1 手册说明 4
2 项目管理方针、目标 6
2.1 项目管理方针 6
2.2 项目管理目标 6
3 房地产开发管理办法 7
4 项目组织管理 12
4.1 项目开发管理模式 12
4.2 项目部（公司）组织机构 13
4.3 项目经理工作条例 15
4.4 项目目标控制办法 19
附：项目开发经营责任书 22
5 项目流程规程 24
5.1 研发管理 24
5.1.1 市场调研控制程序 24
5.1.2 土地投标与土地储备工作规程 27
5.1.3 项目开发可行性研究控制程序 29
附：可行性研究工作流程图 31
5.1.4 项目证照手续办理管理办法 32
附：项目报批报建手续办理流程图 33
5.2 设计控制 34
5.2.1 设计管理流程 34
5.2.2 项目策划与规划设计控制程序 35
5.2.3 设计评审与管理控制程序 40
附：《规划设计评审报告》 43
施工图评审项目记录表》 44
工作联系单》 60
5.2.4 施工图设计交底与图纸会审控制程序 61
附：《图纸会审记录》 63
5.2.5 设计变更控制程序 64
附：《工程变更评审单》 67
工程变更单》 68
5.3 工程项目管理 69
5.3.1 项目建设工程管理细则 69
5.3.2 施工阶段质量控制程序 73
附：建筑工程质量管理工作流程图 77
5.3.3 工程项目进度控制办法 78
附：施工阶段进度控制控制工作流程图 79
施工进度动态控制循环图 80
5.3.4 工程技术资料管理规定 81
5.3.5 项目部例会制度 83
5.3.6 施工现场临时水电使用管理规定 85
5.3.7 分部、分项、隐蔽工程及竣工验收管理办法 86
5.3.8 工程施工管理办法 87
5.4 现场工程师管理 89
5.4.1 现场工程师工作规程 89
5.4.2 《工程管理日志》管理办法 92
附：《工程管理日志》 93
5.5 造价管理 94
5.5.1 预决算管理办法 94
5.5.2 工程签证与工程测量控制程序 96
附：《工程签证测量记录表》 99
工程签证单》 100
5.5.3 工程款支付控制程序 102
5.5.4 工程成本监测及核算管理规定 103
5.5.5 工程决算控制程序 104
5.6 材料管理 106
5.6.1 材料采购控制程序 106
附：《材料申请计划表》 110
甲供材料对帐明细表》 111
供方供货付款汇总表》 112
物资交接验收单》 113
设备安装验收单》 114
5.6.2 乙供甲控材料控制程序 116
附：《材料**确认单》 117
5.7 售后服务管理 118
5.7.1 物业交接控制程序 118
5.7.2 质量回访和投诉处理工作制度 120
6 项目管理体系测量、分析与改进 121
附录：工程和技术管理法律、法规、规范清单。
1 手册说明。
1、手冊內容。
本手册是公司为导入gms管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括：
— 公司项目管理体系的范围；
— 公司关于项目管理体系要求的所有制度、规程文件。
2、适用范围。
本手册适用于公司全资投资开发项目全过程的管理等。各部门、项目部（公司）均要依此执行。
对合作项目公司的管理，在依据双方合作协议的前提下，其项目流程管理可遵守本手册的相关规定和要求。本手册将只对工程管理部和项目部（公司）的项目流程管理做出规定。
3、手册范围说明。
本手册主要包括项目组织管理和项目流程管理两部分内容。
项目组织管理部分规定了公司各类项目的管理模式、项目部（公司）的组织管理、公司各职能部门与项目部（公司）的接口关系等内容。
项目流程管理部分规定了公司各类项目的研发管理、设计控制、项目管理制度、现场工程师管理、质量管理、造价管理、进度管理、材料管理、工程资料管理和物业交接与售后服务管理等内容。
4、手册管理。
本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由综合办公室统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还综合办公室，办理核收登记。
手册持有者：
1） 总经理；
2） 副总经理；
3） 综合办公室（存档）；
4） 工程管理部经理；
5） 项目经理；
6） 各职能部门经理。
本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，综合办公室做好复印和发放登记。
手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。
在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到综合办公室。综合办公室每季度的最后一个月的28日（节假日提前）对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行《gms体系文件管理程序》的有关规定。
本手册一经定稿，在未做修改前，任何部门、项目部（公司）都必须遵照执行。
2 项目管理方针、目标。
2.1 项目管理方针。
严格执行公司各项管理制度，研究市场，准确定位，科学管理，讲求协作，高效率、低成本完成公司项目开发。
2.2 2024年项目管理目标。
1、明确业务流程，完善管理体系，确保项目管理体系的有效性；
2、所开发的项目品牌具有较高的知名度和美誉度，逐步形成具有符合公司实际的项目成功开发模式；
3、项目利润率高于区域市场平均利润率；
4、项目的造价、质量等指标优于市场同类项目；
5、工程合格率达到100%。工程优良率鲁班、精品工程等质量目标企业根据情况自定）
6、 工程完成主体工程确保开工； 工程具备入住条件，完成竣工面积。
3 房地产开发管理办法。
1 总则。为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益，根据《城市房地产管理法》及其他有关法规的规定，结合近年来公司进**地产开发的实际情况，制定本办法。
2 项目开发管理。
