2023年中国房地产市场回顾与2023年展望

岁暮天寒，渴望春天。

—2023年中国房地产市场回顾与2023年展望。

2023年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看，2023年中国经济结束了自2023年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野蛮生长期逐渐向正常化回归。

观点：2023年，中国房地产行业的拐点。

2023年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

拐点一：新的市场格局。从2023年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要**，形成了商品房为核心的一元化住房**结构。

这偏离了2023年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2023年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房**格局。

“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房**结构，新的市场格局将逐步形成。

拐点二：新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。

行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2023年占比11.89%，2023年占比上升到了15%左右。

行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示，2023年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。

而2023年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2023年至2023年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.

32亿元。

拐点三：新的市场空间。数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2023年的50.

8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。

2007-2023年的调控，催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2023年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2023年表现得更加明显。

拐点四：新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。

从根本上来说，过去几年土地**持续**，并且土地****的速度超过了房屋**，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地**长期**的趋势难以改变，而房屋**在国家持续的调控下**空间有限，这意味着当下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。

这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业新的课题。

事实：2023年，中国房地产市场的特点。

随着2023年的结束，中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控的坚持不放松的背景下，2023年中国房地产市场呈现出一些明显的特点。

特点一：增速放缓，房地产市场仍然呈现**态势。从全国来看，2023年房地产市场增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势。

2023年1-11月份，中国商品房销售面积和金额同比增长8.5%和16%，销售均价同比增长6.9%。

从城市来看，三四线城市房地产市场仍然呈现量价齐升的态势。三、四线城市商品房销售面积同比增长12.6%，房价涨幅11.

8%，显著高于。

一、二线城市的涨幅。从土地市场来看，中国土地成交面积依然呈现增长态势。2023年，中国102个城市成交面积74862.

55万平方米，增长2.4%。从产品类型来看，商业地产出现爆发式增长。

2023年前11个月，办公楼的新开工面积增长50.6%，经济发达的一线城市办公楼新开工面积增长141.2%。

从开发商来看，许多主流开发商仍然完成了非常高的年度销售目标。

特点二：力量改变，房地产市场开始进入去库存周期。从下半年开始，房地产市场开始进入由供需主导的阶段。

在这个阶段，随着调控的深化，观望情绪加重，市场开始进入去库存周期。世联购房者信心指数调查显示，三季度购房者预期房价**的比例为36.2%，预期房价**的比例为40.

0%。这是2023年购房者预期未来房价**的比例首超**的比例，意味着房地产市场的预期开始发生了转折。随着市场预期的转变，观望情绪开始逐步加深，去化速度开始减缓，加上供给量的持续增加，主要城市的房地产库存开始明显上升。

北京、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉等主要城市库存已经接近或超过了2023年的历史峰值。主流开发商的库存也呈现明显的上升态势。2023年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.

2万亿的历史高点。

特点三：营销变奏，降价**已成为市场的主旋律。进入2023年三季度，调控政策的效果开始显现。

从2023年下半年以来，世联重点监测的28个城市的**降价统计情况来看，降价楼盘总共672个，其中降幅小于10%的楼盘占48.5%，降幅在10%—15%之间的楼盘占26.2%，降幅在15%—20%之间的楼盘占12.

6%，降幅在20%以上的楼盘占12.6%。如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。

降价**已成为市场的主旋律。

预言：2023年，中国房地产发展的展望。

2023年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为2023年**宏观调控的重点。

一）2023年房地产调控政策预判。世联研究认为，2023年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。

预计调整包括：一是限购政策的调整。继续执行限购令并不意味着执行尺度不能做丝毫调整。

由调控效果的现显和经济下滑预期的影响，2023年不管是地方**还是****，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整。二是限价政策的调整。2023年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价**的绝对主力。

因此在２０１年，一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价**仍然具有较大的约束力。三是针对首套房的限贷政策做出调整。首次置业和改善型置业是房地产市场中最。

稳定、最健康的需求。**在促使房价合理回归后，或将对现有的限贷政策做出调整，将这部分合理需求释放出来以支持房地产市场的健康发展。四是保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速。

住建部已将2023年的保障房开工目标下调至700万套，同时规定竣工量需达到500万套。由重开工量转而重视竣工量，地方**难以在竣工量上做文章，保障房的建设更容易落到实处。保障房建设大规模展开的同时，保障房的配套制度也在不断的创新和完善，预计2023年，在保障房的建设模式和分配制度方面，将做出较大的调整和完善。

五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。2023年12月26日，***副总理***在出席中国财政工作座谈会时表示，要稳步推进房产税改革试点。从**的表态来看，2023年房地产税试点范围的扩大已成必然。

二）2023年房地产市场量价走势。2023年上半年市场将进入量价齐跌的阶段，随着经济“软着陆”的成功，2023年二季度末**或触底成功，其原因在于三方面，一是欧债危机还在加剧，欧洲和美国都需要新一轮量宽，这个从美元指数的走势可以推断。按照目前的趋势，二季度末美元指数应该在90附近触顶回落，从而带来全球资本市场见底。

二是中国的经济会在上半年“软着陆”成功。货币政策已经转向，微调口径不变，但如果gdp增速低于7%，预计政策放松得更快。这些决定了中国经济会在上半年结束去库存期。

三是房地产行业在明年上半年的潜在**洪峰之后，下半年的潜在**情况会得到扭转，这个去库存周期与中国经济同步。因此，下半年市场会由于**下降比较到位促使成交回暖，而成交量的上升会使**得到支撑，最终促使**探底成功。

总而言之，2023年，房地产市场已经发展了重大转折，上半场宣告结束。进入2023年，房地产市场逐渐回归正常，在市场量价筑底回归之后，或将开启我国房地产市场的下半场。

撰写世联地产市场研究部】

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