ⅰ 当季概览。
1季度，房地产市场延续上年末的火爆**，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。
前2月，供需指标均升至高位，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，达到2023年以来最高点。年初以来，全国购房需求持续升温，商品房销售“量价猛升”，尤其东部地区及一二线热点城市销售表现异常突出。
前2月，全国商品房销售面积、销售额增速猛升至49.5%和77.6%；主要城市房价全面**，北上广深领涨全国。
由于销售**火爆，开发贷款和资金回笼情况大好，开发企业资金面相对充裕，对后市的预期较好，开工、投资、推盘意愿明显增强。前2月，全国商品房新开工、竣工、开发投资增速分别高达.8%。
3月，供需指标明显分化，房地产开发综合景气指数微降至97.56点。旨在稳定房价、抑制投机投资性需求、增加普通商品住房**的“新国五条”出台后，激发了市场的恐慌性购房情绪，导致部分置业需求集中提前释放，3月全国商品房面积、销售额增速维持在.
5%的高位；同时却大大减缓了开发企业的拿地、开工和投资节奏，3月全国商品房新开工、竣工、开发投资增速分别降至.6%。由于供需矛盾进一步激化，3月主要城市房价涨幅不降反升，70个大中城市中有68个新建商品房**环比**，调控压力进一步加大。
进入2季度后，“新国五条”地方细则纷纷出台，但各地调控力度差异较大，政策如何落地和执行仍存在不确定性。由于“新国五条”的影响周期主要集中在季度，预计季度行业供需指标均将降至低位。其中，2季度开始商品房销售将进入“缩量期”，房价以稳为主；3季度，随着市场成交量的回落，房价或出现小幅**；4季度，进入销售旺季，前期受到抑制的观望需求或集中入市，商品房销售和**或再度企稳回升。
供求分析。
1季度，房地产市场延续上年末的火爆**，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。其中，前2月供需指标均升至高位，主要城市商品房成交量呈爆发式增长，开发企业开工、投资、推盘意愿明显增强；3月供需指标明显分化，“新国五条”激发了市场的恐慌性购房情绪，导致部分置业需求集中提前释放；同时大大减缓了开发企业的拿地、开工和投资节奏。受此影响，主要城市房价涨幅不降反升，北上广深领涨全国，调控压力进一步加大。
一、国房景气指数情况。
1季度，房地产市场延续上年末的火爆**，尤其前2月供需指标双双向好。2月，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，较上年12月提高2.
33点，为2023年以来最高点。不过进入3月，随着“新国五条”及**细则的出台，行业供需指标明显分化，销售面积、销售额等需求指标维持高位，但土地购置、新开工、竣工等供给指标大幅滑落，房地产开发综合景气上升的势头得到并未持续。3月，房地产开发综合景气指数微降至97.
56点。
图表 1 2023年以来房地产开发综合景气指数。
二、房地产业投融资情况。
一）投资：标杆房企投资意愿较强，开发投资增速先升后降。
1季度，受益于楼市销售的飙升，开发企业资金面相对充裕，对房地产市场的预期较好，尤其标杆房企投资意愿较强，支撑房地产开发投资增速小幅回升。1季度，房地产开发投资额累计1.31万亿元，同比增长20.
2%，增速较上年末提高4.0个百分点。值得注意的是，“新国五条”的出台减缓了开发企业的投资节奏，3月投资增速降至17.
6%，远低于前2月的22.8%。
图表 2 2023年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速。
从投资结构来看，在城市化迅速发展的背景下，作为居住用途的住宅仍然是市场的主导需求，投资占比接近七成。不过受住宅市场持续严厉的调控政策影响，部分资金逐步向商业地产转移，尤其办公楼投资呈现高速增长。1季度，住宅、办公楼、商业营业用房开发投资分别同比增长.
1%和21.2%。
图表 3 2023年以来住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速。
二）融资：开发贷款和资金回笼情况大好，开发企业资金面相对宽裕。
1季度，金融机构信贷额度相对充裕，房地产市场延续回暖态势，对开发贷款的拉动作用非常明显。根据央行的数据，截至3月底，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.
4%，增速较上年末高3.6个百分点；1季度增加7103万亿元，同比多增4667亿元，增量占1季度同期各项贷款增量的27%。
其中，地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速连续10个月逐月攀升；房产开发贷款余额3.
2万亿元，同比增长12.3%，增速较上年末提高1.6个百分点；个人购房贷款余额8.
57万亿元，同比增长17.4%，增速较上年末提高3.9个百分点，1季度增加4662亿元，同比多增3088亿元。
相比之下，保障性住房开发贷款余额6140亿元，同比增长42.4%，增速较上年末低4.2个百分点。
图表 4 2023年以来房地产开发投资资金**累计同比增速。
除开发贷款加快增长外，楼市销售飙升，开发企业销售资金快速回笼，行业资金面相对宽裕。1季度，房地产开发资金**累计2.70万亿元，同比增长29.
3%，增速较上年同期大幅提高21.1个百分点，较上年末提高16.6个百分点。
其中，“新国五条”出台后，行业投融资速度有所放缓，3月房地产开发资金**同比增长20.0%，低于前2月的33.7%。
从融资方式来看：自筹资金是房地产开发投资最主要的资金**，1季度，自筹资金累计1.01万亿元，同比增长13.
6%，增速较上年同期下降11.4个百分点。相比之下，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别为5172.
