目录。1、变化——三四线强势回暖，低估值亟待修复 5
2、主题——大风起环京欲动，抢市场龙头扩张 8
3、环境——稳发展抓放结合，促去化预期上调 16
4、标的——抓主题首都领衔，大发展龙头起舞 21
图目录。图 1：三四线城市近期销售增速优于一二线城市 5
图 2：三四线城市去化周期持续下行 6
图 3：北京区域在校幼儿园和小学生数逐年** 8
图 4：京津冀地区小学生数量快速增长 9
图 5：京津冀地区初中学生数量较快增长 10
图 6：首都新机场带动周边经济发展 11
图 7：“大七环”打通北京周边城市群 11
图 8：大型房企销售面积市占率呈上升趋势 13
图 9：大型房企销售额市占率呈上升趋势 13
图 10：大型房企有着更强的盈利能力 14
图 11：大型房企有着更强的成本管控能力 15
图 12：房地产开发投资增速小幅回升 18
图 13：**2023年新开工同增5%以内 19
图 14：土地成交规划建面(万平)呈下降趋势 19
图 15：城市住宅去化时间持续下行 19
图 16：销售面积同比增速国庆节后有所下滑 20
图 17：销售金额同比增速高位回落 21
图 18：环北京开发商于河北拥有丰富土地储备 22
表目录。表 1：三四线城市一直处于去库存的宽松政策环境中 5
表 2：中部大市及沿海区域的三四线城市表现更佳 6
表 3：产业逐渐由一线城市向周边三四线城市转移 7
表 4：2023年-2023年京津冀地区人口净增687万 8
表 5：环京区域限购加码政策 12
表 6：**对房地产开发商的融资进一步趋严 16
表 7：2023年政策基调 16
表 8：2023年调控手段 17
表 9：2023年投资增速测算 18
表 10：2023年龙头销售情况 21
1、变化——三四线强势回暖，低估值亟待修复。
政策红利：去库存仍为重头戏。
三四线迎来政策红利，去库存仍为2023年主基调。
三四线城市迎来政策**期，2023年**工作报告中提出：因城施策去库存成为重点工作。
2023年，三四线城市仍将以去库存为主基调，在一二线城市调控趋紧的情形下，部分需求的外溢使得三四线城市近期呈现持续回暖的态势。我们预计2023年政策对一二线楼市态度以“抓”为主，三四线城市以“放”为主，三四线楼市迎来较好的发展时期。
表 1：三四线城市一直处于去库存的宽松政策环境中。
数据**：****、相关新闻**、北京欧立信咨询中心。
市场回暖：销售强势超出预期。
三四线销量持续回暖，预计趋势仍将持续。
平均存销比接近2023年的低值。 尽管三四线城市整体库存仍处于高位，但是库存去化周期已经下降至2023年底的水平，平均在12个月附近，处于较稳定的区间，三四线供需结构已经好转。
三四线楼市近期销售明显优于一二线楼市。 受本轮调控政策影响，大部分一二线楼市销售出现了明显的下滑，而三四线楼市仍然保持较为强劲的销售态势。 2023年1-2月，主要布局在三四线城市的碧桂园累计销售达到872.
