秦皇岛某一房地产开发项目方案b的财务评价。
工程项目概况。
此房地产开发项目位于秦皇岛市中心地带，占地面积30000m2，建筑容积率4.95:1，建筑面积为13500m2，小区共设20栋楼，每栋楼设两个门洞，两个电梯，楼层为11层，为小高层商品住宅楼。
本项目主要经济技术指标参见表1和表2。
一、投资概算。
1.前期费用（参见表3）
前期费用总计13868.4万元。
2.建设期间费用。
建筑安装工程费：1200元/m2×30000m2=3600万元。
设备费：电梯安装费：8万/个×20栋×4个/栋=640万元。
验收费用：3000元/个×20栋×4个/栋=24万元。
供水供电工程费：3600万元×2%=72万元。
3.管理费。
建筑设计费：30元×1350m2=4.05万元。
场地平整费：50元×30000m2=150万元。
临时供水供电费用（建筑安装工程费总造价×2.5%）：3600×2.5%=90万元。
基础设施建设费：道路工程费：40元×4500=18万元。
绿化工程费：5.4元×6000=3.24万元。
排水排污工程费：8×1350=1.08万元。
4.预备费。
基本预备费：17994.77×8%=1439.58万元。
5.其他费用：3600万元×2%=72万元。
工程总造价19434.35万元，贷款额为12630万元，自有资金为6804.35万元，占工程总造价的35.01%。
二、资金筹措计划。
1.建设期利息估算（参见表4，表5，表6）
预计项目贷款12630万元，自有资金6804.35万元，年利率6%，贷款在每年年中支付，并分三年等额投入。
2.各项资本金估算（参见表7）
1）工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，共8人，每年工资及福利500万元；
2）财务费用：每年偿还当年利息；
3）营业费用：经**每年营业费150万元，用于宣传、推销广告等；
4）修理费：（设备+水电）×10%=（664+72）×10%=73.6万元。
5）建设费用：总投资额分三年摊销6478.12万元。
6）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息。
三、项目经济效益评价。
1.销售收入估算。
通过网络调查显示（秦皇岛均价，**：搜房网楼盘动态），按秦皇岛平均房价计算，在建设期预售房价为5688元╱m2
在经营期的房价为6500元╱m2
在3年建设期内，第一年不卖，第二年售出20%，第三年售出20%
在3年经营期内，第一年售出20%，第二年售出20%，第三年售出20%，且平均每年售出车位60个╱12万元。
第二年销售收入：1320×20%×107×5688=16067.46万元。
第三年销售收入：1320×20%×107×5688=16067.46万元。
第四年销售收入：1320×20%×107×6500+12×60=19081.2万元。
第五年销售收入：1320×20%×107×6500+12×60=19081.2万元。
第六年销售收入：1320×20%×107×6500+12×60=19081.2万元。
总销售收入为89378.52万元。
2.增值税的估算（增值税率为17%）
第二年应缴增值税：16067.46×17%=2731.47万元。
第三年应缴增值税：16067.46×17%=2731.47万元。
第四年应缴增值税：19081.2×17%=3243.80万元。
第五年应缴增值税：19081.2×17%=3243.80万元。
第六年应缴增值税：19081.2×17%=3243.80万元。
3.营业税及附加。
按秦皇岛**规定，城镇土地使用税4元╱m2 城镇维护税按增值税的7%算，教育费及附加税按增值税的3%计算。
城镇土地使用税：1320×107×4=56.5万元。
城建维护建设税第二年 2731.47×7%=191.2万元。
第三年 2731.47×7%=191.2万元。
第四年 3243.80×7%=227.07万元。
第五年 3243.80×7%=227.07万元。
第六年 3243.80×7%=227.07万元。
教育费及附加： 第二年 2731.47×3%=81.94万元。
第三年 2731.47×3%=81.94万元。
第四年 3243.80×3%=97.31万元。
第五年 3243.80×3%=97.31万元。
第六年 3243.80×3%=97.31万元。
营业收入，营业税金及附加估算（参见表8）
4.利润与利润分配估算（参见表9）所得税率为25%
项目投资现金流量（参见表10）
项目资本金现金流量（参见表11）
一）盈利能力分析。
该项目静态投资**期：tp=2-1+|-7075.42|/7677.23=1.92年。
由1.92年<6年，故项目可行。
由项目的净现值式子为：
npv=19081.2×（p/a, 12%, 3）×（p/f , 12%, 3）+ 16067.46×（p/a，12%，2）×（p/f,12%,1）-7255.
75×（p/f,12%,6）-7389.45×（p/f,12%,5）-7523.45×（p/f,12%,4）-9167.
