要点提示。 1-6月，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增长34%；房地产开发到位资金达到5723亿元，同比增长48.
4%；商品房平均销售**为2424元／平方米，同比增长了5.4%。
从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大。从中长期来看，我国房地产业目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。
1-6月，北京市共销售经济适用住房81.1万平方米，与去年同期相比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自2023年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。
1-6月，上海市房地产市场继续保持较快增长，房地产业对全市经济增长的贡献率达到4.1%；投资主体呈多元化格局；市场供需总量均达到历史同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。
从短期来讲，“121”房贷新政对地产界有不利的影响；但从长期看，却会对房地产业的发展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生深刻变化；有利于促进房地产金融工具的优化。
1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.
5%。其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.
8%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为.6%，中、西部地区增幅高于东部。
表1-1 2023年1-6月房地产投资完成额。
单位：亿元，%
数据**：国家信息中心。
在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.
8%；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.
6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.
0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为.5%。
中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。
图1-1 按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况。
1-6月份，房地产开发到位资金5722亿元，同比增长48.4%。其中：
国内贷款1487亿元，同比增长58.4%，所占比重为26.0%；利用外资94亿元，同比增长45.
1%，所占比重为1.6%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%，所占比重30.
0%；其他资金2415亿元，同比增长46.5%，所占比重42.2%。
东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为4338亿元、677亿元和707亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的75.8%。
表1-2 2023年1-6月房地产资金**情况。
单位：亿元。
数据**：国家信息中心。
房地产开发资金主要**于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金**主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金**中一直处于较高占比状态，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现；自筹资金占比约30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要**，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资**中的占比超过60%，银行成为房地产风险的最大承担者。
图1-2 1-6月份房地产投资累计到位资金**构成。
1-6月份，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。从商品房建设情况来看，商品房施工面积77582万平方米，同比增长27.
9%，其中，商品住宅施工面积60411万平方米，同比增长28.4%。商品房新开工面积24340万平方米，同比增长31.
0%，其中，商品住宅新开工面积19876万平方米，同比增长30.1%。商品房竣工面积8187万平方米，同比增长40.
4%，其中，商品住宅竣工面积6766万平方米，同比增长38.6%。
图1-3 上半年三大地区商品住宅累计施工、销售面积。
房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1/4-1/3，也即新开工率一般应在25%-33%之间，见下表：
表1-3 历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况。
单位：万平方米，%
资料**：国家统计局。
由表1-3可见，2023年商品房新开工率为126%，市场供给严重过量。2023年后，新开工率再次超过33%且超出程度不断增大，2023年为46%，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。
1-6月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。
其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。
图1-4 2023年1-6月商品房销售额情况。
通过综合分析我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其主要原因在于，房地产业的增长主要依靠住宅需求来推动：
2023年，全国商品房销售24969.29万平方米，是2023年4288.86万平方米的5.
83倍，年均增长19.4%，商品房销售额由2023年的450亿元增长到2023年的5721亿元，年均增长 28.8%。
2023年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6%和92.1%。
写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理。
图1-5 1997-2023年商品房销售、投资额增长情况。
如图1-5所示，从商品房销售额的增长情况看：2023年增长率达到峰值；2023年增幅有较大下滑；2023年小幅回升；2023年波动幅度不大；2023年有较大幅度下滑。但增长幅度都在20%以上。
这个形势是很好的。
从商品房投资增长情况来看：2023年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。2023年大幅拉高到13.
7%，到2023年攀升为25.3%。这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓励。
2023年投资额增长幅度比上年减少3.4个百分点，这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。
1-6月份，全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显，**继续上扬。其中，二季度与去年同季相比，房屋销售****5.0%，土地交易****7.
1%，房屋租赁****1.9%。
表1-4 2023年二季度35个大中城市房地产**指数表。
单位：%一）房屋销售**涨幅扩大。上半年，房屋销售**涨幅继续扩大，其中，二季度****5.
0%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点。分地区看，东部地区房屋销售**仍保持大幅**，如上海18.
1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.
5%；西部地区的重庆、银川等城市，房屋销售**也分别**5.5%和2.1%；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售**则继续呈现小幅下降。
分类型看，经济适用房和普通住宅销售**分别**3.0%和5.2%，豪华住宅****3.
3%；写字楼和商业用房销售**分别**2.4%和2.5%，其他用房销售**下降0.
4%。图1-6 2023年二季度主要地区房屋销售**指数。
二）土地交易**保持较高涨幅。上半年，全国土地交易**继续保持上扬态势。其中二季度**7.
