寿光项目组。
二零一零年五月。
一、2023年房地产宏观状况。
一）总况。2023年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场快速回暖，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房**稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2023年第一季度，针对全国部分地区房价**过快、投资性购房比例过高等问题，**先后出台了多项保持和促进房地产市场健康发展的政策措施，预计这些政策会对未来房地产市场产生相当大的影响，2023年全国的房地产市场会在整体平稳**现小幅回落。
二）2023年一季度全国房地产市场运**。
从第一季度房地产市场的运**况来看，房地产市场将延续2023年的发展趋势，房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳，住房**涨幅再创新高，全国房价出现普涨局面。
1.房地产开发投资增速度逐月加快。
2.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快。
3.土地购置面积增速同比大幅攀升，完成开发面积延续负增长。
4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速持续。
5.市场销售形势较好，销售面积和销售额增速加快。
6.房屋销售**持续回升，大部分城市环比出现**。
二、2023年房地产市场走势**。
总况：2023年一季度，全国房地产市场延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金**保持较快增长，新开工房屋面积保持较快增长，市场销售形势较好，商业性房地产贷款增速略有减缓，房屋销售****较快。预计2023年，全国房地产市场整体保持平稳回落，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋**指数增幅平稳增长，增幅较一季度出现回落，房屋销售**指数高位回落，预计到年底时房屋销售**指数回落到6%左右，较年初时的涨幅出现明显回落。
1. 投资增幅保持平稳增长，全年增长23.0%
2. 房地产开发资金**增速回落。
3. 房屋建设增长保持稳定增长。
4. 销售面积和销售额增速出现明显回落。
5. 房屋销售**上半年保持惯性**，下半年出现回落。
三、总结。1、商品房空置面积会有较大幅度增加2023年，通货膨胀加大了政策环境继续宽松的不确定性，但保持来之不易的经济、就业增长，仍会是政策调控的首要目标，拉动住房、汽车、家电等的消费增长仍是扩大内需的主要途径，而且，在经历了2023年房屋销售量大幅度上升和宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕。
年房地产需求继续保持增加，由于人口结构的影响，中年人的住房改善需求、80后的结婚刚性需求仍会持续增加，预计2023年住房需求会持续增加，但增幅会低于2023年。
年房地产供给会持续增加，2023年下半年，商品房新开面积开始增加，2023年房地产市场供给会持续增加，保障性住房建设将持续加大建设力度。
年房价稳中有升，在总体物价水平温和**的情况下，预计2023年房价稳中有升。
5、融资环境得到较大改善，由于受国际金融危机的影响，2023年商业地产一直处于停滞的发展状态，但在国家的宏观调控下，2023年商业地产的融资环境面临新的转机，2023年国家将持续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，再加之保险资金松闸进入房地产市场，2023年大大改善了商业地产的融资环境，预计2023年商业地产投资在融资环境改善的条件下将会大幅度增加。
6、后危机时代，中国投资四万亿元救市，此举极大地促进国有企业复苏，在未来几年中国有企业将会成为市场上的活跃主体，对低密度绿色独栋办公产生巨大需求。
四、寿光房地产现状。
一）从宏观调控政策和发展情况看，寿光市以土地市场秩序的治理整顿和房地产市场的宏观调控为重点，大力提高国土资源调查、规划、管理、保护和合理利用水平，加大对房地产市场的整治力度，为土地市场和房地产市场全面、协调、可持续发展提供了有力的保障。最近几年该市大力发展城市建设，紧紧围绕建设现代化中等城市这一目标，狠抓城市基础设施建设，拓宽道路，建立步行街和商业街，使城市面貌得到很大改善。此外还出台了许多优惠政策，以市场化运作开发城中村和城区周边村。
二）该市目前已进入城市化快速发展期，城市人口增长较快，加上近几年人民生活水平都有很大提高，对改善居住条件需求迫切，预期市场份额大。加之公积金制度在全国的推行、住房金融条件的放宽，市民为追求更好的生活环境，都有以小换大、以旧换新的消费观念。从宏观上看，这些措施将有利于房地产市场的进一步繁荣和发展，同时，对拉动内需，使住房产业成为国民经济新的增长点和消费热点，也将起到积极的作用。
