第1章项目的基本内容。
1．1项目概况。
本项目规划设计要点如下：
1） 征地面积7.5亩。
2） 容积率=2.61(地上)
3） 项目面积13050㎡
4） 拆迁面积2462㎡，返迁面积为原面积的1.65倍。
5） 前期准备工作开始需要3年才开始竣工，拟在第二年对项目投资超过25%，并且在工程基础部分完工后开始销售，第二年至第五年进行销售。
1.2规划方案及主要技术经济指标。
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一栋商品住宅。
本项目主要技术经济指标见下表：
1.3市场**分析。
根据企业提供的资料，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，容积率为2.61.同时存在定位较高，销售不容乐观等劣势，应加强销售计划，尽量使租售收入计划得以现实，才能得到好的经济效益。
通过分析，销售收入的变化对净现值的影响最大。偿还面积部分按当地**规定的**，房地产开发公司可收取360元/平方米，超过不分按成本**500元/平方米，房屋售价为5000元/平方米。本项目可实现返迁销售收入168.
65万元，销售部分收入为4320.92万元，预计可实现总销售收入4352.29万元。
第2章项目投资估算与资金筹措计划。
本项目的可售面积为13050㎡，该土地上有拆迁户数84户，共计面积2462㎡，返迁面积是原面积的1.65倍。
2.1开发成本与开发费用估算。
1） 土地费用为500万元。
2） 前期准备工作432万元。
3） 建安工程费650万元。
4） 勘察费28万元。
5） 管理费用每年40万元。
6） 财务费用见还贷付息表。
2.2资金筹措、投资计划及借款利息。
1）资金筹措与投资计划。
本项目开发投资的资金**有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金1000万元，需贷款80万元。详见投资计划与资金筹措表。
单位：万元单位：万元。
2）贷款本金的偿还及利息支付：
单位：万元。
采用每年还息最后一名年还本的方式。从建设经营期的第2年开始，第一年利息第五年一起还。
详见贷款还本付息表。利率取6.14%。
第3章项目销售收入的测算。
3.1返迁部分。
拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地**规定的**，房地产开发公司可收取360元/平方米，而超过部分按成本**500元/m2（均价）。
3.2销售部分。
拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为4800元/m2 （均价）。每年销售任务按面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房**销售。
3．3汇总部分。
返迁部分的销售收入加入到第四年的销售收入。
第4章项目财务评价。
4.1销售税金及附加估算一览表见表二。
4.2 损益表与静态盈利分析。
1）损益表计算：
总成本费用摊销：
损益表： 单位：万元。
评价指标：1） 全部投资的投资利税率=利润总额/总投资额= 2436.57÷1835.71×100%= 132.73%
2） 全部投资的投资利润率=净利润/总投资额=1028.68÷1835.71=56.04%
3） 自有资金投资利税率=税润总额/自有资金总额= 2436.57÷1000= 243.66%
4） 自有资金投资利润率=净利润/自有资金总额= 1028.68÷1000= 76.07%
4.3 现金流量表与动态盈利分析。
1） 全部投资现金流量表：
评价指标：静态投资**期：pt=（4-1）+ 442.65/ 996.59=3.44年。
动态投资**期：pt=（4-1）+660.35/633.33=3.95年。
npv= 317.90万元内插法计算irr= 21.07%>ic=12%
2） 自有资金现金流量：
评价指标：静态投资**期：pt=（3-1）+475.291/752.24=2.63年
动态投资**期：pt=（4-1）+44.6/655.45=3.06年。
npv= 869.00万元自有资金内部收益率irr=37.25%>ic=12%
（3）动态盈利分析：
1）净现值：开发项目在整个经济寿命期间内各年所发生的现金流量差额为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准贴现率这算为项目实施初期的现值，此值代数和就是项目的净现值。
经上面计算，本项目的npv>0，自有资金npv>0，说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资的净收益，有经济效果，项目可行。
2）内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于0时的贴现率，即项目净现值为0时的贴现率。内部收益是项目贴现率的临界值。本项目属于独立方案的评价，经上面的计算，全部投资的irr是21.
07%,自有资金irr为37.25%，分别都大于基准贴现率12%，反映项目盈利，达到同行业的收益水平，说明项目可行。
（4）资金**与运用分析表。
单位：万元。
第5章敏感性分析。
5.1 概念和步骤。
1、概念：敏感性分析是通过研究建设项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应的变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。
2、步骤：1）选取需要分析的不确定因素。本项目选取建设投资与销售收入为不确定因素进行敏感性分析。
2）确定进行敏感性分析的经济评价指标。本项目选取的指标有内部收益率，净现值，静态**期和动态**期。
3）计算因不确定因素变动引起的评价指标的变动值。设变动幅度为±10%，±5%，然后计算与每级变动相应的经济评价指标值，建立一一对应的数量关系，并用敏感分析表表示。
4）具体分析：影响本项目财务效益的主要风险因素为建设投资和销售收入。针对全部资金和自由资金的评价指标，分别算出当上因素变化±15%、±10%、±5%时，对主要经济评价指标的影响。
5.2 全部投资敏感性分析表和自有资金敏感性分析表见表。
九、表十。敏感性图分析如下所示：
5.3 结论。
对于全部资金的净现金流量而言，为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场**工作，尽量使租售收入计划得以现实。
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