一、宜春楼市基本面。
1）供销情况1——宜春中心城市楼市近年供求较为平稳，2023年受宏观调控影响，消费者观望情绪浓厚，需求大幅下降，年成交量78.33万㎡，开发商也相应放缓推盘节奏，整年新增**也随之减少。
2）供销情况2——09~11年，整体的供销结构均衡，供销比在1.5的安全线以下，2023年由于宏观调控的影响，供销比达到1.8，后续存量压力增大。
表：09-12年宜春中心城市楼市供销量。
图：09-12年宜春楼市供销结构图（万㎡）
3）**情况——宜春中心城市楼市住宅**前两年随着房地产投资开发的大规模增长而大幅**，2023年虽然整体市场供销较低迷，但**仍然有小幅上升，2012均价为4022元/㎡。
图：09-12年宜春中心城区楼市住宅**走势（元/㎡）
4）需求情况——据调研，宜春中心城市住宅整体购房需求以自住为主，且以首置刚性需求、一般改善性居住以及舒适改善性居住需求为主，投资客户偏少，整体需求结构健康。客户**2023年以前以宜春中心城区的企事业单位员工、公务员、本地私营业主为主，2023年开始周边乡镇的相对高支付力人群进城置业居住的客户增多，由此可见，整体楼市的购房需求得到了有效的拓宽。
图：2023年以前与2023年购房客户结构对比图。
5）土地**——2023年宜春中心城区土地市场交易活跃，开发商拿地热情高涨，全年共成交商住类用地115.02公顷；2023年受制于商品房市场成交大幅**，土地市场成交低迷，多块地流拍，全年仅成交商住用地47.78公顷；2013伊始，由于开发商对后市的信心，土地市场交易开始回暖，截止目前已成交商住用地21.
46公顷。
图：2023年迄今宜春中心城区土地市场成交变化图（公顷）
6）未来竞争——从房管局了解到，2023年房管局预判的新增商品房**基本持平（约100万㎡），但新市府周边新建的公务员小区（宜阳小区，共80万㎡）近期入市，将对商品房市场形成一定冲击，加之2023年底约60万㎡的存量，使得2023年宜春中心城区总**量将冲击200万㎡，短期未来的竞争压力较大。并且据了解，多幅2011-2023年成交的未开发地块也将在2023年下半年陆续入市，预估2013市场**量的出清周期将达到2-3年。
二、宜春楼市格局。
1）楼市格局——宜春市中心城区楼市按照房地产板块可分为老城区，袁州新区，宜阳新区，以及明月新区。老城区是宜春房地产发展的起步板块，现已成熟，基本无可开发用地；宜阳新区是**重点打造的宜春城市新区，为城市的新行政文化商业中心；明月新区是城市楼市第一次外拓区域；袁州新区是以高铁、客运总站规划为契机的城市向东外拓区域。
2）楼市发展阶段——老城区现已发展成熟，几乎无可建设用地出让，目前楼市处于想各个方向外拓的发展阶段。其中，本案所处的宜阳新区作为**着力打造的城市新区，成为目前乃至未来宜春城市房地产发展的最火热区域。明月新区以及袁州新区为次级热门区域。
3）产品特征——目前宜春中心城市住宅项目以多层和高层为主，兼具少量的别墅等低密物业；市场产品同质化严重，户型绝大多数以为90-130左右的2+1r和3r为主，一般项目立面及园林的品质感不高，可超越空间较大；营销展示方面，个别大型品牌开发商给宜春市场带来了超前的操作理念。
表：各代表楼盘调研数据表。
4）客户特征——客户**以宜春市区企事业单位以及公务员、本地私营业主为主，周边乡镇进城居住客户为辅。均为刚需、首次改善和舒适改善自住为主，部分客户未来居住，投资客极少，需求相对健康。2023年开始周边乡镇客户比例有所上升。
三、地块专向调研。
1）区位与交通——地块位于宜阳新城区内，泸州北路延伸段，往西距新市府距离约2km，往东距秀江约480m。目前泸州北路（双向6车道）正在修建，预计年内开通，且设置了公交站点形成公共交通通达。
2）项目四至——南临主干道泸州北路及禅都文化博览园，西临待建设的宝瓶湖公园，东面360m之外为待见的湿地公园以及秀江，项目自然资源条件较佳。距项目800米处规划新区金融中心，为项目提供金融服务性配套。
