一、杞县规划简况。
1．重点区域及重大工程建设用地调控。
1）中心城区区位、职能定位。
中心城区区位：杞县中心城区位于杞县县域中心部位，106国道纵贯中心城区南北，s213和325省道纵贯东西穿城而过。
职能定位：杞县县城是开封市域东南的经济中心，也是全县交通枢纽，开封市东南的门户。随着市场经济的发展，把杞县县城建设成为全县的政治、经济、文化、科技信心中心，全县农副产品的集散地，以及全县的商贸中心。
2）中心城区规模的确定。
杞县中心城区建设要本着节约集约用地，合理布局的原则，坚持内涵挖潜，充分利用原有建设用地。杞县中心城区2023年建成区面积1230公顷，城镇常住人口14.6万，规划至2023年建成区面积为1600公顷，城镇常住人口18万，规划至2023年建成区面积为2800公顷，城镇常住人口26万。
3）中心城区用地规模边界。
依据杞县的县城布局特点以及新旧城区的关系，加之受开封的影响，未来杞县中心城区用地将逐步向北和向西发展，向西以产业发展为主，将于规划末期形成两个较具规模的工业区；向北以生活居住为主；东部沿106国道略向东扩展，南北方向沿老城区周围，西部扩展较多，基本将城关镇、城郊乡的大部分以及五里河镇的小部分包括在内。杞县县城结构可以概括为：两心、两轴、三环、五区。
两心：老城商贸中心、新城行政办公中心；
两轴：建设路发展轴、银河路发展轴；
三环：海河、护城河、第三环水系；
五区：老城商贸区、西部工业区、北部行政文化娱乐区、西北居住区、东南居住区。
根据杞县中心城区发展方向和规划新增建设用地规模确定中心城区用地规模边界。本次规划到2023年，划定中心城区新增城镇工矿用地面积1212.34公顷，其中城关镇、五里河镇、城郊乡等3个乡（镇）分别增加城镇工矿用地334.
14公顷、31.73公顷、876.47公顷。
4）合理确定扩展规模与边界。
由于影响中心城区空间发展方向的因素很多，今后十五年中心城区发展方向也会存在一定程度的变化，因此，中心城区发展区附近留有一定的扩展空间，扩展区规模与边界的确定主要依据《杞县县城总体规划》（2007-2023年）确定的规划区边界，综合考虑需调整的基本农田数量等因素后，确定本规划扩展区面积为350公顷，占中心城区新增城镇工矿用地指标（1212.34公顷）的28.87%。
5）杞县产业集聚区。
杞县产业集聚区由同济大学规划编制，位于县城西部，规划面积19平方公里。目前，集聚区已入驻企业87家，建成面积8.7平方公里，初步形成了新材料、新能源、食品加工、纺织服装、机械制造等主导产业。
为加快集聚区的城市功能建设，已经建设了星城湾、龙化生活小区等综合服务区（包括高档住宅、宾馆酒店、商业服务、金融物流、医疗机构等），新建了职业中专和技工学校，文化活动中心等基础设施正在建设之中。目前，集聚区内城市功能较为完善，促进了产城互动、产城融合。
二、杞县房地产市场情况。
与周边县市相比，杞县房地产市场发展不仅起步晚，而且发展较慢，目前在售的家楼盘中绝大多数还是几栋楼开发建设。但这与当地人民日趋增长的住房需求形成强烈的供需矛盾。较大的或配套较完备的楼盘必将成为今后的发展方向，成为当地人民置业主潮流。
1、 主要楼盘详情。
鑫苑名城。
建设中的小区。
项目地址：彭庄南路（路北）/文化活动广场西北侧。
开发商：杞县鑫苑房地产开发****。
全案**：挑灯非常言道。
销售**：3227111 3227999
项目简介：共7栋楼，已推出3栋，共8层，带电梯，未开盘，2个老板分家了，2个销售中心销售。
产品概况：产品品质一般，外墙为涂料；为一梯两户；现浇屋顶。
面积：97/123/127㎡，以三房为主。
均价楼为2238元/㎡，3-6楼为2368—2388元/㎡，7层送阁楼均价为2588元/㎡（阁楼面积=1/2顶层**面积）
