1 手册说明
2 项目组织管理
2.1 项目经理工作条例
2.2 项目开发经营责任书（范本）
2.3 项目部组建、解散及员工管理办法
3 项目目标管理
3.1 项目目标管理办法
目标偏差原因分析与纠正、预防措施表
3.2 项目后评价实施办法
4 项目流程管理
4.1 土地投标管理办法
4.2 项目可行性研究管理规程
项目可行性研究与评审、决策流程图
项目可行性研究报告”评审意见书
4.3 项目证照手续管理办法
4.4 设计策划管理办法
4.5 设计委托与设计方案评审管理办法
设计评审要点
附件：设计各阶段评审、审核要求
4.6 施工图会审与技术交底管理办法
图纸交接记录
4.7 工程开工准备管理办法
4.8 项目现场例会制度
4.9 项目进度控制管理办法
4.10 工程质量控制管理办法
4.11 工程造价控制管理办法
4.12 设计变更管理规程
设计变更评审单
4.13 工程核价及现场签证管理办法
工程核价及签证控制流程图
工程签证单（工程签证内部评审表）
工程签证测量记录
4.14 工程决（结）算管理规程
工程结算资料交接清单
4.15 配套工程管理办法
4.16 安全生产文明施工管理办法
4.17 工程验收备案管理规程
4.18 物业交接验收管理规程
4.19 项目经济技术资料管理办法
4.20 突发事件应急预案管理办法
1 手册说明。
1、手册内容。
本手册是公司为导入、实施全面管理体系而编制，是全面管理体系的子体系，包括：
— 公司项目管理体系的范围；
— 公司关于项目管理体系要求的关键制度、规程文件。
2、适用范围。
本手册适用适用于公司的项目管理工作，包括土地投标、项目可行性研究、规划设计、施工管理、验收交付等项目开发全过程的管理。
3、项目管理指导思想。
根据房地产开发的特点及公司的实际情况，本手册的制度内容充分体现了以下指导思想：
1） 关键控制点。
为了提高公司资金效益和项目的投资利润率，项目管理的各项工作必须以计划（目标）管理为前提，加强对项目开发过程的关键时间节点和关键过程（工作）的控制。
2） 监督与约束。
在保证工作接口关系清晰、明确的前提下，在招标采购、预结算审核等工作中充分发挥监督与约束机制，预防工作失误和有悖于职业操守行为的发生。
4、用语解释（本手册出现的术语或简称）
公司、本公司——吉林省北国房地产开发****。
公司本部——是公司所在办公场所和所有部门、人员，不含下属项目部；
项目部——是指公司直属的、不具有独立法人资格的本地项目管理组织；
各部门、各职能部门——是指公司本部所属部门和项目部等管理体系所覆盖的各职能管理机构；
高管层——是指公司总经理、董事长助理、副总经理和总工程师等高层管理人员；
分管领导、分管副总经理——是指公司分管或主管某项工作、部门的高管人员；
部门负责人——是指各部门部门经理和项目经理；
项目经理、项目负责人——是指公司指定或任命的项目部第一责任人。
5、手册管理。
本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司人力资源部统一负责，未经公司总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源部，办理核收登记。
本手册除持有人外，相关文件、规定应发放至有关执行人员，人力资源部做好复印和发放登记。
手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。
在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行该文件管理规程的有关规定。
2 项目组织管理。
2.1 项目经理工作条例。
第一章总则。
第一条为了明确项目经理的任职条件、职责、权限，规范项目经理的选聘、解职、解聘程序，加强对项目经理的薪酬和考核管理，建立对项目经理的约束和监督机制，特制订本办法。
第二条项目经理是公司在开发项目上的指定**人，是负责履行合同义务、执行合同条款、承担合同责任的合法当事人。项目经理对项目目标的实现负有与职权对等的有限责任，是项目日常开发经营工作的核心。
第三条本办法适用于公司投资的、对项目具有实际控制权的项目经理的选聘、解聘、薪酬、考核等。
第二章项目经理的聘任。
第四条项目经理应具备以下基本条件：
一） 身体健康，具有大学以上学历，具有与所承担项目相适应的中级以上专业技术职称、五年以上的房地产开发企业工作经历和管理岗位的工作经验；
二） 掌握一定的房地产开发、工程技术、工程管理、市场营销等方面的专业技术知识和投资管理知识，熟悉有关规程、规范、法规等；
三） 有较强的组织协调能力、判断决策能力和人际沟通交往能力；
四） 具有良好的个人履历及职业道德品质记录，廉洁自律、诚实守信、遵纪守法、勤勉工作，自觉维护社会公共利益和企业利益；
五） 认同公司文化，认可项目开发理念；
六） 在公司工作时间超过两年，期间担任部门负责人以上职务时间满一年，且连续两年考核业绩为良（含）以上。
注：1、特殊情形，经公司总经理同意，可适当放宽任职条件。
2、特殊项目，公司可在外部定向招聘项目经理，而不受本条第六款的限制。定向招聘的项目经理除了满足（一）～（五）条要求外，还应具有（1）“全程担任过与本项目类型、规模类似的项目经理，且经调查验证已完成项目目标”；（2）“在资质一级房企、知名房企、明星楼盘担任过项目经理的优先”。人力资源部负责调查验证工作，并对结果负责。
第五条项目经理的任职条件需要调整时，由人力资源部或总经理提出，公司总经理办公会通过。
