目录。第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现 5
一、17年以来楼市成交持续下降 5
二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现 7
三、预计开发投资增速拐点将现 10
四、土地成交年内高点或已现 11
第二节下半年资金流动性将进一步趋紧 16
第三节楼市进入新一轮调控周期 19
第四节房企业绩有支撑强者愈强将进一步凸显 23
第二节房地产行业领先企业分析 25
一、招商蛇口 25
二、保利地产 26
三、华夏幸福 27
四、华发股份 28
五、深振业a 29
图表目录。图表 1：全国商品房累计销售面积 5
图表 2：全国商品房累计销售额 5
图表 3：全国商品房单月销售面积 6
图表 4：全国商品房单月销售额 7
图表 5：70大中城市房价同比变化 8
图表 6：70大中城市房价环比变化 8
图表 7：一二三线城市住宅**同比变化 9
图表 8：一二三线城市住宅环比变化 9
图表 9：房地产开发投资增速变化 10
图表 10：全国土地累计购置面积 11
图表 11：全国土地累计成交价款 12
图表 12：100大中城市单月土地成交建面 13
图表 13：100大中城市单月土地成交总价 13
图表 14：100大中城市土地成交楼面均价 14
图表 15：100大中城市土地成交溢价率 14
图表 16：房地产开发资金**合计 16
图表 17：房地产开发资金**变化 16
图表 18：shibor隔夜利率变化走势 17
图表 19：房价走势情况 19
图表 20：上市房企一季度营业总收入 23
图表 21：一季度净利润同比变化 23
图表 22：销售商品收入现金占当期营收比例 24
**目录。** 1：近十年楼市调控政策及成效汇总 20
第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现。
一、17年以来楼市成交持续下降。
2017 年1—4 月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65 亿平方米，同比分别上升15.
7%和上升13%。商品房累计销售量同比增速较16 年出现明显的下降，并且17 年以来增幅也持续下滑。前四个月全国商品房销售额合计3.
32 万亿，商品住宅销售额合计2.79 万亿，同比则分别上升20.1%和上升16.
1%，涨幅也较去年及今年年初出现一定幅度的回落。
整体看，16 年四季度开始房地产政策转向调控，并且17 年以来地方调控政策持续加码（集中在一二线及热点城市），而反映在楼市成交上的是销售增幅的持续回落。可见当前政策成效显现。
图表1：全国商品房累计销售面积。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
图表2：全国商品房累计销售额。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
单月销售来看，4 月全国商品房销售面积共1.26 亿平方米，同比上升7.75%，较3 月末涨幅大幅回落约7 个百分点；而环比3 月销售面积则下降15.
76%，销售出现较明显的回落。4 月份商品住宅销售面积共1.1 亿平米，同比增长5%，销售增长也较上月末回落6个百分点；而环比涨幅则为-15.
37%，回落明显。销售额方面，4 月全国商品房销售额为1 万亿，同比上升9.95%；商品住宅销售额8551 亿，同比增长7.
74%，涨幅较3 月末分别下降14.5 个百分点和10.4 个百分点，而环比涨幅则分别为-18.
88%和-16.8%，销售额出现一定幅度的环比下滑。当前楼市进入政策调控期，销售同比增幅持续下降，4 月环比销售则有一定幅度回落，预计未来调控将会持续，楼市销售仍会有持续回落的可能。
而**全年整体销售同比下降将是大概率事件，但整体仍将维持在较高水平（16 年全年商品房销售额合计11 万亿，再创历史新高，预计17 年全年仍将维持约9 万亿的历史高位水平，断崖式下降风险较低）。
图表3：全国商品房单月销售面积。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
图表4：全国商品房单月销售额。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现。
房价走势方面，根据70 大中城市住宅**指数观测，4 月份70 大中城市新建住宅**指数同比上升9.6%；其中新建商品住宅**指数同比上升9.9%；涨幅均较前三个月持续回落。
环比方面，4 月70 大中城市新建住宅**指数环比上升0.7%，新建商品住宅环比也上升0.7%；环比涨幅较前两个月有所上升，但涨幅维持在较低水平。
自从16 年国庆期间出台调控政策后，房价环比涨幅持续下降，趋势没有改变。
图表5：70大中城市房价同比变化。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
图表6：70大中城市房价环比变化。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
细分看，4 月份一线、二线城市房价同比涨幅均继续有所回落，而三线城市房价同比涨幅则继续录得小幅上升。70 大中城市中，一线城市4 月份新建住宅**同比涨幅为14.4%，较上月回落2.
5 个百分点，一线城市房价涨幅仍高于二三线城市涨幅；二线城市新建住宅**同比涨幅则为13.7%，较上月末下降1.5 个百分点。
三线城市4 月新建住宅**同比则**7.3%，涨幅较一二线城市低，但较上月末涨幅则继续上升0.3 个百分点。
环比方面，4 月份一线城市房价环比上升0.4%，较上月底下降0.2 个百分点；二线城市环比上升0.
5%，较上月底下降0.1 个百分点；三线城市环比**0.8%，与上月涨幅相约。
其中三线城市房价环比涨幅最高。
可见，当前一二线城市陆续加码出台调控政策，房价涨幅有所回落，房价持续**势头明显抑制。而大部分三四线城市则继续加速楼市去库存，导致当前房价涨幅有所保持。未来几个月调控政策的持续，一二线城市房价涨幅进一步回落可能性存在。
图表7：一二三线城市住宅**同比变化。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
图表8：一二三线城市住宅环比变化。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
三、预计开发投资增速拐点将现。
17 年截止4 月末，全国房地产开发投资完成额累计达2.77 万亿元，累计同比增速上升至9.3%，开发投资增速持续回升，较16 年底上升2.
4 个百分点，并且为15 年3 月份以来增幅最高水平。全国住宅开发投资完成额则为1.86 万亿元，累计同比增幅为10.
6%，增幅也较上年末提升4.2 个百分点，为14 年10 月份以来开发投资增速最高水平。15 年及16 年楼市销售景气度高，特别是一二线及部分热点城市，出现楼市销售量价齐升，导致开发投资增速从低位持续回升。
但16 年四季度楼市进入调控周期，当前楼市成交量价均出现增幅持续明显的回落，未来开发投资出现回落将是大概率事件。开发投资增速拐点将现，对于煤炭钢铁等大周期行业，以及经济增长将会带来一定负面影响。
另一方面，虽然预计房地产开发投资增速将会从当前高位回落，对经济增速带来一定负面影响。但国内基建投资、以及一带一路带来的投资建设，将对整体经济增长起到支撑作用。因此调控周期短期难以扭转。
图表9：房地产开发投资增速变化。
资料**：wind，北京欧立信咨询中心。
四、土地成交年内高点或已现。
17 年1—4 月，全国土地购置面积累计为5527 万平方米，同比上升8.1%；而上年整体土地购置面积同比下降3.4%；17 年以来土地成交同比增幅止跌回升，开发商积极补充库存有所体现。
17 年前四月土地成交价款累计则为2104.5 亿，同比上升34.2%，增幅较上月末也出现大幅上升，维持在较高的增幅水平。
整体看，16 年楼市销售良好，17 年一季度楼市销售保持相对理想，开发商拿地意愿仍较高，这与开发投资增速持续上升相一致。
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