2023年银川房地产。
市场调研报告。
姓名任婷。学号
班级 09级房地产经营与管理。
指导老师田广星。
完成时间 2011.10
摘要。自2023年以来，银川房地产市场一直处于火爆状态。2023年银川连续5个月房价增幅位于全国第一。
但2023年以来，在国家及地方**调控政策日趋严重的情况下，并伴随着恒大地产、中海地产等中国百强房企的涌入，银川房地产市场将发生怎样的变化---带着这样的问题，我们对银川房地产市场进行了调研。调研主要涉及到银川目前在售及待售的所有公寓写字楼及住宅项目，对持续变迁的银川房地产市场的**及销售情况、土地开发及投资情况都有了直观的了解，使我们对市场有了更加清醒地认识。
1. 银川概况。
1.1银川基础数据。
1.2银川及周边区域面积、人口分布情况。
兴庆区——面积768平方千米，人口47万人。
金凤区——面积290平方千米，人口16万人。
西夏区——面积987平方千米，人口22万人。
灵武市——面积4639平方千米，人口23万人。
永宁县——面积1295平方千米，人口20.8万人。
贺兰县——面积1600平方千米，人口18.7万人。
1.3城市消费发展水平。
根据银川市统计局数据，截至2023年9月份实现社会消费品零售总额165.39亿，比上年增长20%，批发零售**业144.13亿，比上年增长21.6%。
1.4银川的城市规划。
银川的总体发展方向是“西优、东控、南进、北拓”。并且银川市的居住用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。
2. 政策分析。
2023年，银川房屋销售**同比指数呈先升后降态势，前4个月房价持续攀升，从5月份开始受“新国十条”政策的影响，银川市房屋销售市场观望情绪浓厚，**仍然坚挺。8月份以后市场有所好转，**仍未松动，但同比涨幅大幅度回落。据国家统计局银川调查队调查资料显示，2023年，银川市房屋销售**比上年**11.
3%，其中，新建房销售**累计**11.8%，二手房销售**累计**10.2%。
由此可见，2023年在**频繁颁布调控政策的情况下，银川市商品房**任然**，仅仅是涨幅有所**。
2023年，由于利率的上调及限购令的颁布，炒房的情况必然减少，同时，对于银川楼市观望的人群会逐渐增多，外地人购房的数量减少，从而将影响到房屋成交量的下降。但是新政中并未提出要打压房价，只是要抑制房价的快速**，随着银川可供开发的土地越来越少；新建房从设计到施工，从居住环境到配套设施的标准越来越高；购房者对住宅品质的要求也在不断提高，预计在这些因素的共同作用下，2023年银川市房地产市场将逐步趋于稳定，房地产**将继续保持低速**的态势。据调查资料显示：
2023年1月份，银川新建住宅销售**同比**2.9%，涨幅回落。
3 楼盘调研。
3.1公寓写字楼。
3.2 住宅商品房。
4.区域市场的**分析。
4.1西夏区。
区域功能分布明显，各大学校位于北侧，工厂厂区居于南侧。区内总体开发程度低于兴庆区和金凤区，居住、娱乐配套相对不足，所以楼盘价位相对较低，总体均价低于4800元/㎡。产生购买行为的主要是当地居民或各厂区职工，为改善居住条件或是针对学区而购买。
虽然开发程度较低，但由于有学区作为依托，对**的提升会有推助作用，同时由于周边人群购买力相对有限，所以预计未来****幅度不会太大，短时间内均价不会超过5200元/㎡。区内南北两侧居住环境相对较好，会有后续新盘开发。西夏区代表楼盘有物华。
兴洲苑等项目。西夏区总体均价比起09年的3000元/㎡也有了较大涨幅。
4.2金凤区。
金凤区内楼盘**变化较大，呈现由西向东、有四周向中心**逐渐升高的趋势。
满城大街以西的西部区域**相对较低，目前均价在6000元㎡以下，且销售状况较好，考察的楼盘如尚座。**公馆等销售率无一例外均达到60%以上，有的甚至还没有开盘，还处在预订阶段已销售超过50%，而且在营销方面基本不需要过多的营销手段，沿街树立一个楼盘指引牌即可。
森林公园内的楼盘由于所处环境较好，规划先进，档次较高，销售状况较好，代表楼盘有臻君豪庭、美林湾、森林半岛等，其普通住宅均价在6500元/㎡左右，公寓在8200元/㎡，别墅**达到10000元/㎡以上，而且正在酝酿涨价。再加上森林公园东北角的水上购物中心，使其商业配套进一步完善，区域价值近一步提升。
亲水大街以东，上海西路以北的大部分楼盘已经售罄，开始销售临街商铺。如韦司德商务中心，于2023年7月开始销售，到目前公寓部分已经售罄，仅剩下商铺。北部地区因临近人民广场，在加上已被**规划为行政办公及居住区，预计**还将**。
长城中路以南地区为金凤南部居住区，代表楼盘有东方尚都三期、宝湖天下、宝湖湾等。南部区域因地处银川南进规划范围内，且项目邻近宝湖公园，所以楼盘**也在**，目前均价在6000元/㎡。各楼盘销售状况较好，销售最好的楼盘是东方尚都，仅余几套**，销售率也已超过80%。
上海西路以南，黄河东路以北，亲水大街以东的金凤区中心区域项目与森林公园楼盘**相当，同为金凤区**最高区域。在售楼盘仅有紫荆花商务中心与蓝山名邸公寓两个商住项目。其中紫荆花商务中心均价达到了9600元/㎡左右。
虽然**在金凤区精装公寓、写字间中最高，但较兴庆区中心地块，**还有差距。预计随着新城区的不断开发，城市配套的不断完善，金凤区将成为新的城市中心区，届时房产**也将达到新高。如国贸新天地的写字间均价可能会突破万元。
4.3兴庆区。
兴庆区北部住宅与森林公园住宅共同代表了银川市住宅最**，兴庆区中部的写字间则代表了银川写字间的最**。如名都国际及青春财富中心的写字间的均价都达到了13000左右。
兴庆北地区依托北塔湖自然环境以及银川二中、二十中等学区环境，显示了独特的区位价值，多层住宅及精装公寓均价在7500元/㎡，代表楼盘有凯威·观湖壹号、东方盛世等。项目普遍销售状况较好，东方盛世仅开盘两天销售率已达到75%左右。凯威·观湖壹号一期已经交房。
预计二期**将会突破8000元/㎡，将创银川住宅新高。
兴庆区中部待售的精装公寓主要是尚东国际，起价7000元/㎡以上，精装并且拎包入住，有700多套公寓，将于今年3月份开始认购，继宝丰银座和名都国际之后，是信秀国际最大的竞争对手。
兴庆区南部楼盘相对中部、北部**不高，项目主要依托新一中、新华商圈等居住生活配套。住宅均价在5500元/㎡左右，代表楼盘有塞上骄子、光耀上城、嘉木花园等。其相对于09年均价不足5000元也有了明显的涨幅。
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