第一章物业经营概述。
物业经营管理：又称物业资产管理；是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益型物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资的物业收益或企业发展战略以及主营业务发展目标的需求。
物业经营管理包括了将物业作为收益资产所进行的资本投资 、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
收益型物业主要包括：写字楼、零售物业、出租型别墅或公寓、工业物业，酒店和休闲娱乐设施等。
写字楼的类型：1、企业自用型写字楼；2、出租型写字楼；3、自用出租复合型写字楼。
我国目前没有统一的写字楼分类标准。
国外通常将写字楼分为甲乙丙三个等级。
写字楼分类的依据：1、所处位置；2、楼宇设计装修状况；3、收益能力。
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，由作为办公空间部分和公用部分构成。
零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小商店到大型购物中心的各种零售商业空间。
零售商业物业的六种类型：1、区域购物中心；2、市级购物中心；3、地区购物中心；4、居住区商场；5、邻里服务性商店；6、特色商店。
区域购物中心：又称摩尔，其建筑规模为10万平方米以上；有效商业服务半径为200千米，覆盖老中青幼四代不同顾客，能满足一站式消费。
市级购物中心：建筑规模为3万平方米以上，服务人口30万以上，年营业额5亿人民币以上。
地区购物商场：建筑规模1-3万平方米，服务人口10-30万，年营业额在1-5亿之间。
居住区商场：建筑规模在3000-10000平方米，营业额在3000-10000万人民币之间。
邻里服务商店：建筑规模3000平方米以下，营业额在3000万以下。
酒店和娱乐休闲设施的主要区别：1、服务对象不同；2、地理位置不同；3、服务内容不同。
物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需要，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高市场价值和未来发展潜力。
物业管理企业以公司的形式存在。
物业管理企业分为：1、管理型物业管理企业；2、专业型物业管理企业；3、综合性物业管理企业。
物业经营管理的层次可分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中物业管理和设施管理是以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合资产管理是以策略性管理为主。
物业管理的核心工作：是对物业进行日常维修保养、并向入住业主提供服务，以保证期始终处于正常的运行状态。
房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和实施管理公司，监督他们的行为，指导他们为物业发展制定战略计划，以便实现价值最大化，满足投资管理者的要求。
房地产投资创造利润的三种途径：1、在极好的条件下购买物业；2、在持有物业期间以现金流的现值最大化为目标来经营物业；3、在合适的时机**物业。
物业管理和设施管理一般定位于现场操作层面的管理，作用是为租户提供及时服务和保证物业的持续收入和现金流。
经营管理中物业管理的主要职责：保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。
经营管理中资产管理的主要职责：制定物业发展战略计划；持有/**分析；物业更行改造等主要支出决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
经营组合投资管理的职责：制定投资组合目标和投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构，监督购置、资产管理和在投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金报告。
经营管理中投资标准包括现金流、租金波动、和基于市场交易的收益变化。
经营管理中投资决策主要取决于两个关键因数：预期收益和风险水平。
经营管理进行资产组合在任何情况下，都将选择受益最大，风险最小的组合，也就是说：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。
相对于总收入，投资者更关心的是净营运收益。
第二章房地产投资及其区位选择。
房地产投资是指以获得未来房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
房地产投资可分为直接投资和间接投资。
直接投资又可分为从购地开始开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
开发投资主要赚取开发利润。
置业投资主要从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
房地产间接投资的具体形式：1、购买房地产开发、投资企业的债券、**、信托**或房地产抵押支持**等。
房地产投资通常属于短期投资，他形成了房地产市场上的增量供给。
置业投资的目的：自用或出租。
房地产投资的特性：1、位置固定性或不可移动性；2、寿命周期长；3、适应性；4、各异性；5、政策影响性；6、专业依赖性；7、相互影响性。
位置固定性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。所以房地产的价值就在于位置。
房地产投资价值的高低，不仅受当前净租金水平的影响，也与其所处地区的物业整体升值潜力有关。
房地产寿命可分为经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指净收益大于零的持续时间；