24亿、7092.00亿、3157.41亿元，同比分别增长.
9%，增速分别较上年同期提高7.2个、71.1个、66.
4个百分点，是支撑资金**快速增长的主要因素。
图表 5 2023年以来房地产开发投资主要资金**累计同比增速。
三、土地市场情况。
一）供给：房地产用地**总体大幅增长，3月供地节奏明显放慢。
1、房地产用地**大幅增长，占土地**总量的比例明显提高。
根据国土资源部的数据，1季度，全国土地**总量5.65万公顷，同比增长8.98%。
其中，房地产开发用地**约1.89万公顷，同比增长45.53%，达2023年3季度以来新高，占土地**总量的33.
39%，占比较上季度增加7.32个百分点；住宅开发用地**1.27万公顷，同比增长42.
19%，占土地**总量的22.46%，占比较上季度增加4.05个百分点。
总体判断，房地产开发用地**占比提高，有利于保证未来住宅市场**，稳定市场预期。
此外，根据以往保障性住房用地**规律，每年1季度是此类用地的**低谷期。1季度，保障性住房用地**略有收缩，**面积约0.17万公顷，同比微降2.
60%，占土地**总量的3.05%，占比较上季度下降1.99个百分点。
2、主要城市土地**延续回暖态势，3月供地节奏明显放慢。
1季度，全国土地市场总体延续2023年下半年以来的回暖态势。根据中国指数研究院的数据，1季度，全国300个城市共推出土地9042宗，同比增长28%；推出土地面积34062万平方米，同比增长16%。其中，住宅类用地2878宗，同比增长34%；推出土地面积12100万平方米，同比增长22%。
其中，“新国五条”的出台导致3月各地供地节奏放慢。3月，全国300个城市共推出土地1995宗，推出土地面积8106万平方米，环比下降24%，同比下降6%。其中，住宅类用地631宗，推出土地面积2559万平方米，环比下降31%，同比下降7%。
二）需求：土地市场两极化趋势明显，房地产开发土地购置面积大幅下滑。
1、“新国五条”出台减缓拿地节奏，土地购置面积持续大幅下滑。
1季度，土地市场分化的局面加剧，土地成交仍以大型房企、一二线城市为主，尤其“新国五条”的出台减缓了供地和拿地节奏。根据国家统计局的数据，1季度，房地产开发土地购置面积累计6133.74万平方米，同比下降22.
0%，而上年同期降幅仅为3.9%，为2023年以来最二大降幅。其中，3月土地购置面积同比下降26.
9%，降幅较前2月扩大8.2个百分点。
图表 6 2023年以来房地产开发土地购置面积及同比增速。
2、主要城市土地成交相对活跃。
1季度，土地市场正值年初低谷期，但主要城市土地市场表现仍较活跃。根据中国指数研究院的数据，1季度，全国300个城市共成交土地7959宗，同比增长27%；成交面积29841万平方米，同比增长19%。其中，住宅用地成交2413宗，同比增长43%；成交面积10426万平方米，同比增长37%。
其中，3月主要城市土地交易市场维持前期热度。3月，全国300个城市共成交土地2281宗，成交面积8924万平方米，环比增长15%，同比增长26%。其中，住宅用地成交664宗，成交面积2938万平方米，环比增长4%，同比增长57%。
三）**：主要城市地价水平持续**，地价涨幅低位加速。
根据国土资源部的数据，1季度，地价总体水平继续小幅**，全国主要监测城市综合地价总体水平为3175元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5964元/平方米、4702元/平方米和676元/平方米；环比增长率分别为.86%，较上季度分别上升0.35个、1.
23个、0.56个和下降0.28个百分点；同比增长率分别为.
27%，较上季度分别上升了1.25个、1.19个、1.
86个、0.57个百分点。
图表 7 2023年以来全国主要监测城市土地**环比增速。
105个主要监测城市中，住宅地价环比**的城市由上季度的94个减至92个，54个城市的涨幅稳定在[-1%，1%]，涨幅超过3.0%的城市大致呈东、西两极分布，东部包括深圳、宁波、佛山市顺德和湛江；西部包括西宁、呼和浩特；涨幅最大的城市是位于中部的安阳。住宅地价环比持平和下降的城市为13个，较上季度增加3个。
分。一、二、三线城市来看，一线城市住宅地价全部环比**，二线城市中除哈尔滨外全部**；三线城市**的城市个数有56个，占三线城市总个数的81.15%，但其中半数涨幅低于1%。
四、房地产市场情况。
一）供给：商品房新开工冲高回落，全国商品房库存量再创新高。
1、新开工、竣工增速大幅**，3月双双陷入负增长。
2023年4季度以来，楼市销售的火爆**导致开发企业去化加快，进入2023年1季度，企业开工意愿增强，推盘和竣工速度加快。1～2月，商品房新开工面积同比增长14.7%，较上年同期提高9.
6个百分点，初步逆转上年2季度以来的负增长势头；商品房竣工面积同比大幅增长34.0%，较上年末增速7.3%明显**。
中国房地产行业分析报告 季度
2012年2季度 出版日期 2012 年 8 月。货币政策放松，市场预期上调，房地产市场出现回暖迹象。2012 年上半年，房地产调控政策持续偏紧，行业景气跌落谷底，土地市场异。常低迷，投资和新增供给速度不断放慢。6 月，房地产开发综合景气指数回落至。94.71 点，降到 2009 年 5 月以来最低...
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