87×（p/f,12%,2）-7469.37×（p/f,12%,1）-7075.42=23250.
92万元。
由npv>0,故项目可行。
取i1=50%,得。
npv1=19081.2×（p/a, 50%, 3）×（p/f , 50% 3）+ 16067.46×（p/a，50%，2）×（p/f,50%,1）-7255.
75×（p/f,50%,6）-7389.45×（p/f,50%,5）-7523.45×（p/f,50%,4）-9167.
87×（p/f,50%,2）-7469.37×（p/f,50%,1）-7075.42=633.
82万元。
npv>0
取i2=55%,得。
npv2=19081.2×（p/a, 55%, 3）×（p/f , 55%, 3）+ 16067.46×（p/a，55%，2）×（p/f,55%,1）-7255.
75×（p/f,55%,6）-7389.45×（p/f,55%,5）-7523.45×（p/f,55%,4）-9167.
87×（p/f,55%,2）-7469.37×（p/f,55%,1）-7075.42=-4449.
96万元。
npv<0
所以内部收益率i=i1+(i2-i1)*npv1/npv1+|npv2|=50%+5%*633.82/(633.82+4449.96)=50.01%
由i>12%,故项目可行。
二）偿债能力分析。
贷款还本付息估算表见表12，表13
由当期应付利息每期都不相同，故取平均值当期应付利息=(535.97+357.31+178.
66)/3=357.31万元，而息税前利润也取平均值=（11621.63+11800.
29+11978.94）/3=7866.86万元。
而息税前利润=税前利润+当前应付利息=7866.86+357.31=8224.17万元。
所以利息备付率=息税前利润/当期应付利息=8224.17/357.31=23.02
由利息备付率大于2，故项目有偿债能力。
由可用于还本付息资金=税后利润+折旧费+摊销费+财务费。
由税后利润每年都不同，故取平均值=（8716.22+8850.22+8984.21/3=8850.22万元。
由于是商品住宅房，所以折旧费为0，摊销费也为0，财务费用取平均值为（535.97+357.31+178.66）/3=357.31万元。
当期应还本付息金额取平均值=2977.59+357.31=3334.9万元。
可用于还本付息资金=8850.22+357.31=9207.53万元。
所以偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息金额=9207.53/3334.9=2.76
由偿债备付率大于1，故项目有偿债能力。
由借款偿还期=（借款偿还后开始出现盈余年份-开始借款年份）+当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额=（4-1）+3334.9/8850.22=3.38年。
四、不确定性分析。
1. 盈亏平衡分析（参见表14）
从盈亏平衡分析表中得知，盈亏平衡点（bep）q*=44282.26/5688=77852.07m2
f*=（77852.07/148500）100%=52.43%
由f*<70%,故项目的抗风险的能力。
2. 单因素敏感性分析（参见表15）
根据表中数据，可确定出在确定性分析的基础上分别就k、c、b三个不确定因素做单因素敏感分析。
设k、c、b变动百分比分别为、xc、xb,则分析k、c、b分别变动对npv影响的计算式为：
npv=-6478.12（1+xk）（p/a，12%,3）-7014.09（1+xk）（p/f，12%,4）-6835.
43（1+xk）（p/f，12%,5）-6656.78（1+xk）（p/f，12%,6）-723.6（p/a，12%,6）-+16067.
46（p/a，12%,2）（p/f，12%,1）+19081.2（p/a，12%,3）（p/f，12%,3）
npv=-6478.12（p/a，12%,3）-7014.09（p/f，12%,4）-6835.
43（p/f，12%,5）-6656.78（p/f，12%,6）-723.6（1+xc）（p/a，12%,6）+16067.
46（p/a，12%,2）（p/f，12%,1）+19081.2（p/a，12%,3）（p/f，12%,3）
npv=-6478.12（p/a，12%,3）-7014.09（p/f，12%,4）-6835.
43（p/f，12%,5）-6656.78（p/f，12%,6）-723.6（p/a，12%,6）+16067.
46（1+xb）（p/a，12%,2）（p/f，12%,1）+19081.2（1+xb）（p/a，12%,3）（p/f，12%,3）
假设各变化因素均按±10%变动，计算结果参见表16，图1。
由图1可知，最敏感因素为销售收入b
当i=12%时，npv=0,得xb=—46.82%，这是在建设期预售房的房价为4564.82元每平方米，在销售期的房价为6141.
31元每平方米，所以在预售房时的房价不能低于4564.82每平方米，在销售期的房价不能低于6141.31元每平方米，否则将会亏本。
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