2.1 项目选择：由发展规划部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。
2.2 可行性研究：由发展规划部按房地产开发可行性研究管理办法执行。
2.3 投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。
决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报公司总经理办公会审批。
2.4 土地合同订立：项目确定后，发展规划部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。
合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。
2.5 计划编制：土地合同签定后，公司正式组建项目部。
总经理应组织各部门、项目部共同编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。综合办公室负责开发计划编制过程中的具体协调工作。
2.6 前期手续：前期手续以发展规划部为主办理，各阶段需要其它部门、项目部配合时，其它部门和项目部必须无条件予以配合。主要手续包括：
2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。
2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。
2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。
2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。
2.6.5 如系旧城改造项目，按当地**的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。
2.7 规划设计：规划设计工作由发展规划部负责组织。
要贯彻充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采用招标方式确定设计单位。规划设计完成后，向规划部门报批，发展规划部组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
2.8 现场施工准备。
2.8.1 项目部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。
2.8.2 项目部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。
2.9 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。
通常应采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与项目部的职责分工，并应有对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。成本合约部负责组织监理单位的考察、评价、选择，包括招标，项目部予以配合。
2.10 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，开发副总经理组织项目部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等，成本合约部予以配合。
2.11 施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，工程管理部应按计划组织选择施工队伍。具体操作方式见招标管理规定。施工队伍确定后，公司应与其签订正式的施工合同。
2.12 开工手续：工程开工前，项目部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。
2.13 自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，成本合约部协同项目部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。
成本合约部应根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货合同。成本合约部负责组织合同评审工作。
2.14 施工管理：项目部负责施工管理。管理内容主要包括：
2.14.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计；
2.14.2 协助施工单位解决现场的特殊困难；
2.14.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证；
项目管理手册
总则1 2 项目管理程序3 7 总部服务控制与专业施工保障8 10 项目经理部职能及组织机构10 28 项目方针目标管理29 32 项目合约管理33 35 项目施工管理36 42 项目技术管理43 51 项目试验管理52 55 项目质量管理55 60 项目安全与文明施工管理61 67 项目物资管理6...
项目管理手册
工程概况的内容见本手册附表1 1。工程概况附表1 1 见附表2 1。项目管理目标的内容见附表2 1。a 项目管理目标应满足经批准的 项目实施策划书 所确定的要求，由单位工程项目管理部与项目经理沟通后，与项目经理签定的经济责任状中明确 b 项目经理应将管理目标向项目部有关人员传达，并将指标分解落实到责...
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辽宁轩禾装饰装修工程 企业价值观 企业理念 企业愿景 内容纲要。一。部门组织架构。二。部门人员编制。三。部门各岗位工作职责 任职要求 晋升要求。四。本部门内部工作流程。五。部门之间工作流程。六。部门对外工作流程。七。部门奖惩制度。八。资料管理制度。九。部门绩效考核方案。一。工程管理部组织架构。工程管...