6亿元，同比去年236.5亿元大增269%。
图 1：三四线城市近期销售增速优于一二线城市。
数据**： wind、北京欧立信咨询中心
图 2：三四线城市去化周期持续下行。
数据**：易居研究院、北京欧立信咨询中心。
区域分化：中部大市及沿海区域回暖明显。
表 2：中部大市及沿海区域的三四线城市表现更佳
数据**： wind、易居研究院、北京欧立信咨询中心。
多元驱动：三线回暖或将持续。
短期看，三四线楼市火热受益于一二线楼市资金的外溢以及返乡置业需求的释放。 1）2023年，不同能级的城市的房价差距进一步拉大，大部分三四线城市房价仍然波澜不惊。 在一二线较为严厉的限购政策下，部分三四线城市出现房价上行的预期，吸引了部分资金；2）随着一二线城市生活成本的升高，返乡置业需求有所回升，也是短期三四线楼市火热的重要推动因素。
中期看，部分产业向三四线城市转移的趋势已经开始，回暖或可持续。 一二线城市的扩张明显放缓，加上核心城市高昂的置业成本，迫使部分产业和置业需求向三四线周边转移，一线城市周边的三四线城市受益最大，如京津冀、 珠三角周围的三四线城市。
表 3：产业逐渐由一线城市向周边三四线城市转移
数据**：各门户**、北京欧立信咨询中心。
2、主题——大风起环京欲动，抢市场龙头扩张。
环京人口快速增长，人口外溢需求提升。
随着京津冀一体化的推进，产业和人口的外移是必然趋势。
北京市区设定人口红线，常住人口规模控制在2300万人以内。 2023年以后，随着京津冀一体化的逐步实施和发展，首都经济圈人口吸引力大大增强。从全国范围看，京津冀地区的人口增长速度处于较快水平，同时北京市人口逐步接近饱和，产业和人口外移是大势所趋。
随着二胎政策的放开，北京地区的人口压力进一步加大。 首都功能向周围城市的疏解迫在眉睫，预计交通设施、人口规划、产业转移、资源配置等将有实质性的进展。
图 3：北京区域在校幼儿园和小学生数逐年**。
数据**： wind、北京欧立信咨询中心。
表 4：2023年-2023年京津冀地区人口净增687万。
数据**： wind、北京欧立信咨询中心。
环京地区中小学生数量增长，从另一角度反映了人口的变化。
2023年到2023年京津冀地区中小学生数量快速增长。
中小学在校生人数由于失真程度较小，往往被用作分析各省份人口变化的重要指标。 在计划生育政策的影响下，中国的中小学生数量在过去的6年中显著的下降，但京津冀地区到的中小学生人数处于较高的增长水平，反映了该地区总人口的增加，考虑到京津冀地区相对较高的生活成本，很多人不会带孩子过来，因此实际的增加人数会超过中小学生人数增加比例。
大量的中小学生增加预示着京津冀地区未来改善性住房和学区房的需求会有进一步的增加。
图 4：京津冀地区小学生数量快速增长。
数据**： wind、北京欧立信咨询中心。
图 5：京津冀地区初中学生数量较快增长。
数据**： wind、北京欧立信咨询中心。
环京交通建设提速，实际进度超出预期。
交通先行，产业布局政策可期。 1）轨道交通已于16年全面开工，预计产业的布局规划也将提上日程，将会是京津冀协同发展的最实质性的一步。 2）首都二机场的施工进度也预计超出市场预期，而国家领导近期视察二机场也体现了高层对推动京津冀区域交通发展的关注。
3）在京津冀交通圈逐步区域完善的环境下，产业和人口的转移也预计将有实质性的动作。
京津冀区域是中国城市圈中发展潜力最大的区域。 相比于长三角、珠三角区域，京津冀整体起步较晚，周边尚未形成规模化城市集群，发展空间最大。
2023年是京津冀协同发展的近期目标，时间较近，压力较大。 预计2023年北京的功能疏解要有实质性进展，因此后续政策进一步落的可能性较大。
图 6：首都新机场带动周边经济发展。
数据**：新浪财经。
图 7：“大七环”打通北京周边城市群。
数据**：网易财经。
环京区域限购加码，京津冀区域热度提升。
2023年4月至今，环京地区各个县市相继发布楼市限购政策。 截至目前，环京地区已有9个县市出台限购政策，京津冀区域楼市热度呈现持续升温态势，随着产业和人口转移的逐步落地，京津冀区域价值将进一步提升。
表 5：环京区域限购加码政策。
房企分化加剧，龙头持续领跑。
行业集中持续提升，龙头房企空间仍大。
从销售额来说，过去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趋势。 其中，2023年，恒大超越万科成为销售额最。
大的开发商，市占率达到3.17%，2023年前十大开发商的市占率达到18.68%，市占率进一步提升。以销售面。
积衡量的市占率相对于销售额较小，但也呈现出逐年递增的趋势。
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