房地产作业

2014《房地产估价实务》练习。

5、分析说明房地产**与gdp以及利率变动之间的关系？

1）房地产业在国民经济中保持着上升的态势，和其他新兴产业相比较，房地产业占gdp的上升幅度较小；房地产业在国民经济中的比重上升是随着一些传统的支柱产业比重下降出现的；房地产业属于新兴产业中的重要产业，逐渐走向支柱地位；

近些年房地产业开发实际投资增长势头都非常强劲，类似于房地产业占gdp比重的变动趋势，房地产业实际投资占固定资产总投资比重的变动趋势**产业增加值占gdp比重变动趋势相似，房地产业开发实际投资的快速增长是支撑自身高位运行的关键因素。

房地产业实际开发投资对自身的贡献不能脱离国民经济本身增长的惯性，投资所发挥的整体作用是与国民经济总量密切相关，投资同样也不能脱离土地等要素单方面发挥作用；房地产业开发投资可以迅速推动当年增加值的增长，投资转化为当年产出的能力非常强；为了使房地产业开发投资发挥更大作用，每年的投资额度需要超越上一年。

同期gdp正增长是房地产业增加值实现正增长的重要前提；在gdp增长带动房地产业增加值增长的过程中货币供给的增加发挥了非常重要的作用，同**币供给增加能够有效地推动房地产业产出的增加；gdp增长带动房地产业发展起重要链接作用的是市场中的货币量，房地产业受到国民经济总量增长的带动，且不能脱离资金这一重要环节。

房地产业与国民经济总量的这种相互影响关系表明，房地产业是国民经济中的重要产业，其波动与国民经济波动具有一定的一致性，房地产业在国民经济总量中占有重要地位。

2）利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价**。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。

从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：

利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。

6、分析人口结构和城镇化的变化对房地产**长期走势的影响？

1）人口结构：从购房适龄人口，人口老龄化和人口红利拐点三个方面分析房价长期走势。

一）购房适龄人口持续下降。

在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体**，购房适龄人口总数**，譬如美国、英国、澳大利亚等，而过去十年德国、日本、韩国等的房价一直走低，正好与人口增长速度和购房适龄人口总数的显著放缓同时发生，名义房价与实际房价走势趋同。1991-2023年近二十年间，中国的购房年龄人口总数从3.4亿增长到4.

6亿，增幅为35%，而商品住宅**则从756元增长到4474元，考虑通货膨胀因素的影响，增幅为392%。我国适龄购房人口数从2023年之后将呈现下降趋势。如图所示，购房适龄人口大约在2023年左右形成顶峰，规模约为4.

7亿，2023年左右降到4亿以下，但仍处于一个高峰平台，之后形成长时间的下降通道，并从2023年开始逐步稳定。未来我国住房消费真实需求也将受制于购房适龄人口的增速，呈现萎缩趋势。

二）人口老龄化加速。

人口老龄化作为一个全球现象，与资产**密切相关。从国外的经验来看，人口老龄化将降低经济增速，恶化资产负债表，降低城镇化进程，并可能使房地产市场面临长期的需求不足。2023年中国最新普查数据显示，我国60岁以上人口1.

78亿，占人口总数13.26%，比2023年上升2.93%。

随着近十年的低生育率，我国未来老龄化进程逐渐加快。到2023年，中国60岁以上人口将达到2.5亿，2023年超过约3.

7亿，从2023年开始的20年时间里，我国老年人口增长率和老年人口绝对规模将会陡然加剧。

如图5所示，2023年开始步入老龄化社会，但老龄人口每年仅增加280万人。2023年增加690万人，2023年增长1400万人，增量逐渐加速。与此同时，我国当前的劳动年龄人口占比位于历史顶峰水平，之后呈现长期、快速下降的形态。

随着人口的老龄化、老年家庭的增多，全社会储蓄总额开始减少，房地产刚性需求的主体随之缩小。

在中国，年龄结构对房屋资产的需求也是差异极大的，19岁以后的中青年对房屋**的需求会随着年龄增加迅速上升。这可以解释为什么2023年以后中国的房价会迅速攀升，因为同一期间中国的少年抚养比例迅速下降，曾经的“婴儿潮”在这一时期成为购房的主力。但是，微观数据的研究进一步发现，中国的老年人口的房屋需求也很旺盛，这意味着老年人口比重的上升并不会带来房价下降。

但是，这部分来自于计划经济时期上一代人沉淀下来的积蓄，更类似于“风落的利润”，一旦释放殆尽，则老年人口抚养比的上升最终将反转成为房价下降的压力。在房价上升预期的作用下，储蓄的释放过程将有可能提前完成。根据目前中国人口结构的演进趋势，至迟在2023年之后，房价也将不再具备快速**的条件，甚至将在呈现出逐渐走弱的趋势。