1%，涨幅比一季度减少0.7个百分点。其中，居民住宅用地交易****11.
8%，商业旅游娱乐用地交易****4.0%，工业用地交易****1.0%，其他用地交易****1.
9%。三十五个大中城市中，土地交易**涨幅超过10%的城市是，杭州41.7%、重庆33.
7%、太原29.8%、沈阳16.2%和上海14.
0%。图1-7 2023年全国土地交易**指数。
三）房屋租赁**小幅**。上半年，全国房屋租赁**继续保持小幅**的态势。其中二季度，房屋租赁****1.
9%。由于受部分地区2023年上调公房出租**的影响，住宅租赁****4.7%，涨幅比一季度扩大3.
2个百分点，其中公房和私房的租赁**分别**1.5%和10.8%。
受“非典”疫情的影响，办公用房和商业用房租赁**分别下降0.9%和1.3%。
厂房仓库租赁****2.2%，比一季度涨幅减少0.3个百分点。
图1-8 全国房屋租赁**指数变动情况。
一）一级市场需求超过供给近年来土地市场需求旺盛，1-6月份，开发企业土地购置面积15069.4万平方米，同比增长了54.8%；完成土地开发面积7143.
7万平方米，同比增长了40.3%，土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地****较快。
图1-9 1-6月份全国土地购置与开发面积。
现阶段土地****还有两个重要原因：一是商品房销售情况良好，不少开发商加大了对土地的购置和储备力度，推动了土地****，这反映出开发企业对市场前景普遍看好；二是国家对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加快，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。此外，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地本身的价值在不断上升，土地**的长期趋势是必然**的。
二）二级市场供销两旺，增长比例基本协调 1-6月份，我国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，商品房竣工量和销售量同比增长40.4%和37.
4%，房地产二级市场供销两旺。
图1-10 1-6月份商品房竣工与销售面积增长率。
三）**市场成长迅速，沿海大中城市规模初步显现我国由于房地产市场发展较晚，**市场总体规模较小，但受二级市场持续繁荣和房改制度实施的影响，近年来沿海大中城市房地产**市场成长迅速。6月份，上海二手房指数为1137 点，比上月上升12点，涨幅为1%，2023年广州二手楼交易面积达到486万平方米，与同期一手楼交易面积之比为1：0.
61。沿海大中城市房地产**市场已经渐成规模，供给和需求均有较大幅度增长，二、**市场联动效果显著。
全国房地产开发业总体景气水平在连续3个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平。6月份，“国房景气指数”达到107.04，比5月份上升0.
76点，比去年同期上升2.39点。“国房景气指数”的再次上扬，表明随着非典疫情影响的逐步淡出，全国房地产开发市场逐渐恢复了原有的快速发展势头。
图1-11 2023年初至今国房景气指数变动情况。
在主要分类指标中，房屋竣工面积、资金**和土地转让收入等分类指数增势强劲，是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的主要原因：6月份，竣工面积分类指数为111.46，与5月份基本持平，比去年同期上升7.
42点；本年资金**分类指数为108.47，比5月份上升2.41点，比去年同期上升4.
68点；新开工面积分类指数达到108.91，比5月份上升0.17点，比去年同期上升3.
44点；商品房销售**分类指数为97.71，比5月份下降1.23点，比去年同期上升3.
73点。空置面积分类指数为96.52，与5月份持平，比去年同期下降0.
05点；土地开发面积分类指数为115.97，比5月份下降0.64点，比去年同期下降2.
60点。
中国房地产行业季度分析报告 季度
1 6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0 高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5 其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0 占商品房投资的比重为67.8 从房地产开发投资增长速度看，东 中 西三大地区房地产开发投资同比增长分别...
中国房地产行业分析报告 季度
2012年2季度 出版日期 2012 年 8 月。货币政策放松，市场预期上调，房地产市场出现回暖迹象。2012 年上半年，房地产调控政策持续偏紧，行业景气跌落谷底，土地市场异。常低迷，投资和新增供给速度不断放慢。6 月，房地产开发综合景气指数回落至。94.71 点，降到 2009 年 5 月以来最低...
中国房地产行业分析报告 季度
当季概览。1季度，房地产市场延续上年末的火爆 一二线城市商品房销售 量价猛升 直接诱发了 新国五条 的出台，成为房地产市场运行的拐点。前2月，供需指标均升至高位，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，达到2012年以来最高点。年初以来，全国购房需求持续升温，商品房销售 量价猛升 尤其东部地区及一...