自然寿命是指建筑物从建成开始到不能继续保持安全使用的持续时间。
公寓、酒店、歌剧院的经济寿命为40年；工厂、住宅、写字楼经济寿命为45年；银行、零售商业用房经济寿命为50年；仓库为60年，乡村建筑为25年。
房地产投资很容易受**政策的影响。
房地产投资能抵御通货膨胀的影响，因此人们能忍受较低的投资回报率。
房地产的流动性差往往会使地产投资者无力及时偿还债务而破产。
房地产投资的优点：1、相对较高的收益水平；2、易于获得税收方面的好处；3、易于获得金融机构的支持；4、能抵消通货膨胀的影响；5、提高投资者的信用等级；
房地产投资的缺点：1、流动性差；2、投资数额巨大；3、投资**期长；4、需要专门的知识和经验；
风险可定义为不能获得预期收益可能性的大小。
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性4各方面。
系统风险包括：1、通货膨胀风险；2、市场供求风险；3、周期风险；4、利率风险；5、变现风险；6、政策风险；7、政治风险；8、或然损失风险。
政治风险是房地产风险面临的最大风险。
美国房地产市场周期为18-20年；香港为7-8年；日本为7年。房地产市场周期分为：复苏发展、繁荣、微机衰退、萧条4各阶段。
投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望。
风险对房地产投资决策的影响：1、根据风险大小确定相应的投资水平；2、根据风险管理能力选择投资方向；3、根据风险周期变化特点把握投资时机。
房地产投资三要素：区位、区位还是区位。
居住物业对区位的要求：1、市政公用配套完备程度；2、公交便捷程度；3、环境因数；4、居民人口与收入。
影响写字楼区位选择的特殊因素有：1、与其他商业设施接近的程度；2、周围土地利用情况和环境；3、易接近性；
商业物业辐射区域通常分为三个部分：主要区域、次要区域、边界区域。
主要区域：主要是与项目最接近的区域，项目的营业收入的60%-75%来自该区域。
第三章房地产投资分析技术。
房地产投资活动可以从实物形态和货币型态两个方面来进行考察。
现金流量：在房地产投资分析中；把某一投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的现金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统叫做现金流入。
现金流入包括：销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、营运费用、税金等。
投资可分为生产投资和非生产投资。
房地产置业投资：包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。
房地产购置投资是指购置房地产和机器设备等固定资产的投资。
流动资金是用于购买原材料、燃料动力、备用备件、支付工资和其他费用的周转资金。
购置投资和流动资金投资最后均已货币资金的形式收回。
房地产置业投资的专业术语：潜在毛收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、营运费用、净营运费用、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流。
潜在毛收入：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛收入。等于物业内部可以出租的面积与租金水平的乘积。印象潜在毛收入变换的因素：租金水平和可出租面积。
租金损失是指最终不予支付的租金（也可以理解为欠缴的租金）
物业中设置的自动售货机、投币**等获得的收入，又叫计划外收入，通过法律途径或其他**机构程序催缴回来的租金也要列入其他收入当中。
有效毛收入=潜在毛收入-空置和租金损失+其他收入。
运营费用包括：人员工资、办公费用、物业正常运转的成本、为租客提供服务的费用、保险费、房产税等。
净营运收入=有效毛收入—运营费用，净收益最大化才是业主最为关心的问题。
营业税：5%
城市维护建设税：为营业税额7%
教育附加税：为营业税额的3%
时间价值：同样的资金在不同的时间具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金的差额则称为资金的时间价值。
资金时间价值的大小的取决因数：1、投资利润率；2、通货膨胀率；3、风险因素。
利息：是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所获得的补偿，其计算方式有单利计息和复利计息两种方式。
我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算，计算周期通常为“年”
单利计息计算公式：利息in=本金p×计算利率的周期数n×利率i
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。
设备更新的原因：源于设备的磨损。
设备磨损分为有形磨损和无形磨损。
有形磨损又叫实体性磨损，又分为第一类磨损（外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏）和第二类磨损（自然磨损，如生锈、腐蚀、橡胶老化等，长时间闲置导致设备精度下降等）
无形磨损是由于社会经济环境变化造成的设备贬值，也可以分为第一类无形磨损（生产工艺的改进、劳动生产率的提高等）和第二类无形磨损（技术进步的因素）。
设备磨损的补偿：1、局部补偿（修理）；2、完全补偿（设备更新等）。
设备更新的特点分析：1、设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命；2、只考虑未来发生的现金流量；3、只比较设备的费用；4、以分析年值法为主。
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