综合评价：项目体量小，配套不齐全；为鑫苑房地产开发，系列项目有帝景豪庭，开发商信誉较好；售楼部比较冷清，销售员讲解态度良好，比较积极，但对产品不太了解，专业素质欠佳。
未来·名城。
未来名城大门。
未来名城部分建成小区内景。
项目地址：西关原线材厂。
开发商：开封市龙腾置业****。
销售**：0378-**5888
项目简介：共12栋楼，1期已推出4栋，仅剩1套93㎡，为顶层，均价2600元/㎡；2期推出1栋多层3栋小高层，均价2800元/㎡
面积：109——132㎡，三房两厅一卫/两卫。
综合评价：项目体量大，为龙腾置业开发，开发商信誉和实力在杞县均属前列；并且已交房，成为现房。销售中心气派，销售人员讲解正规；户型面积配比合理，属于高档住宅。
阳光嘉苑。建设中的小区。
项目地址：杞县中山南街路东。
接待中心：中山南街鑫苑超市南100米路西。
销售**：0378-**
开发商：杞县银基房地产开发****。
项目简况：项目为1栋11层小高层电梯住宅，6个单元，共计132户。目前内部认筹中。
户型面积：面积区间110.67-142.69㎡，主力户型123.37㎡，占比67%。
**：1900-2300元/㎡不等。按揭首付40%。订房减免5000元房款。
富苑·观城。
售房部。建设中的小区。
项目地址：杞县西关人民路中段。
开发商：杞县富苑房地产开发****。
销售**：0378-**8355555
建筑形态：小高层、高层。
广告语：视野与成就共生，高度与品质同行。
项目简介：总占地100亩，共16栋楼；1期推出5栋楼，为12层框剪结构；现已建至第9层，预计2023年7月交房；
产品概况：一梯两户、两梯三户，一单元两梯；外墙为涂料；单气无暖气；社区里配备会所、幼儿园、健身器材；社区内规划有水系。
面积：户型偏大，115/128㎡三房两厅一卫，151㎡四房两厅两卫。
**：均价2800元/㎡，顶层12楼**1980元/㎡
综合评价：为富苑房地产开发****开发，开发商信誉和实力在杞县均属前列；售楼部装修比较高档，讲解比较正规；但是面积和户型配比不合理，同等户型面积偏大，两卫的户型面积达到151㎡；项目走温馨路线，宣传和包装均打高档牌，比较受欢迎。
富苑·上城公馆。
项目地址：杞县中山街南段路东。
销售中心：中山街海河桥南200米路东。
销售**：0378-**6969888
开发商：开封富苑地产开发****。
项目简况：项目占地73亩，总规划22栋楼，建筑面积20万平方米，是杞县首家多层和高层相结合的电梯式花园洋房，全欧式情建筑风格，南北双阳台。
分两期开发，目前一期开发10栋楼，是有7层和12层的小高层电梯花园式洋房组成。水、双水小高层全框架结构，墙体材料采用外墙保温。外立面采用高档面砖和高档外墙漆。
采用中空玻璃、环保节能、防紫外线隔音等效果，楼梯道有大理石瓷砖铺设而成，一户一卡，每户配有楼宇对讲系统。人车分流，建有叠水喷泉和人工湖，绿化率45%，楼间距宽至43-55米。
户型面积㎡
**：复式楼1980元/㎡，高层**房2680元/㎡，多层**房2780元/㎡，观景复式**房2400元/㎡
优惠活动：**房。
小结：多层、小高层建筑均为砖混结构，案场氛围较乱。**较高，销售一般。
帝景豪庭。建设中的小区。
项目地址：杞县南环路（阳光学校西侧）
开发商：鑫苑房地产开发****。
建筑设计：附件集泰建筑设计****。
景观设计：兴业（香港）设计事务所。
项目简介：总建筑面积18万平方米，全部为11层小高层电梯洋房，现浇、框剪结构，绿化率31%。共分2期开发，在售一期，12栋楼。
销售分析：均价2800-3050元/㎡。
优惠活动：目前采取买房送家电活动，凡购买120㎡以上**均可赠送家电大礼包。包括1台42寸创维/海信液晶电视，3台空调（2台1.