3）项目经济指标——南占地127.3亩，容积率2.9，总建筑面积约24.6万㎡，未来可建成宜阳新区中等规模的高端居住小区。
4）swot分析。
优势strength】处于宜春房地产发展的热点主力板块，舒适改善居住片区，且是宜春未来的行政文化商业中心，区域价值较高；地块方正，利于规划；交通通达性较好；地块周边毗邻多个公园以及秀江，居住环境较佳。
劣势weakness】离新城核心区有一定距离，现状仍然较陌生，地块内部有高差。
机会opportunity】可借势区域快速发展给项目带来利好；目前市场产品同质化严重，可超越空间较大；并且客户正在逐渐扩容，周边乡镇进城居住客户增加。
威胁threats】市场受调控影响较大，且短期未来的市场竞争压力极大。
四、市场调研相关结论总结。
1）整体楼市——宜春近年整体楼市的发展处于供销均衡的相对健康水平，2023年受到2023年国家强力的宏观调控的滞后影响，使得客户陷入观望，导致成交量**，供销比压力急剧上升，目前进入短暂的自身结构性调整中，预判未来（2023年起）随着前期需求的释放以及新的稳定进城居住需求的增加，宜春楼市会逐渐回归健康稳定的供求状况。
2）项目区域——项目所在的宜阳新区，是目前宜春房地产市场的主力发展区域，未来将成为宜春新的行政文化商业生活中心。项目处于宜阳新区的较边缘地带，区域现状稍显陌生，但受到新区区域价值快速提升的利好影响，未来成熟度能得到快速提升。
3）未来竞争——随着现有批准预售存量以及项目端土地端所带来的新增**，短期未来市场将面临较大竞争。这将是项目前期入市所面临的最大挑战。
4）项目自身——地块方正，沿街面长，内部有部分凹陷，毗邻两大市政公园，居住环境较佳。
5）**和速度预判。
项目年去化量】2023年，宜春市场热销楼盘的年去化量5~7万㎡，一般楼盘在3-5万㎡区间，3万㎡以下较缓销。本案处于宜春目前房地产开发的热点板块，居住环境以及资源较佳，但周边生活配套缺乏，且离新城核心区有一定距离，若以合理的**入市，预估前期年去化量约5万㎡，待后期市场回暖后将有所上升。
图：宜春热销、一般、缓销项目2023年去化量构对比图。
住宅**】通过与区域内其余代表项目的各项因子对比，本案当期**约为4525元/㎡，对未来**成长性进行合理预判，预估本案入市（明年）**约4800~4900元/㎡
若项目2023年入市，5年开发完毕，项目每年的**以6%的相对保守增长率上升，则第。
二、三、四、五年的均价分别为5088元元元元/㎡，项目整盘均价约5411元/㎡。
6）商业体量和**预判。
沿街商业体量预估】通过商业的指标以及项目沿街面的尺度测算，以2f的商业估算，项目可最大实现商业面积约9600㎡，考虑到实际设计方案的美观和协调，估计实际可实现商业面积8000㎡
沿街商业**】通过与区域内其余代表项目的各项因子对比，本案沿街商业当期**约13350元/㎡，对未来**成长性进行合理预判，预估本案入市（明年）**约14150~14400元/㎡
2019房地产市场调研报告
九江地处江西省北部 长江和鄱阳湖交汇处，北依著名避暑胜地 世界级风景区庐山，是集名山 庐山 名江 长江 名湖 鄱阳湖 于一体的具有2200多年历史的文化名城。130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被 批准为长江沿岸开放城市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有七省通衢之誉。京九铁路的开通为九江...
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银川房地产市场调研报告
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