三）人口红利逐渐消失。

尽管过去10年人口老龄化已经加速，但由于出生率连续20多年走低，中国的总抚养比依然在下降，相应的劳动人口比重还在上升，人口红利仍在继续，但2023年左右人口红利将达到最高值72.1％，随后将处于逐年下降的趋势中，人口红利将逐渐消失，到2023年左右将下降到全球平均水平。目前较低的抚养率也将会在2010-2023年间出现拐点并逐步升高，从而进入“人口负债”期，主要储蓄者比率将于2023年见顶并逐步回落，从总人口总量来看，中国2023年也将达到峰值。

从而导致家庭储蓄率回落，进而导致资产**将**。

从购房适龄人口，人口老龄化和人口红利拐点三个方面分析了房价中长期走势。**结果显示，从短期来看，购房适龄人口和人口红利持续将推动房地产业发展，支撑房屋需求。但从中长期来看，随着购房适龄人口持续下降、人口老龄化加速，以及“人口红利”转为“人口负债”，在其他经济政策因素不发生改变的情况下，2023年以后我国住房消费真实需求将呈持续萎缩趋势，房地产市场投资、销售和**均将面临考验，房价很可能随之进入漫长的下降通道。

当然，房价拐点到来的确切时间还有赖于市场其他因素与政策调控的共同作用。

2）根据实证结果从全国平均水平的角度看，城镇人口对房地产**确实具有显著的影响，二者之间具有内在协调性，城镇人口的增加促进房地产**的**，而如果人口数量下降同。

样会极大影响房地产的变化，这一点在日本和欧洲已得到印证。从各地区来看，二者关系的地区差异较为明显，这与区域发展不平衡有关。一方面是人口流动聚集的结果，另一方面也是地区城镇居民收入差异的结果。

如何协调二者之间的关系对于社会发展及稳定有着重要的意义。就中国的土地所有制度而言，由于土地的所有权掌握在**手中，并没有完全的市场化交易，所以对于住房的供给方面我们是没有办法从一个完全市场化的角度来分析。这也是我国房地产**中存在的重要问题。

我们同样也要看到，随着人口的自由流动，更多的人愿意去一些大城市或经济发展水平较高的城市，同时也愿意让自己的后代留在那里继续发展，所以对大城市的购房需求应该是随着人口流动数量增加而增加的，需求的增加是明显的，所以就目前经济发展状况看，如果不考虑其他因素，房价应该是随着城镇人口数量增加而增加的。

7、阐述房地产估价的原则。

1．合法性原则：合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。

如果权益不同，原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。

遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面：合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。

应以房地产，1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说，没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。

任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，应注意：不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产，要按合法产权的房地产来评估；不合法产权的房地产，一定要按不合法产权的房地产来评估。

2．最高、最佳使用原则：房地产是一种稀缺资源，无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益，并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。

最高最佳使用原则的含义：经过充分论证，最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理。能够使得估价对象达到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提条件是法律上许可、技术上可行、经济合理。

最高最佳使用具体包括：1最佳用途；2最佳规模；3最佳集约度。

3．均衡原则：房地产的各个组成部分，如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系，才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。

从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模来判定是否为最高最佳使用。可以帮助确定最高集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡。

建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

4．适合原则：每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此，估价人员在评估一宗房地产的**时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定最高最佳使用状态。

从适合原理理解最佳用途来判定是否为最高最佳使用。可以帮助我确定最佳用途。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调。

只存在相对的最好，从本质上讲：现实世界不存在绝对最好。即最好是有条件的因此，适合原理的本质是适合环境要求的就是最好的。

5.房地产估价的最高行为准则，房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。1不受他人约束的独立机构；2、是要求估价人员与估价对象及当事人没有利害关系；3是要求估价机构的人员在估价中应受外部干扰因素的影响，独立——是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人。

不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识，经验和良心进行估价。完全从实际出发，客观——要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、情绪和偏见。按照事物的本来面目去估价。

不偏袒任何一方。公正——要求估价机构和估价人员在估价中公平正直。估价机构和估价人员的中立立场。

注意：独立、客观、公平原则的核心。

6.替代原则。

替代原则的理论依据，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交**来确定估价对象的客观合理**或价值的。

客观合理**要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。

还应该注意到成交**为正常**或可修正为正常**。

由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估**的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估，由于没有交易案例就采用收益还原法作出评估**，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。

房地产作业

房地产作业

房地产作业

房地产作业

其他用户还读了