第六条有下列情形之一者，不能担任项目经理：
1） 无民事行为能力或者限制民事行为能力；
2） 曾有违法犯罪记录和不良信用记录的。因犯有**、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；
3） 担任因经营管理不善、未能完成项目目标的项目经理，并负有个人责任的，自离职审计完结之日起未逾二年；
4） 个人所负数额较大的债务到期未清偿；
5） 个人担任与公司业务有关的公司或企业的负责人，或有兼职工作；
6） 连续两年考核低于同级别人员平均考核成绩。
第七条聘任的方式。
聘任方式有两种：竞聘和总经理办公会研究决定。
一） 竞聘聘任程序。
1） 公司人力资源部确定岗位聘任条件并提供项目相关资料，在公司范围内公布；
2） 公司人力资源部对竞聘参加者进行资格审查，并组织进行综合测试；
3） 根据综合测试结果确定初选合格者；
4） 初选合格者进行竞聘（以项目方案竞聘为主）；
5） 综合得分前三名为候选人；
6） 由总经理从候选人中通过谈判的形式确定入选人；
7） 由公司总经理办公会研究通过；
8） 由总经理聘任；
9） 总经理与项目经理签订《项目开发经营责任书》。
如公司内部无合适人选，可通过社会招聘方式进行。社会招聘程序遵照公司招聘制度的有关规定。
二） 总经理办公会聘任程序。
1） 有意担任项目经理的，与总经理进行沟通；或者总经理主动与拟提名的人员进行沟通，双方就项目目标达成一致；
2） 总经理提名；
3） 由公司总经理办公会研究通过；
4） 由总经理聘任；
5） 总经理与项目经理签订《项目开发经营责任书》。
第八条聘任期限。
不少于一年，不超过项目的开发周期。
第九条公司总经理办公会未通过项目经理人选时，总经理可再次提名，直到通过为止。
第十条现任项目代表或负责人接受《项目开发经营责任书》条款者，经过规定批准程序即聘任为项目经理。
第十一条为保证开发项目管理工作的连续性、完整性，项目经理一经聘任，在项目建设期间，除特殊情况（按照考核管理规定对预定目标有重大偏离、严重违反规章制度、违法行为、健康原因、本人辞职等）一般不宜解聘或更换。
第十二条公司总经理办公会讨论通过项目经理人选后，项目经理到人力资源部办理内部调动的备案手续，以便人力资源部及时调整其薪酬待遇。
第三章项目经理的职责、权限。
第十三条项目经理的职责是领导项目团队在既定的资源和成本约束下按时、按质地实现项目的目标。
第十四条项目经理的职责（具体职责以《项目开发经营责任书》为准）
一） 项目经理在公司总经理或主管副总经理的领导下，全面负责本项目的开发（不含销售）工作，具体包括：
1） 组织实施公司的决议，全面主持项目部的日常经营和管理工作；
2） 制定项目的实施计划并进行总体控制，在总进度计划约束下，拟订项目的年度投资计划、年度生产计划；
3） 拟订项目部内部组织结构设计方案；
4） 制定项目部的具体规章制度；
5） 履行项目合同、实施项目并确保项目目标的实现；
6） 遵守国家和开发项目所在地有关城市建设管理的政策、法律、法规，严格执行企业各项规章制度；
7） 定期报送书面述职报告；
8） 法律、法规、公司总经理授予的其他职责。
二） 项目经理对以下重要业务工作必须高度重视，投入足够资源，保证完成：
1） 组织编制项目总进度计划，并组织实施；
2） 组织编制项目的资金计划，并组织实施；
3） 参与审核项目施工图设计，提出审核意见；
4） 组织审查工程承包方的施工组织设计和施工进度计划，凡不符合总体要求的应责成其改正，经再次审查批准后执行；
5） 提出工程进度、技术、质量、安全、文明施工等工作目标，负责工程质量、造价、进度控制，并确保目标的完成；
6） 负责项目建设工程规划许可证、施工许可证和项目供电、供水、人防、消防、供气、电信配套手续的办理；
7） 建立健全各项原始记录、台帐，及时整理各类管理信息资料；
8） 负责与开发项目有关的对外联络工作，处理好与**管理部门、监理、设计、拆迁、工程施工单位及开发项目所在地区的各方面关系；
9） 接受公司职能部门的业务支持、协助和监督、指导，按时报送会计和统计报表，做到准确、及时、真实、可靠；
10） 及时和公司领导、各职能部门沟通信息，妥善解决项目建设过程**现的各类问题。
第十五条项目经理的权限（具体权限以《项目开发经营责任书》为准）
一） 人事权。
物业项目管理手册
编制人 审核人 批准人 生效日期 版本 修改状态 声明 本程序文件未经企业许可或授权，不得翻印。目录。总则。第一章 手册的目的。第二章 手册的使用范围。第三章 手册的管理。第一部分总经理办公室。第一章 项目概况。第二章 项目服务内容及服务等级标准。第三章 项目组织架构及岗位职责 权限。第四章 项目管...
物业项目管理手册
1 手册说明 2 项目组织管理 2.1 项目经理工作条例 2.2 项目开发经营责任书 范本 2.3 项目部组建 解散及员工管理办法 3 项目目标管理 3.1 项目目标管理办法 目标偏差原因分析与纠正 预防措施表 3.2 项目后评价实施办法 4 项目流程管理 4.1 土地投标管理办法 4.2 项目可行...
项目管理手册
总则1 2 项目管理程序3 7 总部服务控制与专业施工保障8 10 项目经理部职能及组织机构10 28 项目方针目标管理29 32 项目合约管理33 35 项目施工管理36 42 项目技术管理43 51 项目试验管理52 55 项目质量管理55 60 项目安全与文明施工管理61 67 项目物资管理6...