5p，1台2p），1台冰箱，1台热水器，除电视外，其它家电均为格力品牌。或可减免1万元的总房款。
小结：项目由当地开发商开发，定位较高，售楼部装修豪华、气派，销售状况一般。二期在售。
紫金城。小区效果图。
售房地址：工业路与四胡同交汇处。
开发商：杞县金城置业****。
销售**：0378-**2275366
建筑形态：小高层、高层。
建筑风格：新古典主义。
广告语：工业路·50万平米·新古典主义皇家特区/紫金城，擎启一座城的皇家风范。
项目简介：占地150亩，共23栋楼，其中10栋16层，其余为18层；开建日期待定。
产品概况：全现浇框架结构，外墙为涂料；一梯三户、四户；小区内配有幼儿园、广场、健身器材、地下停车库、地上停车位、储藏室等；温泉入户；中空双层玻璃；智能安防。
面积：47㎡一房，96㎡两房，99-129㎡三房，149㎡三房两厅两卫。
均价：2500元/㎡左右，其中11层2588元/㎡
综合评价：紫金城是金城置业开发，系列开发金城·国际，金城·幸福港湾，金城财富广场，老年公寓等，其中紫金城与幸福港湾产品品质、风格相似，但是形象包装与定位差异较大：二者均为小高层、高层产品，外立面相近，但是幸福港湾走温馨路线，紫金城则包装成皇家典范至尊社区的形象。
两者主力户型均为三房两厅一卫，两卫的面积把控不合理，面积偏大；销售部装修比较高档，销售讲解比较规范，在杞县处于较高水平。
一品新城。
小区效果图。
项目地址：经一路与开杞公路交叉口原二化家属院。
开发商：开封市一品房地产开发****。
全程**：博典机构。
项目简介：占地50亩，共17栋楼，为8层电梯花园洋房。
产品概况：全现浇框架结构，外墙为涂料；一梯两户；小区内配有广场、健身器材、地下停车库、地上停车位、储藏室等；中空双层玻璃；智能安防。
面积：106-140㎡全三房。
均价：2500元/㎡。
销售**：8915666 8915777
广告语：品质住区，高尚人居标杆。
综合评价：项目体量大，前期已建成一栋安置房；其它居民区正在拆迁中；售楼部装修豪华。
2、整体状况。
1）供热供暖。
杞县目前尚无集中供气、供暖设施。住户多采用电磁炉或煤气灶做饭，供暖多自行解决。
2）建筑风格。
杞县早期社区以家属院、集资房为主，无明显建筑风格。近几年，随着经济的发展和人民经济水平的提高，杞县也出现了一些规划、设计较好的社区项目。建筑风格也逐渐显现：
现代简约。但随着帝景豪庭等高起点项目的出现，建筑风格又开始出现分化：欧式。
3）建筑形态。
多为普通多层产品，小高层和高层产品已经出现。
4）主力户型。
110-130三房。
5）**。多层及一般项目，2200-2500元/㎡；配套较高项目，2600-2900元/㎡
6）园林景观。
早期多以简单冬青、易见树木为主，新建小区多以大型植被做绿化，社区绿化率一般均在30%以上。
7）社区配套。
杞县目前无集中供气、供暖设施，配套较高的小区有帝景豪庭框架剪力墙结构、未来名城、富苑观城，电子巡更系统、数码公共场所监控、欧式水景园林景观。
三、市场思考。
杞县县城发展方向向西，目前新区建设及相关配套还相当贫乏，老县城规划较落后，卫生环境差，经济发展停留在大量的门店及商贩销售水平，发展程度低。对于房地产市场而言，杞县面临着起步阶段“开发热度高，产品参差不齐”的困境，需要专业的房地产开发及操作来引导。
杞县房地产呈现不规则的发展态势，全县新建楼盘二十多个，其中小盘居多，零星分布在老县城各区域；**较少，以金城置业、鑫苑置业等本土房地产系列开发为主，开发有幸福港湾、金城·国际、紫金城和帝景豪庭等体量较大楼盘，在当地具有一定影响力。
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