次贷全称次级抵押贷款。次级抵押贷款指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。
那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
08年席卷全球的金融危机产生原因？
1.2023年911事件后，美联储大幅降息，从2023年底的6.5%降到2023年的1%，这刺激了美国的房地产泡沫。
在这种低利率环境和“创新”手段的刺激下，谁都愿意贷款买房，无论有没有还款能力。房产**从平均家庭收入的2.8倍-3倍增长到4.
1倍，而这个**位是不可持续的。美联储大幅度降息鼓励国民贷款买房。于是各大银行金融机构从中赚取巨额利润，2.
房产泡沫破灭。从2023年6月开始，为抑制经济过热和通货膨胀苗头，美联储连续17次升息。房贷负担加重，房价开始**，很多无力偿还贷款的购房者开始断供。
即使有还贷能力的购房者发现贷款额已经超过房产当前的**，也选择退房。到2023年这个泡沫达到了其容量的极限并随之破裂。随着全美失业率上的上升，民众的购买力下降，越来越多的购房者开始断供，房价困此开始急速下滑。
购房者断供与违约率的上升最直接的受害者当然是房贷机构，终于在2023年下半年美国的的两家最大的房贷机构陷入危机，房贷机构的亏损又导致了其资金**者投资银行，美林与雷曼随后分别被收购与宣告破产。
3.保险业也因房贷违约率的上升，无力赔付违约金。cds引爆全球金融危机。
贝尔斯登被收购后市场暂归平静，但房产和衍生品泡沫一旦被刺破，就很难愈合。投资银行的杠杆操作风险高，就拿去做“保险”，这种针对债券违约的保险叫cds(信用违约掉期)，美国cds市场从2023年的9千多亿发展到2023年底的62万亿美元的恐怖量级。显然，这种保险并不“保险”，aig手中持有大量的cds合约(占这个市场的80%以上份额)，当与次贷相关的cds产生巨大损失，美国**毫不犹豫的国有化aig。
cds还是对冲**、投资银行用于对赌某家公司未来是否会破产的工具。雷曼兄弟破产前，cds的**(1000万美元债务损失的五年保险成本)就大幅飙升。而华尔街也就是通过cds将mbs和cdo卖给全球的投资机构和个人。
所以美国遭殃、全球受罪。以aig为首的美国保险业也被推到悬崖之边。
4.。其它欧美国股指表现同样如此。**的缩水表明美国居民的收入在减少其对房屋及其它产品的购买力也随之下滑，这样一种恶性循环逐渐蔓延向全社会。
美国房贷市场引起金融市场的糟糕的局面一方面是直接让投资于美国的**，金融机构，个人投资者蒙受巨大损失，另一方面引起了美国之外相同市场的恐慌与担忧。08年3季度从英国开始的房产市场泡沫破裂在欧洲蔓延开来。北美的金融海啸冲击到了大洋彼岸的欧洲，世界上最主要的两上经济体**楼市均受到重创，各国**纷纷救市。
我们可以在此认定这的确是一场全球性的金融危机。随着欧美市场金融领域的危机转移到实体经济，消息者购习力的下降，影响到了依赖出口的亚洲部分国家如日本，中国，韩国，国外市场订单减少，上述国家工厂成批关闭，失业率上升，**为避免情况的恶化，实施降息促使本国货币贬值刺激出口，货币的贬值的结果一定程度上又转嫁到购买力的下降上。这是我们不得不思考的一个问题。
生产的减少显然对原材料需求也产生了巨大影响，曾今蛮横一时的巴西淡水河谷铁矿公司把谈判的话语权无奈地交给了一向被动的中国钢企，不得不接受降价。钢铁、****的**让饱受好评的巴西、印度、中东国家、俄罗斯上述国家经济的增长让人感到担忧。
回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：
第一，初步形成时期。
也就是2023年到2023年。我不知道在座的朋友是否了解，在2023年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不**，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。
分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是**的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在2023年的时候，****和***提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以**，已有的房子也可以**。
也就是说从2023年到2023年期间，是房地产逐步形成的阶段。
第二，房地产过热时期。
大家可以看到只有一年的时间，2023年到2023年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在2023年到2023年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在2023年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了。
第三，市场调整时期。
经过了2023年，到我们整个市场的调整时间，就是2023年到2023年，2023年继续了2023年的宏观调控政策，在2023年到2023年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在2023年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在2023年的时候大家应该知道，2023年我们经历了亚洲金融风暴。
第四，市场萧条期。
2023年到2023年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从2023年到2023年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。
今天我们的话题是房贷理财，那房屋贷款其实从2023年开始，人民银行发了一个文件，比较简单的意思就是只要是借款人符合贷款条件，商业银行可以在存贷比可控范围之内随意发放贷款。那就是从2023年开始国家就有意刺激房地产市场，同时使房**始大规模的增长。
第五，宏观调控时期。
2023年到2023年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2023年到2023年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2023年上半年开始房价急剧回落，到2023年又**到了一个高点，2023年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。
我们可以看一下从2023年到2023年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。2023年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。
我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，2023年最高是9.72%，中间有一次回落是2023年的5.
04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2023年12月23号5.
94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。
所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。
那么8.5折的利率，5.94%的8.
5折应该是5.049%，也是2023年的最低点。这是从2023年到2023年的利率变化水平。
我们看一下北京商品房均价的走势，从2023年到2023年：2023年的4771一直**到2023年的14411，2023年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.
4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2023年到2023年这四年的时间，我们的房价**的幅度是223%
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