大同项目商业部分市场论证。
一、胶州市商业发展背景。
1、城市数据。
依据胶州市**2023年**工作报告数据，2023年，全市完成生产总值541亿元，同比(下同)增长12%；人均gdp63500元(折合为9070美元)。三次产业比重为6.3：
57.5：36.
2，第三产业比重在逐年增加。完成地方财政收入20.8亿元，增长12.
6%。城市居民人均可支配收入19857元，增长10%；农民人均纯收入9110元，增长8%。完成规模以上固定资产投资300.
7亿元，增长20%。社会消费品零售总额143.2亿元，增长14%。
2、城市规划。
交通规划上：胶州市紧紧围绕全市打造“环湾保护、拥湾发展”核心圈层重要一极的目标，以重点道路建设为抓手，高位对接青岛市交通路网建设，努力构筑中等开放城市交通框架。
建设规划上：胶州确立了“一城四区两翼”（一城即中心城；四区即东部工业区、西部商贸区、南部滨海新区、北部物流产业区；两翼即东北翼李哥庄镇，西南翼铺集、里岔、张应三镇）发展布局。主城区建设提档升级。
坚持建新城、疏老城，突出加快新城区开发，着力启动会展中心、文化中心、体育中心三大中心建设。
城市运营方面：胶州市委、市**紧紧围绕争创国家园林城市的目标，坚持以文化为内质，加快推进城市化进程，自觉将文化融入到城市规划、建设、管理和发展之中，城市景观建设不断改善，基本形成了“水在城中，城在林中、环境优美、特色鲜明”的和谐生态环境，先后被命名为国家卫生城市、全国城市环境综合整治优秀城市、国家环境保护模范城市、山东省园林城市等荣誉称号。
3、商业规划相关政策。
根据胶州市商贸流通业发展的实际，本着“科学、可持续发展、以人为本、利民便民”的规划原则，通过大量的调查研究，重点对胶州市的各级商业中心、商业街、大中型商业零售网点、社区商业等几个方面进行了较为详细的分析和规划，胶州市制定了《胶州市城区商业网点专业规划（2004—2023年）》并顺利通过专家评审，这是青岛辖区五市中第一个通过专家评审的市（县）级商业网点专业规划。
二、胶州市商圈及商圈分布。
小结：根据胶州城市总体规划与住宅区域分布，胶州市形成五大商圈，每个商圈辐射范围依据其经营业态、档次、交通网路等有所不同；具体的五大商圈为汽车站商圈、西部商贸区、西南商圈、韩国风情街、新城商圈。
三、胶州市各大商圈及节点商业项目分析。
通常，我们将商圈划分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。一般情况下，核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的**量；次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的**量；边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的**量。
1、汽车站商圈。
节点商业项目分布。
节点商业项目分析。
世纪**。财富中心。
3、金沙广场。
4、盛天国际。
汽车站商圈整体统计分析。
小结：通过汽车站商圈内各个节点商业项目的分析，汽车站商圈整体定位主要以中档为主，销售模式均为自我持有与销售两者结合；该商圈容纳了维客超市、大润发超市、崂山百货三家零售业大鳄；经营功能均为购物、餐饮、休闲的综合性质，终端消费人群主要为工薪阶层的普通大众，该商圈如加上新向阳市场的启动运营，客源将会愈发分散，同质竞争激烈，该商圈处于极度饱和状态（商圈辐射半径达2.5km）。
2、新城区商圈。
节点商业项目分布。
节点商业项目分析。
1、新利群。
2、银座。3、易购。
4、华鲁御龙广场。
新城商圈统计分析。
小结：该商圈由于处于新城区，配套逐渐成熟，商业氛围不浓，受周边交通条件等影响，消费人口较少，目前四个商业项目中唯有新利群现运营，最为目前胶州市相对高档的综合性购物场所，其最先定位了该商圈的档次；伴随银座2023年5月份开业（银座在同行业中运营能力较强），该商圈将展现高端商业双雄并存局面，而易购通过错位经营把握该商圈竞争的主动权。新城商圈主要消费人群将以新城区中高端社区居民作为消费主力，但高端商业的辐射区域并不以常规同心圆辐射，其目标消费群**区域将直指整个胶州市。
3、西南商圈。
核心商业项目——佳乐家超市。
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