房地产第二次作业。
bt是英文build（建设）和transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是**利用非**资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。bt模式是bot模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。
以南京地铁二号线bt投资模式为例：
南京地铁二号线一期工程建设资金主要由地铁公司通过南京市财政拨款和自筹获得，自筹资金的标段采用bt模式进行融资建设。
项目资本金**及使用计划，南京地铁二号线一期工程土建d2-ta05标bt项目总投资估算约为7亿元，其中：工程建设费用总额5.91亿元，融资费用1.
09亿元。中国铁道建筑总公司中标将组建南京地铁二号线一期工程土建d2-ta05标bt项目公司，招标人要求项目自有资金的投入不得低于工程建设费的35%，公司拟出资2.1亿元，占工程建设费的35.
5%，建设期的债务资金投入占工程建设费的64.5%，这部分资金需要向银行进行融资。
项目投资**计划，2023年4月30日(股权转让变更登记手续**完毕一年后的14天内)前，招标回购总投资额的30%；2023年4月30日(股权转让变更登记手续**完毕二年后的14天内)前，回购总投资额的30%；2023年4月30日(股权转让变更登记手续**完毕三年后的14天内)前，回购总投资的剩余款项。假定建设期内资金均匀投入到项目中，投标人注入到项目公司的自资金为2.1亿元，其余均为银行贷款。
银行贷款按现行三年期基准利率(5.76%)算。银行贷款均在每月初从银行提取，按月于每月末向银行支付利息。
项目资本金收益按银行同期贷款利率计算，由招标人在回购时一并支付。
解决问题的作用：
（1）有利于大型施工大企业的长远发展。由于bt模式的特殊性，对中标单位的要求很高，不仅要有很高的地铁工程建设施工技术水平，还要有很高的投融资能力和雄厚的资金保证。对于大型建筑企业而言，是一种良好的投资渠道，通过工程的投资建设，既避免了与中小施工企业在建筑市场的恶性竞争，又能发挥大型企业自身强大的技术优势和雄厚的资金优势，有利于企业持续性发展。
（2）可以保障业主、承包商双赢。一方面，作为项目业主，通过组织项目物资材料、机电设备的招、投标工作，可以获得因招、投标降造的利润。另一方面，作为工程承包商，通过科学合理的融资方式，可以获得融资收益；还可以通过优化设计方案，科学组织施工，可获得工程的施工利润。
（3）有利于提高地铁建设项目管理效率。地铁建设项目涉及到工程设计、施工、监理等环节，通过项目公司全面负责工程设计、施工、监理等各个环节，可以实现对各个环节的整体管理，可以快速、及时地解决相互配合的问题，减少推诿、扯皮等现象，从而提高地铁建设项目的管理效率。
（4）能够发挥杠杆融资效益。bt允许项目发起人即3家股东投入较少股本成立项目公司，由项目公司以投资建设合同和最终业主回购承诺函向银行进行贷款，这就调动了更大的资金资源进行投资。本项目股本是投资总额的35%，同时进行高比例负债，负债率达60%以上。
各股东投入较少的资金通过杠杆效应运作大项目，获得较高的投资回报率，提高净资产收益率。地铁建设项目可由建设方负责地铁项目资金筹措和工程建设，达到搞活资产运作的效果，从而解决地铁建设项目融资困境。
（5）能够发挥项目管理团队人力资源优势。bt模式项目的投标单位多为联合体形式，这就为人力资源的优化组合供了广阔的空间。为了确保各家股东的社会效益和经济效益，各股东单位选派素质高的业务骨干组建项目公司，进行工程的融资建设，从而为地铁项目安全、质量、进度提供了强有力的保证。
6）有利于合法减少税费支出。项目融资允许高水平的负债结构，本项目达到了60%以上的负债率，这在某种程度上意味着资本成本的降低，因为在按照我国现行财务制度，贷款利息是税前扣除的，也就是说是免税的。若建设资金全部以股本进行投入建设的话，股权收益是要征税的，所以bt这种高负债模式可以实现税收收益。
个人的想法：
（1）建立健全相关政策、法规。明确和一般项目承包商带资建设的不合法等问题的界线，并做出规定。针对bt项目融资模式的特点，逐渐建立健全在实际操作中明确的、专门的bt方面的法律法规和相关政策，使得bt模式有相关法律法规与之匹配，如对投资人的资本金注资过程的规定，对bt项目公司融资进行监管以及对bt项目公司的日常资金运用的规定。
避免经济法律纠纷的发生，使bt模式在工程建设的实施中更加规范化。随着bt模式相关法律法规的建立健全，bt模式的运作将会逐渐成熟，也必将成为今后工程建设项目采用的一种主要投资建设方式。
2）总结优秀经验应用到工程建设项目。认真学习bt模式在国内外的成功运用案例，并将成功的工程项目做为榜样工程进行总结、分析，将其可借鉴之处应用到各工程建设中，逐步完善bt模式在我国的工程建设中的应用情况。
3）对bt模式下建设方的风险因素综合考虑并制定解决预案。由于bt模式具有特殊性，因此，**应综合考虑建设方存在银行加息的财务风险、资金到位风险、施工费用增加风险、工程延期风险以及项目回购风险。可在合同中明确双方对潜在风险的预解决方案。
进而可以保证整个工程项目建设的优质完成，同时也不至于影响项目公司运作的正常秩序和整体建设。
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