25日，也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后，星耀集团与中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，该一年期信托计划募集资金额达30亿元，为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持，不过融资成本非常高，年化收益率达到25%。
由于星耀五洲项目自2023年才开始销售，并且当年仅实现销售回款1829万元，因此在2023年9月，星耀集团与中信信托提前终止了上述信托计划，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产**集合信托计划”(下称“中信盛景计划”)替代，这个募集资金额也创下了当时房地产信托之最。实际上，由于天津星耀以天嘉湖地块折价后的32.
9亿元资产投入信托**，享有次优级受益权，“中信盛景计划”的实际募集资金额为36亿元。
天津星耀这36亿元来的并不轻松。该笔资金分为两个部分，第一部分为面向社会公开募集11.5亿元，预期年收益率为14%，偿付周期为15个月，享有超优先级受益权；第二部分，中信集团和中信信托以自有出资、外加部分机构投资者认购的**共23.
5亿元，享有优先级受益权，偿付周期3年。
2023年6月26日，，与中信信托合作还没结束时，星耀五洲又与华能国际集团下的华能贵诚信托携手成立了一只名为“星洲1号天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”(下称“星洲1号计划”)的信托产品，周期为两年，募集资金规模达32.94亿元。该项目是华能集团控股贵诚信托后的第一单业务，虽然名为生态环境综合治理项目，实际上还是给星耀五洲的房地产开发提供资金支持。
由于“星洲1号计划”的募集资金，“中信盛景计划”很快被提前中止，从内部资料来看，天津星耀偿还了中信信托32.09亿元，2023年末“中信盛景计划”在天津星耀公司中仅剩余资金3.912亿元。
但“星洲1号计划”同样条件苛刻。根据“星洲1号计划”的募集公告，该总额32.9378亿元的信托计划分为四个类别，其中占比约一半的为a类，资金额为16.
3726亿元，但融资期限仅为一年，b类1.932亿元资金融资期限为15个月，c类6.0601亿元资金融资期限为18个月，d类8.
5371亿元资金融资期限最长，为两年。 另外，华能贵诚信托还要求天津星耀将所有4100亩土地使用权及公司股权全部进行抵押，同时为了保证到期还款，华能贵诚信托还要求，天津星耀每售一平米房子就要将2000元转到共管账户，作为偿还信托贷款的专项资金。
2023年6月24日，也就是“星洲1号计划”的a类资金马上到期，b类资金即将到期的时候，星耀五洲又与华融国际信托成立了“华融星耀项目集合资金信托计划”(下称“华融星耀计划”)，该计划募集资金额度为23.278亿元，分为两年期、三年期和四年期。根据华融国际信托说明，上述资金主要用于三个方面，即置换“星洲1号计划”到期贷款本金18.
3亿元，余下仅剩3.716亿元、1.26亿元，分别用于支付星耀五洲项目的财务费用、工程款。
然而，随着2023年6月25日“星洲1号计划”最后的偿付期限来临，天津星耀很快又面临着新的资金压力，2023年6月30日，随着“星洲1号计划”最后一笔贷款清算，天津星耀的负债并未减少，非流动负债较三个月前上升了5亿多元。于是天津星耀又必须开始再找新资金。
2023年7月8日，“中信聚信汇金养老地产星耀健康城1号集合信托计划1期”(下称“养老地产计划”)开始发行，该计划募集额度为10.24亿元，目前应该已经募集完毕。由于该笔贷款规模类似于2023年12月双方签订的抵押贷款协议，记者并未确认双方是否重合。
不过由于“养老地产计划”为夹层融资模式，一般来说在信托公司业务中与抵押贷款业务相区分。
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1.有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6 现搜集到a b c d四宗地交易实例，具体情况见表1,表1中交易情况 区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为 当容积率在1.5 2之间时，容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为...
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