三）城中村改造急需进一步开发，但开发的难度较大。从该市的市容看，城乡差距明显、主干道和次干道差距较大。从土地的利用率上看，楼房的利用率远远高于平房，随着城市的发展，土地已经成为制约经济发展因素之一，城中村开发已成为当务之急，所以寿光市的房地产开发仍然有很大的发展空间。
四）物业管理服务水平亟需进一步提高。从目前情况看，开发小区投入使用后，物业管理占据了一定的位置，并成为下一步住房管理必然趋势，但是目前很多物管公司管理不到位，有效机制尚未形成。久而久之，物业公司与小区住户形成对立，物业费用难以收取，物业经营艰难，影响了房地产开发企业的发展。
五）结构性供需不平衡，体现在：一是中小户型**量低和需求较大的矛盾较为突出。前几年寿光在大规模的换房热潮影响下，住宅**主要以大户型为主，满足中低家庭需要的、需求量较大的中小户型**量较小。
二是同质化住宅建设与多元化需求的矛盾依然存在，在大规模的**过后，市场需求向居住面积改善、居住质量提高等多元化方向发展，虽然近几年寿光部分。
住宅项目建设有了很大提升，但是，这些项目所占比重较低，从总体上来看，寿光还是缺乏高品质住宅、节能住宅、精品住宅的**，没有真正实现多元化**。
六）开发企业在没有充分做好市场调研的情况下盲目开发现象严重。前几年房地产形势良好，企业生存压力较小，大多数企业以小部分高收入阶层的需求为导向，而没有考虑更为广大的中低收入群体的购房需求，从而导致了房产供求关系的结构性失衡。近段时间，由于国家几次对房地产进行宏观调控，市场形势发生了变化，开发企业在没有充分考虑区域位置、消费群体的情况下盲目开发建设，结果只能造成商品房销售不畅。
七）开发企业的刚性成本增加造成房价稳中有升。主要原因有三：一是土地****。
随着土地**量的减少，竞争日益激烈，土地**增长较快，寿光市土地**在商品房住宅成本中占40％的比重，土地成本的上升必然带来房价的**。二是建安成本不断增长，随着建材**、人工费用等**，建安**也在不断**。三是融资成本增加，随着银行利率的不断增长，以资金运作为主的房地产开发企业的资金或成本也在不断增长。
八）居民收入增幅相对较低。就目前情况来看，居民收入虽然有了较大幅度的增长，但居民收入的增长相对近几年商品房**的增长幅度仍然偏低。目前，低收入群体买不起房子，而中等收入群体也是竭尽全力，最主要的原因是居民收入基数太低，收入房价比太高。
九）房地市场额开发欠规范，部分挫伤了开发商的积极性。现在寿光城市建设用地已实行招、拍、挂制度，但许多单位自建房多是通过开发企业实现开发的，它的房价相对于开发市场价便宜，这就分去了房地产市场的一部分客源，冲击了全市的房地产市场，也挫伤了部分开发商的积极性。
整合来看：1、寿光虽然是个四线城市，但是作为蔬菜之乡，经济发展迅速，同时也带动了房地产行业的迅速发展。
2、寿光的住宅市场已由单纯的满足居住向舒适改善性发展，项目从前期的设计理念上、到后期的物业管理，小区的景观绿化、生活配套设施等要求越来越高，从而也一定程度的拉高了房价。
3、寿光城区住宅规模较大楼盘分布较多，如城南片区的巨能华府、亿嘉、好望角，温泉片区的新城明珠，城西的西城首府等，眼下最大的商业地产为两处投资型地产，缤纷五洲和名仁摩登城，另一种新型地产也逐渐出现，如东宇银海soho、凯德华soho
4、寿光的房地产业发展火爆，房价不断攀升，但是相对于寿光城市的经济收入水平来说，房价还是比较低的，市场空间发展。
潜力较大。5、寿光住宅市场二手**存量较多，随着大量二手**的推向市场，不可避免的将影响在建的期房市场，预计二手房交易市场将逐渐走强。
五、市场在售楼盘调研总表。
山东潍坊房地产市场调研报告
2010年下半年，基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大地抑制了房地产投资和需求。1 首购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍 2 各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。政策分析 客户 此政策极大地抑制了投资需求，同时在一定程度上影...
银川房地产市场调研报告
2011年银川房地产。市场调研报告。姓名任婷。学号 班级 09级房地产经营与管理。指导老师田广星。完成时间 2011.10 摘要。自2008年以来，银川房地产市场一直处于火爆状态。2009年银川连续5个月房价增幅位于全国第一。但2010年以来，在国家及地方 调控政策日趋严重的情况下，并伴随着恒大地产...
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一 杞县规划简况。1 重点区域及重大工程建设用地调控。1 中心城区区位 职能定位。中心城区区位 杞县中心城区位于杞县县域中心部位，106国道纵贯中心城区南北，s213和325省道纵贯东西穿城而过。职能定位 杞县县城是开封市域东南的经济中心，也是全县交通枢纽，开封市东南的门户。随着市场经济的发展，把杞...